Huizenbeleggers noemen nieuwe belastingmaatregelen ‘desastreus’. Hebben ze een punt?

Woningmarkt Vastgoedbezitters luiden de noodklok: door nieuw beleid wordt het verhuren van woningen steeds minder rendabel. Daardoor kunnen veel huurwoningen verdwijnen, waarschuwen ze. Hebben ze een punt?

Een luchtfoto van de grachtengordel in Amsterdam. Het aantal particuliere huurwoningen in de stad is de afgelopen jaren sterk toegenomen.
Een luchtfoto van de grachtengordel in Amsterdam. Het aantal particuliere huurwoningen in de stad is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Foto ANP

Wie de afgelopen jaren iets wilde verdienen aan zijn of haar spaargeld, kreeg steevast hetzelfde te horen: stop het in stenen. Pandje kopen, huurders erin, tel uit je winst. Maar het tij is gekeerd. Groot onheil dreigt voor ’s lands vastgoedbezitters – althans, dat zegt de sector zelf.

Belangenbehartiger Vastgoed Belang luidde vorige week de noodklok. „Bij onze achterban is de onrust groot”, zei Jack de Vries, oud-staatssecretaris (Defensie, CDA) en nu voorzitter van deze beleggers in huizen. Van hun inkomsten blijft straks zó weinig over, zeggen ze, dat ze maar beter hun vastgoed in de verkoop kunnen zetten. Hebben ze gelijk? En is dat erg?

Vaststaat dat verhuren van woningen per 1 januari 2023 in één klap veel minder geld oplevert dan voorheen. En dat komt nu eens niet door Hugo de Jonge (CDA), de minister die liever niet over een woningmarkt maar over volkshuisvesting spreekt. Het is Marnix van Rij, partijgenoot van De Jonge en staatssecretaris Fiscaliteit, die vrijwel in de luwte een trits maatregelen in het Belastingplan voor dit jaar doorvoerde die voor de verhuurders grote consequenties hebben.

„Sommige beleggers hebben misschien nog wel meer te vrezen van Van Rij dan van De Jonge”, zegt fiscalist Luc van Dijk, die veel beleggers met woningen in hun bezit tot zijn klanten rekent. Hij proeft „heel veel bezorgdheid en ook wel boosheid” onder de beleggers, vertelt hij. „Met name kleine beleggers die ik spreek zeggen: hoe ga ik dat betalen, hoe ga ik mijn boodschappen doen?”

’Desastreuze plannen’

Wat hij van de plannen van Van Rij vindt? „Desastreus”, zegt Wim Hemker, bezitter van een reeks panden aan de Amsterdamse Elandsgracht. Zijn broer en zakenpartner Kick is al even ontredderd: „Volgens mij is onze enige optie om panden te gaan verkopen.”

Voor de gebroeders Hemker is het bezit en de verhuur van woningen, anders dan voor veel andere beleggers, geen nieuwe bijverdienste. Hun overgrootvader bouwde aan het eind van de negentiende eeuw een aantal woningen aan de rand van de grachtengordel en die panden hebben zijn nazaten meer dan een eeuw later nog altijd in bezit.

Lees ook: Het ‘feestje’ op de huizenmarkt is nu echt voorbij

Veruit de meeste woningen in hun bezit vallen onder de sociale huurgrens van 808 euro, een klein deel valt in de vrije sector. Het inkomen uit hun vastgoed, 39 appartementen in totaal, zagen de broers als een aanvulling op hun reguliere inkomen, en nu hun pensioen. Ze hebben ernaast allebei gewerkt: Kick op de universiteit, Wim bij het ministerie van Defensie. „Het is ons in de schoot geworpen, deze situatie”, zegt Wim. „Wij dealen er zo goed mee als we kunnen.”

Dat dealen was heel lang niet zo moeilijk. Wie een woning verhuurde, hoefde relatief weinig belasting te betalen. Het was dan ook een logisch gevolg van economische wetten en politieke regelgeving dat beleggers in het afgelopen decennium massaal hetzelfde begonnen te doen als de broers Hemker: huizen verhuren. Helemaal doordat de krapte op de huurmarkt de prijzen omhoog duwde, terwijl de lage rente het extra aantrekkelijk maakte om te beleggen. Sparen leverde je niets extra’s op, verhuurder worden wel.

Schaarste en stijgende prijzen

Zo werd de huurmarkt voor niemand leuk, behalve voor beleggers. Want wie wilde huren, kreeg te maken met schaarste en stijgende prijzen, terwijl de wachtrij voor een sociale huurwoning langer en langer werd. Van de 8 miljoen woningen in Nederland zijn er ruim één miljoen in handen van commerciële en particuliere verhuurders. Een half miljoen bevindt zich in de vrije sector. Vooral daar doken de afgelopen jaren veel beleggers in. En dat wrong.

„Als gewone mensen geen woning meer kunnen betalen, hebben we echt iets niet goed gedaan”, zei Hugo de Jonge kort na zijn aantreden als minister van Volkshuisvesting in januari 2022. In december presenteerde hij zijn voornaamste plan om meer betaalbare huur te bereiken: hij wil het puntensysteem aanpakken dat bepaalt of een woning onder de sociale huurregels valt en daarmee hoe hoog de huur mag zijn.

De Jonge wil de huurgrens van sociale huurwoningen oprekken naar 1000 euro. Op die manier zullen veel meer huurwoningen dan nu als sociale huur gelden, met alle bescherming die daarbij hoort. Honderdduizenden huurders krijgen dan een flink lagere huur, als het aan De Jonge ligt. Maar die nieuwe grens is pas volgend jaar een feit: het fiscale gesleutel van Van Rij geldt dit jaar al.

Geen gunsten meer

Allereerst is daar box 3: in de woorden van fiscalist Luc van Dijk „de treinramp die staat te gebeuren”. Box 3, het deel van het belastingstelsel waarin vermogen wordt belast, ligt aan gruzelementen sinds de Hoge Raad er een jaar geleden een streep door zette.

Uiteindelijk wil de overheid iedereen eerlijk belasten op grond van de waardestijging van hun vermogen. Maar dat is moeilijk uit te voeren en gaat nog jaren duren. Dus is er nu een tussenoplossing. Daarbij gaat de Belastingdienst er standaard vanuit dat mensen een vooraf vastgesteld rendement op hun beleggingen en bezittingen boeken.

En daar voelen de beleggers zich gedupeerd. De afgelopen jaren hadden ze in twee opzichten de wind mee: hun rendementen waren hoger dan gebruikelijk én omdat de overheid juist uitging van een laag rendement, hoefden ze ook nog eens weinig belasting te betalen. Nu belast de overheid ze volgens een hoger rendement – 6,17 procent – terwijl de huizenbeleggers ervan uitgaan dat ze op de huidige markt, met de lagere inkomsten die De Jonge toestaat, juist flink minder gaan verdienen.

Lees ook: Verhuur van tweede woning wordt straks wel erg duur. Verkopen dan maar?

Bovendien heeft Van Rij het mes gezet in twee regelingen die verhuurders goed uitkwamen bij hun belastingaangifte. Eén regeling stond een deel van de verhuurders tot dit jaar toe een flink lagere woningwaarde te hanteren, omdat een pand met huurders erin op de markt vaak minder waard is dan een onbezette koopwoning. Het voordeel van deze ‘leegwaarderatio’ is nu vrijwel weg.

„Rechtsherstel box 3, noemen ze dat”, zegt Wim Hemker. „Nou, uit mijn naam mag u zeggen dat het rechtsverkrachting is.”

De andere regeling maakte het mogelijk de waarde van een hypotheek af te trekken van de waarde van het huis en alleen over het restant belasting te betalen. Dat kwam goed uit voor de kleine beleggers die met geleend geld een pand kochten om te verhuren. Ook die gunst verdwijnt.

Anders gezegd: De Jonge perkt de inkomsten van de verhuurders in, Van Rij zorgt ervoor dat ze meer belasting aan de schatkist moeten afdragen.

Oneerlijk, vindt Van Dijk. „Bij de plannen van Hugo kun je nog zeggen: laat ik eens kijken of ik iets kan opknappen of verduurzamen om meer punten te krijgen, dan kan ik meer huur vragen. Je kunt niet zoveel doen met de plannen van Van Rij. Behalve je geld in vastgoed in het buitenland beleggen.”

Overkill

Zo gaat het na jaren van gebrekkig ingrijpen ineens snel met de omvorming van de huurmarkt. Econoom Nic Vrieselaar, die voor Rabobank de woningmarkt analyseert, heeft zich vaak kritisch uitgelaten over de manier waarop de huurmarkt door beleggers werd overgenomen. Maar, zegt hij nu: „Dit lijkt wel een beetje overkill.”

Vrieselaar wijst op de deken van nieuwe regels die in korte tijd over de woningmarkt is getrokken: regulering van de huurprijzen door De Jonge, de hervorming van box 3 door Van Rij, het opkoopverbod voor beleggers en de gestegen overdrachtsbelasting – van 2 naar 10 procent – die beleggers moeten ontmoedigen.

Wat wil het kabinet? De woonparagraaf van het coalitieakkoord van Rutte IV hinkt op twee benen. De huurplannen van De Jonge, zo staat daarin, moeten ervoor zorgen „dat wonen voor middeninkomens betaalbaar wordt én het rendabel blijft voor institutionele beleggers om in deze woningen te investeren”. Kleine, particuliere beleggers worden niet genoemd. Maar ook voor hen moet het verhuren rendabel blijven, zei Van Rij in december bij BNR.

Je kunt het standpunt innemen dat verhuur van een woning nu eenmaal een activiteit is waar niet aan verdiend moet worden, zegt Nic Vrieselaar. Iets voor corporaties. Maar als het huidige kabinet wél vindt dat er ruimte is voor mensen die met het verhuren van huizen geld verdienen, zoals in het coalitieakkoord staat, is het de vraag of dit niet te veel van het goede is. „Als je doel is om meer huurwoningen te hebben, dan kun je nog steeds regels invoeren. Maar álles tegelijk, zoals nu… dan ga je waarschijnlijk minder huurwoningen creëren.”

Ongeacht alle perikelen in de vrije huursector vervult die wel een rol

Is dat erg? Vrieselaar: „Ongeacht alle perikelen in de vrije huursector vervult die wel een rol. Een deel van de bevolking wil of kan geen huis kopen en kan ook niet in de sociale huur terecht, want die is beperkt toegankelijk. Commerciële huur is dan een uitkomst. Dan is minder aanbod vervelend.”

Als ergens de gevolgen van de wijzigingen te zien zijn, is het bij de broers Hemker. Anders dan de meeste huisbazen vallen bijna al hun woningen nu al onder de sociale huurgrens, sommige huurders betalen een paar honderd euro per maand. Van de voorstellen van De Jonge merken ze weinig, van die van Van Rij juist veel. Zoals nu: de achterkant van hun panden moet geschilderd worden. Kosten: 10.000 euro per pand, zegt Kick. „Hoe gaan we dat betalen? Normaal doe ik dat uit de huurinkomsten, maar nu kan dat niet meer.”

Wim: „Huren is toch belangrijk? Er zijn snelle vastgoedjongens, maar dit is een ander genre. Wij voorzien in een behoefte. Studenten, mensen met een beperkt inkomen, die huren bij ons. Wat moeten die straks?”