Oplopende rentes en vertraging: het feestje rond vastgoed begint stil te vallen

Vastgoedsector De economische opleving na corona is voorbij. Ook de oplopende rente leidt tot vertraging van vastgoeddeals. „Het is onvermijdelijk dat verkopers het onderspit gaan delven.”

Leegstand in een winkelstraat in Amersfoort. De inflatie speelt een grote rol voor retailvastgoed.
Leegstand in een winkelstraat in Amersfoort. De inflatie speelt een grote rol voor retailvastgoed. Foto Ramon van Flymen/ANP

De afgelopen acht jaar was commercieel vastgoed wat beleggers een ‘veilige haven’ noemen. Door de lage rente was er geld genoeg om nieuwe projecten te ontwikkelen of grote transacties te doen, en zelfs na de coronacrisis bleek de vraag naar kantoorruimte, winkelpanden en logistieke centra stand te hebben gehouden. Het risico was laag en de huurinkomsten hoog en zeker: in de vastgoedsector was het alle dagen feest.

Inmiddels zijn er tekenen dat het feestje stil begint te vallen. Bij verschillende delen van de commerciële vastgoedmarkt is sprake van stagnatie. Grote deals lopen vertraging op omdat kopende en verkopende partijen het niet meer eens worden over de prijs. Ook lijkt het einde van de gekte op de woningmarkt in zicht. Na jaren van stijging daalden de huizenprijzen de afgelopen maanden plotseling met 5,8 procent, en hoewel een huis met gemiddeld 27 dagen nog altijd snel verkocht is, staan woningen steeds langer te koop. Per type vastgoed verschillen de onderliggende oorzaken, maar er is evengoed een grote overkoepelende boosdoener: de stijgende rente.

Lees ookBouwen wordt behoorlijk lastig door de stikstofuitspraak, ook al is er geen acute bouwstop

Door de lage rentestand was het de afgelopen jaren erg goedkoop om veel geld te lenen. En met veel geld in omloop op zoek naar rendement, stegen de prijzen van commercieel vastgoed sterk. Sinds de oorlog in Oekraïne zijn die tijden voorbij. Om grip te krijgen op de snel oplopende inflatie voerde de Europese Centrale Bank in drie stappen renteverhogingen door. Daardoor is het een stuk duurder geworden om de grote sommen geld te lenen die nodig zijn voor vastgoedtransacties. Paul Bisschop, sectoreconoom vastgoed bij ABN Amro, ziet de vastgoedmarkt daardoor vastlopen. „Beleggers willen niet langer de hoofdprijs betalen, omdat financiering voor hen ineens een stuk duurder is geworden. We zien tegelijk dat verkopende partijen hun prijzen nog niet verlagen.”

Beleggers willen niet langer de hoofdprijs betalen, omdat financiering voor hen ineens een stuk duurder is geworden

Paul Bisschop sectoreconoom vastgoed ABN Amro

Mismatch koper-verkoper

Een ‘mismatch’ tussen vastgoedinvesteerders en verkopende partijen dus, met minder vastgoedtransacties als gevolg: kopers wachten af waar het naartoe gaat met de rente. Het verschijnsel is goed zichtbaar bij vastgoeddeals in het hoogste prijssegment. Onderhandelingen over transacties vanaf 20 miljoen euro – doorgaans grote kantoorpanden – duren dit najaar een stuk langer dan voorgaande jaren, zien ze bij vastgoedadviseur CBRE. Waar er vorig jaar rond deze periode gemiddeld nog 5,5 van dit soort deals per week werden gesloten, zijn dat er nu nog slechts 2,5. Het vierde kwartaal is voor makelaars en vastgoedadviseurs doorgaans de drukste periode van het jaar, omdat veel beleggers hun transacties nog voor de jaarwisseling willen afronden.

Dat deze grote transacties maar moeizaam op gang komen, komt volgens Frank Verwoerd van CBRE doordat er meer behoefte is aan duiding van de economische omstandigheden. Bij de researchafdeling van het advieskantoor is het sinds de rentestijgingen dan ook topdrukte. „We proberen onze klanten uit te leggen wat er op de financieringsmarkt en de beleggingsmarkt gebeurt.” Het bijeenbrengen van vraag en aanbod gaat niet zo vanzelf als voorheen, en er is meer tijd nodig voor gesprekken met zowel kopende als verkopende partijen. „Het is een stuk intensiever, en daardoor duurt het langer voor een transactie rond is.”

Lees ookGaat het plan van Hugo de Jonge om een deel van de huurmarkt te reguleren wel werken?

Overigens komen de renteverhogingen bij vastgoedbeleggers ook weer niet als een totale verrassing, zo zegt Verwoerd. „Het is met name de onzekerheid, en die zit in de financieringsrente die de afgelopen maanden historische schommelingen maakt. De transacties zijn dus niet gestopt, er is gewoon meer overleg nodig.” Verwoerd wil niet spreken van uitstel of afstel – mogelijk komen deze grote transacties dit jaar nog rond.

De staat van de economie

Een andere belangrijke factor die van invloed is op vastgoedprijzen is de staat van de economie. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maakte deze week bekend dat de Nederlandse economie onverwacht met 0,2 procent is gekrompen. Met de onrust op de financiële markten en onzekerheid rond het verloop van de oorlog in Oekraïne wordt steeds meer rekening gehouden met een naderende recessie.

Naast de rente werkt ook economische krimp door in vastgoedprijzen. Zo neemt de vraag naar kantoorruimte af als bedrijven minder personeel in dienst hebben. Als er in winkels minder wordt verkocht en winkeliers failliet gaan, zullen de prijzen van winkelpanden dalen, en als consumenten minder spullen online bestellen, is er minder vraag naar distributiecentra.

Voor de ‘mismatch’ tussen koper en verkoper van commercieel vastgoed betekenen de economische voorspellingen dat er ergens water bij de wijn zal moeten. Met de huidige rentestanden en een mogelijke recessie op komst, lijkt het volgens Bisschop op termijn onvermijdelijk dat de verkopers het onderspit gaan delven. „Zelfs als het einde van de huidige inflatie in zicht is, verwacht ik niet dat de rente ineens weer naar het niveau gaat van de afgelopen jaren. Het rekensommetje is dan vrij eenvoudig: de markt komt pas weer op gang als de prijzen gaan dalen.”