Ambitieuze bouwambities. Maar zijn ze ook haalbaar?

Woningbouw De provincies hebben zich donderdag vastgelegd op de bouw van 917.000 woningen tot en met 2030. Maar de hypotheekrente stijgt, de grond is schaars en de materiaalkosten zijn hoog. Minister Hugo de Jonge voorziet „tegenwind”. Wat zijn de grote belemmeringen?

Het kabinet trekt bijna 11 miljard euro uit om meer woningen versneld te kunnen bouwen.
Het kabinet trekt bijna 11 miljard euro uit om meer woningen versneld te kunnen bouwen. Foto Ramon van Flymen/ANP

Op papier wordt de grote bouwambitie van het kabinet voor 2030 zelfs nog overtroffen. Niet 900.000, maar 917.193 woningen gaan gebouwd worden om de woningnood tegen te gaan, maakte minister Hugo de Jonge (Wonen, CDA) donderdag in Den Haag bekend.

Maar zijn die bouwafspraken per provincie wel haalbaar, met bijvoorbeeld de stijgende rente en inflatie, de schaarse grond en hoge materiaalkosten? En als de bouw achterblijft, hoe kan De Jonge dan ingrijpen om „de regie op de volkshuisvesting” te hernemen, zoals hij het noemt?

„Aan het onmogelijke is niemand gehouden”, erkende De Jonge tijdens een persconferentie. „Ik weet dat er weerstand zal zijn.” Om zijn vaste devies te herhalen: „Als er meer tegenwind is, moet je harder trappen.” Ofwel: alle betrokken partijen zullen extra hun best moeten doen.

Met deze bouwafspraken hebben provincies in ieder geval hun doelen vastgelegd, legde De Jonge uit. Het Rijk op zijn beurt probeert marktpartijen „zoveel mogelijk zekerheid” te geven om voor de lange termijn een bouwplanning te kunnen maken.

Van de ruim 917.000 geplande woningen moet twee derde „betaalbaar” worden

Voor het geval het niet lukt, is de Wet regie volkshuisvesting in de maak, vertelde De Jonge. Het wetsvoorstel zou eind dit jaar klaar moeten zijn, de invoering is gepland voor 2024. Met de wet moet het kabinet meer kunnen sturen waar, wat voor wie wordt gebouwd. Bij aanhoudende conflicten over een bouwlocatie kan de minister bijvoorbeeld ingrijpen.

Maar ook deze wet is geen garantie voor 917.000 woningen erbij in 2030, erkende De Jonge. „Wetten bouwen geen huizen, ministers staan niet op de bouwsteiger”, zei hij. Mocht de bouw ergens vastlopen, dan zal het Rijk met provincies en marktpartijen eerst zoeken naar een oplossing, bijvoorbeeld financiële steun.

Van de ruim 917.000 geplande woningen moet twee derde „betaalbaar” worden. Er moeten daarom 350.000 huur- en koopwoningen in het ‘middensegment’ worden gebouwd, plus 250.000 sociale huurwoningen. Zeventien gebieden voor grootschalige woningbouw zijn er aangewezen; de meeste zijn gepland in Noord- en Zuid-Holland, Noord-Brabant en Gelderland.

Vanaf december moeten provincies en gemeenten de bouwafspraken die donderdag bekend zijn gemaakt uitwerken in 37 regionale overeenkomsten. Hierin leggen woningcorporaties en marktpartijen bijvoorbeeld vast op welke plek en voor welke doelgroep ze gaan bouwen.

Het kabinet trekt bijna 11 miljard euro uit om meer woningen versneld te kunnen bouwen, bijvoorbeeld voor infrastructuur rond nieuwe woongebieden. Met de afschaffing van de verhuurderheffing zijn verder afspraken gemaakt dat woningcorporaties meer dan 60 miljard euro in nieuwbouw investeren.

Dat is veel geld, maar van versnelde woningbouw is tot nu toe nog weinig te zien. Het kabinet wil de bouwproductie opstuwen naar 100.000 woningen per jaar. Ter vergelijking: tussen 2018 en 2021 werden jaarlijks gemiddeld 86.000 nieuwe woningen opgeleverd, volgens onderzoeksbureau ABF. Voor dit jaar wordt „een lichte daling” verwacht op basis van het aantal vergunningaanvragen.


Wat zijn de grote belemmeringen voor de grote bouwambities van het kabinet?

1 Het gevecht om ruimte

Waar is plek voor nog eens ruim 917.000 woningen? Nederland heeft nu ruim 8 miljoen woningen, en er wordt al gevochten om bouwgrond. „Gemeenten hebben als grondeigenaren belang bij de schaarste, want die leidt tot hogere grondprijzen”, volgens directeur beleid en vereniging van brancheorganisatie Bouwend Nederland Joep Rats. Er is gesteggel over bouw langs spoorzones en oude havengebieden en bij natuur- en watergebieden, vanwege milieu- en geluidsnormen. Een berucht voorbeeld is de jarenlange discussie over de groene polder Gnephoek bij Alphen aan den Rijn. De gemeente wilde 8.000 woningen realiseren; onbetaalbaar en onuitvoerbaar, zei de provincie. Minister De Jonge heeft deze week voor een compromis gekozen: 5.500 woningen.

De gemiddelde behandeltijd van bouwgeschillen is opgelopen naar 43 weken

Zulke geschillen vertragen de toch al trage besluitvorming. Steeds meer bezwaarmakers procederen tot aan de Raad van State. De hoogste bestuursrechter behandelde vroeger 1.500 à 1.800 ‘omgevingszaken’ per jaar. Vorig jaar waren het 2.200 bouwgeschillen en de verwachting van 2.800 zaken dit jaar is al achterhaald. „De gemiddelde behandeltijd is opgelopen naar 43 weken”, zegt een woordvoerder. De invoering van de Omgevingswet, die vergunningverlening moet versimpelen, is vooralsnog gepland voor 1 januari 2023. Maar door problemen met de benodigde software voor deze wet is verder uitstel niet uitgesloten.

Een project voor sociale huurwoningen in Nijmegen. Foto Flip Franssen/ANP

2 Betaalbaarheid staat onder druk

De dalende huizenprijzen zijn extra slecht nieuws voor het kabinet. Voor de prijs van nieuwbouwwoningen wordt gekeken naar de waarde van woningen om de nieuwbouw heen, waardoor te verwachten is dat ook de prijs van nieuwe woningen zal dalen. Dan nemen de opbrengsten dus af. En dat terwijl de kosten toenemen, door de hogere rente en schaarste in materiaal en personeel.

Hoge energielasten, gestegen hypotheekrentes en inflatie maken nieuwbouw minder aantrekkelijk voor kopers

De nieuwbouwmarkt zit al in het slop, meldde makelaarsvereniging NVM vorige week. Makelaars geven aan dat gemiddeld pas de derde of vierde potentiële koper van een nieuwbouwwoning tot koop overgaat. Niet omdat er geen vraag naar nieuwbouw is – duurzame huizen doen het juist erg goed – maar door economische onzekerheid: kopers durven het niet aan een huis te kopen dat pas over een paar jaar wordt opgeleverd. Bovendien is nieuwbouw relatief duur: meer dan de helft van de nieuwbouwwoningen kost meer dan vijf ton.

Hoge energielasten, gestegen hypotheekrentes en inflatie maken nieuwbouw dus minder aantrekkelijk voor kopers. En daarmee ook voor bouwers en projectontwikkelaars. „Voor nieuwbouw moet er een flow zijn”, zegt Joep Rats, directeur beleid en vereniging van Bouwend Nederland. „Als iedereen blijft wonen waar hij woont is er geen doorstroming. Dan stagneert de markt en worden er minder woningen gebouwd. Juist bouwen voor doorstroming is van belang.”

3 Personeelstekorten

Wie gaat al die woningen eigenlijk bouwen? Het tekort aan geschoolde arbeidskrachten is de afgelopen jaren een veelgehoorde klacht bij bouwbedrijven. Vooral bij installateurs en aannemers is de vraag naar personeel groot; met name timmerlieden, elektriciens en werkvoorbereiders zijn hard nodig.

Bouwvakblad Cobouw berekende dat er momenteel een tekort van 7.700 werknemers is in de bouw. Als we ook het verloop meerekenen van bouwvakkers die met pensioen gaan of arbeidsongeschikt raken, zijn er volgens berekeningen van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) de komende vier jaar zelfs 47.000 werknemers nodig. Mede door het goede carrièreperspectief zitten de bouwopleidingen weer vol, maar voor de acute tekorten helpt dat niet.

Niet alleen in de bouw zijn personeelstekorten een probleem

Als snelle oplossing kiezen veel grote woningbouwers ervoor om te schakelen naar industrieel bouwen. Onder meer Heijmans, Van Wijnen en BAM investeerden in ‘woningfabrieken’, waarin de woningen als ‘blokken’ worden gebouwd die op de bouwplaats op elkaar worden gestapeld. Minder arbeidsintensief, sneller – maar minder ambachtelijk.

Overigens zijn niet alleen in de bouw personeelstekorten een probleem. Bij provincies en gemeenten is een flink tekort aan ambtenaren, waardoor procedures vertragen en het soms maanden kan duren voor een vergunning is beoordeeld. Volgens onderzoek van ingenieursadviesbureau Sweco komt het ambtelijk apparaat zeker 6.500 mensen tekort om de volledige woningbouwopgave te realiseren.

Een nieuwbouwproject in Den Haag. Foto Ramon van Flymen/ANP

4 Energietekort

Het overvolle stroomnet leidt ook in de bouw tot problemen. Zowel tijdens de bouwfase als daarna. „Wij moeten stikstof- en emissieloos gaan bouwen, maar dan moet er wel een aansluiting zijn met voldoende stroom”, zegt Richard Mulder, adviseur bij Bouwend Nederland en gespecialiseerd in stikstof. „Zeker in het groen, op een nieuwbouwlocatie aan de rand van een stad, is dat niet altijd aanwezig. En je kunt bouwmaterieel niet zomaar met een stekkertje en een verlengsnoertje aansluiten.’’

Bij sommige nieuwbouwplannen ontbreekt het aan tijdig geschikte netwerken en voldoende stroom

En ook als de woningen er dan eenmaal zijn is er elektriciteit nodig; temeer omdat woningen met een aardgasaansluiting niet meer worden gebouwd. Maar bij sommige nieuwbouwplannen ontbreekt het aan tijdig geschikte netwerken en voldoende stroom, zeggen onderzoekers Martijn Stroom en Jonas Wogh van Maastricht University. Stroom: „De overheid moet goed inventariseren en plannen wat mogelijk is. Zeker met de komst van grootverbruikers zoals datacentra bij dichtbevolkte woongebieden, en met de omslag naar een CO2-neutraal Nederland in 2050.” Wogh: „Het vraagt eigenlijk om het vernieuwen van het gehele elektriciteitsnet, maar met de legale rompslomp, de stijgende grondstofprijzen, en het huidige tekort aan constructiewerkers lijkt een dergelijke vernieuwing ver weg. Dat zou rampzalig kunnen uitpakken voor de woningbouw.”

5 Veel duurdere bouwmaterialen

De bouwwereld kwam na de coronacrisis op z’n kop te staan door de explosief gestegen vraag naar bouwmaterialen. Glas, staal, isolatiemateriaal: aannemers moesten tot het uiterste gaan om aan materialen te komen. De meest acute tekorten zijn inmiddels opgelost, stelt directeur Niels Ruijter van de Nederlandse Vereniging Toeleverende Bouwmaterialenindustrie (NVTB), maar de prijzen blijven onveranderd hoog. „Hoewel we de economische afgrond in kijken, blijft de vraag naar nagenoeg alle bouwmaterialen groot. Dit maakt bouwen duur, naast dat de kosten voor energie en transport ook nog eens stijgen.”

Bouwbedrijven lopen meer risico omdat ze niet onder kostprijs kunnen werken

De hoge materiaalprijzen en dito bouwkosten brengen de financiële haalbaarheid van bouwprojecten in gevaar. Zo werd de bouw van een aantal woontorens in onder meer Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht uitgesteld – onder meer vanwege de hoge bouwkosten. Ook bouwbedrijven lopen meer risico, doordat ze vooraf intekenen op aanbestedingen en niet onder kostprijs kunnen werken. Om woningcorporaties te stimuleren meer woningen te bouwen, schafte het kabinet de verhuurderheffing voor woningcorporaties gefaseerd af. De heffing maakte het voor corporaties duur om woningen te bezitten. Een meevaller, zo zegt Ruijter: „Woningcorporaties hebben nu meer financiële slagkracht, en die moet nú ingezet worden om te voldoen aan de woningbouwopgave.”

Woningbouw in Dordrecht. Foto Jeffrey Groeneweg/ANP

6 Stikstof

En tot slot: zoals bij vrijwel alle bouwproblemen speelt ook het stikstofdossier voor de woningbouw een problematische rol. Zo wordt eind deze maand de ‘bouwvrijstelling’ door de Raad van State tegen het licht gehouden. Door dit juridische geitenpaadje telt bij de aanvraag van een vergunning alleen de stikstofuitstoot mee van de uiteindelijke gebruiker van een woning, en niet van de aannemer die het huis bouwt. De uitstoot van een hijskraan is immers tijdelijk, ten opzichte van permanente stikstofuitstoot van de uiteindelijke bewoners – aldus het kabinet.

Milieuorganisatie MOB is echter van mening dat elke gram stikstof er een te veel is, en hoopt bij de Raad van State gelijk te krijgen. Voorzitter Johan Vollenbroek ging in beroep tegen de vergunning voor bouwproject Porthos in de Rotterdamse haven. Juristen houden er rekening mee dat ‘Porthos’ ervoor gaat zorgen dat de bouwvrijstelling vervalt; MOB torpedeerde eerder al succesvol stikstofprogramma PAS via de hoogste bestuursrechter. Als de bouwvrijstelling komt te vervallen telt de tijdelijke stikstofuitstoot van bouwmachines ineens ook mee voor de vergunningsaanvraag van een woningbouwproject. In de praktijk wordt het daardoor nóg lastiger om een natuurvergunning te krijgen in gebieden waar al weinig stikstofruimte is. Een onvermijdelijk gevolg is meer uitstel van woningbouw.

 

Lees ook: Woningtekort neemt verder toe: dit jaar 315.000 woningen te weinig

(Correctie 14 oktober: Hierboven stond de naam van Johan Vollenbroek verkeerd geschreven, als Jeroen Vollenbroek. Dit is intussen aangepast.)