Voorrang voor eigen inwoners op de woningmarkt, willen gemeenten dat wel?

Huisvestingswet Gemeenten mogen vanaf volgend jaar de helft van de woningen toewijzen aan hun eigen inwoners. Nodig om de schaarse woonruimte beter te verdelen, aldus het ministerie. Maar wat lost het op?

Dronebeeld van sociale huurwoningen in aanbouw in de Indische buurt in Zwijndrecht.
Dronebeeld van sociale huurwoningen in aanbouw in de Indische buurt in Zwijndrecht. Foto Jeffrey Groeneweg/ANP/HH

Wie heeft het meeste recht om in een huis te wonen? Volgens minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, CDA) is dat niet altijd de hoogste bieder. Het is ook niet altijd degene aan wie een huiseigenaar zijn woning wil verhuren. Door een voorgestelde wijziging van de Huisvestingswet mogen gemeenten volgend jaar de helft van de vrijkomende huizen toewijzen aan hun eigen inwoners. Of, zoals het blog over stedelijk nieuws Stadszaken het beschreef: eigen volk eerst.

Het gaat om koopwoningen onder de NHG-grens (Nationale Hypotheek Garantie, momenteel een aankoopprijs van maximaal 355.000 euro) en om alle sociale huurwoningen. Gemeenten mogen ook woningen toewijzen aan mensen met een ‘economische’ of ‘maatschappelijke’ binding: leraren of verpleegkundigen bijvoorbeeld die nu geen huis kunnen vinden, of voormalige inwoners die willen terugkeren. Hoe ze de woningen tussen die groepen verdelen, is aan de gemeenten zelf.

De wetswijziging is al door het vorige kabinet ingezet, maar De Jonge gaat nog een stapje verder dan zijn voorganger Kajsa Ollongren: gemeenten mogen van hem 50 procent van de huizen toewijzen aan eigen inwoners. Tot nu toe was dat slechts 25 procent, Ollongren stelde 30 procent voor. Het laat zien dat beperking van de vrijheid van vestiging minder controversieel is geworden de afgelopen jaren, waarin de roep om ‘meer regie’ op de woningmarkt steeds luider is gaan klinken.

De wetswijziging was een wens van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Vooral in dorpen zouden starters en senioren vaak achter het net vissen doordat mensen van buiten de regio met de overwaarde van hun huis meer kunnen bieden.

Maar is het voorstel uitvoerbaar? „Het lijkt niet echt goed doordacht”, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. Een overheid die bepaalt wie een woning mag kopen die al een eigenaar heeft: dat is vergaand ingrijpen in het eigendomsrecht. „En het gaat om de helft van huizen. Welke helft kies je dan?”, zegt Boelhouwer.

Gemeenten weten dat zelf ook nog niet. Ze beraden zich op hoe het beleid kan worden ingevuld. Zo zegt de gemeente Ede „veel haken en ogen” te zien aan het voorstel als het gaat om bestaande koopwoningen.

Ook de Raad van State is zeer kritisch over de wijziging. De „beperking van de vrijheid van vestiging” wordt door het wetsvoorstel onvoldoende onderbouwd, een heldere probleemanalyse ontbreekt en het is onduidelijk wat de effecten zijn van de wet, aldus de Raad in een advies van juli. Zo kan het nadelig zijn voor mensen die hun huis willen verkopen en hierdoor inkomsten mislopen. Onderzoeksbureau RIGO adviseerde in 2020, in een evaluatie van de wet, de mogelijkheid om huizen toe te wijzen aan inwoners juist opnieuw tegen het licht te houden vanwege de botsing met de vrijheid van vestiging.

‘Vreemde kronkels’

Woningmarkteconoom Matthijs Korevaar, docent aan de Erasmus Universiteit Rotterdam en gastdocent aan de Columbia Business School in New York, las „met enige verbazing” de toelichting bij het wetsvoorstel. „Er zitten een paar vreemde kronkels in.” De wijziging moet een oplossing bieden voor twee problemen: dat mensen geen huis meer kunnen vinden omdat mensen van buiten de regio meer bieden, en dat mensen in vitale beroepen – leraren, verplegers, agenten – niet meer kunnen wonen waar ze werken. „Maar het ene probleem is de oorzaak van het andere probleem. En de échte oorzaak wordt er niet mee opgelost: dat de huizenprijzen de laatste decennia regionaal zo enorm zijn gaan verschillen.”

Met deze wet, aldus Korevaar, zegt de overheid eigenlijk dat het problematisch is dat mensen uit een duur woningmarktgebied hun heil zoeken in een goedkoper gebied. „Maar iedereen die verhuist, komt ergens vandaan. Mensen die anderen ‘van de markt drukken’ doen dat doorgaans omdat ze het zelf ook niet meer kunnen betalen in hun eigen regio. Tenzij ze genoegen nemen met een piepklein appartementje.”

De vraag is dus wat dit oplevert. „Als iedereen voorrang krijgt in zijn eigen regio, bestaat het probleem nog steeds.” Logischer zou zijn om mensen in vitale beroepen in dure woningmarktgebieden meer salaris te betalen, vindt Korevaar. „Een buschauffeur in New York krijgt veel meer betaald dan een buschauffeur in de Midwest, omdat de kosten voor levensonderhoud daar veel hoger zijn. Ook in Londen is dat gebruikelijk.”

Het ministerie van Binnenlandse Zaken ziet de rechtvaardiging in aanpassing van de wet in de cijfers. Gemeenten mogen sinds 2014 een kwart van hun woningen aan eigen inwoners toewijzen, en doen dat steeds meer. Regels voor toewijzing moeten worden vastgelegd in een huisvestingsverordening, die ongeveer de helft van de gemeenten in 2020 had. Uit de evaluatie van onderzoeksbureau RIGO bleek dat toen 102 van de 178 gemeenten gebruikmaakten van voorrangsmogelijkheden op grond van binding: 74 procent van alle gemeenten met een huisvestingsverordening. In 2016 was dat nog 55 procent. Volgens Thierry Wever, een van de onderzoekers, staat dat beeld in grote lijnen nu ook nog overeind.

Groeiambities

Toch zijn gemeenten helemaal niet zo eensgezind, blijkt uit een inventarisatie van NRC, waarvoor is gesproken met achttien gemeenten. Sommige zijn blij met de aanstaande verruiming, andere zien de noodzaak niet omdat zij bijvoorbeeld groeiambities hebben en juist nieuwe inwoners van buiten de gemeente willen trekken.

Dat laatste geldt vooral voor de gemeenten met de meeste verhuizingen binnen de eigen gemeente, zoals Enschede, Dordrecht, Terneuzen en Venlo. In Enschede verhuist 53 procent van alle verhuisde personen binnen de eigen gemeente, in Venlo is dat 59 procent, blijkt uit de analyse van NRC. Dat is zonder gebruik te maken van de reeds bestaande voorrangsmogelijkheden.

Urk steekt er met kop en schouders bovenuit: bijna 70 procent van alle personen die er in 2021 verhuisden, woonde al in de gemeente. Urk heeft geen verordening voor het toewijzen van woningen en zal ook geen gebruikmaken van nieuwe mogelijkheden, zegt een woordvoerder, omdat de druk van buiten op de woningmarkt in Urk „minder merkbaar” is.

Terwijl De Jonge in de toelichting van de wetswijziging de nadruk legt op dorpen die moeite hebben eigen bewoners te huisvesten, laat de evaluatie zien dat vooralsnog juist grotere gemeenten gebruikmaken van de mogelijkheid woningen te verdelen onder bepaalde groepen. Gemeenten met een huisvestingsverordening liggen vooral rond de Randstad.

De analyse van waar mensen het meest binnen de gemeente verhuizen, toont eveneens geen duidelijke tendens naar dorpen. In zowel grote steden zoals Amsterdam en Den Haag, als veel kleinere gemeenten zoals Bunschoten of Sluis, woonde van de verhuisde personen ongeveer 50 procent of meer al in die gemeente.

Lokale binding

De gemeente Amsterdam zegt blij te zijn met het voorstel van de minister, vooral omdat het in sommige buurten „extra belangrijk is dat buurtbewoners in de buurt kunnen blijven wonen”, zegt een woordvoerder. Bovendien gaat hiermee voor de gemeente de concrete wens in vervulling dat ook koopwoningen toegewezen kunnen worden op basis van lokale binding. Vraag is hoeveel de stad daaraan heeft: er zijn nauwelijks woningen te koop onder de NHG-grens van 355.000 euro. Daarom pleit Amsterdam voor een hogere grens.

Ook Utrecht, waar meer dan de helft van de verhuizingen binnen de gemeente is, wijst al veel woningen toe. 50 procent van de huurwoningen mag al toegewezen worden aan mensen uit de regio (in plaats van uit de gemeente). „Dat dat nu ook binnen de gemeente mag, voegt niet heel veel toe”, zegt een woordvoerder. De gemeente gebruikt de komende tijd om te beoordelen wat het met de wetswijziging zal doen. „Voorrang voor de ene groep betekent langer wachten voor de andere groep, we moeten de criteria dus goed wegen.”

Lees ook: ‘De woningmarkt wordt een beetje verziekt door mensen zoals ik

De gemeente Den Haag noemt het voorstel voor de wetswijziging „niet wenselijk”, omdat het de concurrentie voor woningzoekenden binnen de regio verhoogt. De gemeente is meer voorstander van regionaal maatwerk, laat een woordvoerder weten, waarbij de woningen niet alleen kunnen worden toegewezen aan mensen binnen de eigen gemeente, maar binnen de hele regio.

Net als Amsterdam ziet ook de kleine gemeente Cranendonck (Noord-Brabant) de grens voor koopwoningen liever hoger liggen. Cranendonck ligt in het „stroomgebied van Eindhoven”, waardoor veel expats uit de stad naar de gemeente komen, zegt wethouder van Wonen Karel Boonen. Dat drijft de huizenprijs op, die zit gemiddeld boven de 400.000 euro. Boonen denkt zelf aan een grens van 370.000 euro. Cranendonck is voornemens „alle nieuwe mogelijkheden” op te nemen in het beleid. Volgens een woordvoerder van het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) moet de NHG-grens voor 2023 nog bepaald worden, en zal dat „op korte termijn” gebeuren.

Voor de Waddeneilanden was de grens eerder al opgerekt naar 450.000 euro, en straks verdwijnt die grens helemaal, zegt de woordvoerder van BZK. Goed nieuws voor de eilanden: in de gemeente Vlieland zijn al „bijna geen huizen meer” onder die grens, zegt een woordvoerder. Ook op Ameland is het aanbod daarvan „beperkt”. Voor een eiland is het extra belangrijk inwoners bij zich te houden, zegt de woordvoerder van de gemeente Vlieland. „Je kunt moeilijk aan wal wonen en elke dag hierheen komen voor je werk.”

Gemeenten die wél veel aanbod hebben onder de huidige NHG-grens zijn bijvoorbeeld Terneuzen, Venlo en Enschede. Maar juist die gemeenten zeggen mensen van buitenaf te willen aantrekken, en daarom geen aanspraak te zullen maken op de nieuwe, verruimde regelgeving. De vraag is dus voor wie deze beleidswijziging een wezenlijk verschil maakt.

Lichte prijsdalingen

En wat doet het met de prijs? Het ministerie verwacht mogelijk lichte prijsdalingen, omdat er per saldo minder woningzoekenden zullen zijn (degenen die geen recht hebben op een woning haken af) en dus minder hoge biedingen. Maar het ministerie verwacht ook dat dat effect beperkt zal zijn, omdat er zoveel woningzoekenden zijn dat „men nog steeds tegen elkaar zal opbieden”. En voor andere woningen kunnen de prijzen juist stijgen, verwacht Korevaar. „Degene die meer had willen bieden op de woning in het goedkopere woningmarktgebied, kan dat bod nu doen in een ander woningmarktgebied.” Die zal dan alleen genoegen moeten nemen met een kleinere woning.

Maar ook Korevaar verwacht geen echt grote prijseffecten. Omdat de maatregel maar voor maximaal 50 procent van de woningen geldt – en niet elke gemeente er gebruik van gaat maken. Dat laat meteen het probleem zien van deze wetswijziging, zegt hij: „Als het probleem écht zo groot is als wordt voorgedaan, dan zou je hele grote prijseffecten willen. Want dan zouden allemaal mensen die nu achter het net vissen hiermee geholpen worden. Dat zelfs het ministerie dat niet verwacht, laat zien dat het kennelijk wel meevalt.”