Ook een fijne huurwoning is een lot uit de loterij

Huurverhoging Corporaties mogen per 1 juli de huren weer verhogen. Dat doen ze niet allemaal, en ook lang niet evenveel. De verschillen tussen huurders nemen toe; ook in de vrije sector.

Huurwoningen in de vrije sector in Amsterdam. De huurprijzen van deze woningen stijgen allemaal per 1 juli. Foto Ramon van Flymen / ANP
Huurwoningen in de vrije sector in Amsterdam. De huurprijzen van deze woningen stijgen allemaal per 1 juli.

Foto Ramon van Flymen / ANP

„Lieve vrienden, ons tijdelijk huurcontract in Doetinchem loopt op korte termijn af en het is mij nog niet gelukt een nieuwe huurwoning te vinden met minimaal twee slaapkamers.”

Thierry Hunting (39) schreef die boodschap begin deze maand op Facebook: hij zoekt iets voor hem en zijn vierjarige dochter. Hij is voor meer dan vierhonderd sociale huurwoningen uitgeloot. „Op elke woning reageren honderden mensen.”

Ook bij particulieren komt hij niet ver. „Ik kom niks tegen, behalve huizen van 1.400, 1.500 euro per maand kale huur”, zegt hij. Zijn budget is zo’n 850 euro. „Minder dan ik nu betaal, maar ik moet financieel een stap terug doen, omdat alles zo veel duurder is geworden.”

Woningcorporaties mogen de huur weer verhogen. Vorig jaar mocht dat niet vanwege de coronacrisis

Dat hij binnenkort zijn huis uit moet, geeft hem een „gejaagd gevoel”, zegt hij. „Ik móét wat vinden, anders moet ik terug naar familie. En dat wil ik echt niet.” Hij heeft collega’s – hij zit in het IT-beheer – die huren van een corporatie en zo’n 500 euro betalen voor een woning met twee slaapkamers. „Ik betaal een stuk meer en heb er één.”

De scheidslijnen op de woningmarkt tekenen zich niet alleen scherper af tussen huurders en kopers, maar ook tussen huurders onderling. Dat laat het WoonOnderzoek zien, een driejaarlijks grootschalig onderzoek van statistiekbureau CBS, dat onlangs is gepubliceerd. Het spreekwoordelijke lot uit de loterij geldt ook steeds meer voor een passende huurwoning: het maakt nogal uit van wie en waar je huurt.

Op diverse vlakken worden de kloven breder. Allereerst tussen mensen die huren van een commerciële verhuurder en van een corporatie: de eerste groep betaalt relatief meer huur.

Private huurders zijn gemiddeld 30,4 procent van hun besteedbaar inkomen kwijt aan kale huur, corporatiehuurders 23,4 procent. En een starter 36,5 procent.

Veel meer particuliere verhuurders

Dat komt doordat particuliere verhuurders tussen 2018 en 2021 veel meer woningen zijn gaan verhuren in de vrije sector: 509.000 woningen, een toename van 44 procent. En, tegelijkertijd, beduidend minder in de gereguleerde sector (een afname van 18 procent), waarin vooral de corporaties actief zijn. Meer woningen met een huur boven de socialehuurgrens van 763 euro dus – onder meer door de opkomst van beleggers die een woning kopen om te verhuren.

Vooral het aantal dure huurwoningen is toegenomen. Het CBS telde in 2018 136.000 private woningen met een huur van meer dan 1.000 euro per maand, en vorig jaar al 239.000. Inmiddels is 8 procent van de woningvoorraad ‘dure huur’. In deze woningen wonen voornamelijk jonge alleenstaanden en jonge paren. Zij zijn er het meest op achteruitgegaan sinds 2018, als je kijkt naar het deel van het besteedbaar inkomen dat opgaat aan kale huur. Deze groepen verhuizen ook het vaakst.

Ook voor de energierekening maakt het uit van wie je huurt. Bij een corporatie is de kans op een lagere rekening groter. Zo’n driekwart van de corporatiewoningen heeft inmiddels een groen energielabel – gemiddeld label B – tegen 60 procent van de private verhuurders. En dat maakt nogal uit voor de woonlasten, nu de energieprijzen zo gestegen zijn.

Lees ook: Actievoerders weigeren huurverhoging; wat is eigenlijk een redelijke huurprijs?

Sociale huur van 1.000 euro

Ook tussen corporatiehuurders onderling worden de verschillen groter. Woningcorporaties mogen per 1 juli de huur weer verhogen, met maximaal 2,3 procent, nadat de huren vorig jaar op last van het Rijk zijn bevroren vanwege de coronacrisis. Gemiddeld doen ze dit met 2 procent, volgens koepelorganisatie Aedes. In de sociale huur zou dat dan hooguit zo’n 15 euro zijn. Maar wie een ‘hoog’ middeninkomen heeft, mag een huurverhoging krijgen van 50 of 100 euro per maand. Mág: lang niet alle corporaties doen het – volgens Aedes 40 procent. In hoofdstad Amsterdam doen ze het echter allemáál. Het leidt tot huurverhogingen van soms wel 15 procent. Sommige huurders komen hierdoor financieel in de knel.

„Krom genoeg zitten er ook mensen bij die inmiddels al meer dan 1.000 euro betalen voor hun sociale huurwoning, door opeenvolgende huurstijgingen”, mailt Marcel Trip, woordvoerder van de Woonbond. „Dan heb je het dus over huurders met een vrijesectorhuurprijs, die toch een enorme huurverhoging krijgen omdat ze zogenaamd ‘te goedkoop’ zouden wonen. Daar krijgen wij geregeld meldingen van.”

Volgens de Autoriteit Woningcorporaties huren meer dan 50.000 huurders een ‘sociale huurwoning’ met een huur van meer dan 763 euro (de grens tussen de sociale en vrije huursector). Hoeveel dit er zijn bij particuliere verhuurders, is onbekend.

Ook al is de huurprijs bij corporaties vaak een stuk lager, ook hier zit een grote groep klem, aldus Trip: mensen met een laag inkomen. „Bij een hogere huur helpt de huurtoeslag steeds minder voor deze huurders. Ook uit deze groep melden veel mensen zich die in de knel zitten.”

Hoge huurstijgingen in vrije sector

In de vrije sector mogen de huren ‘slechts’ met 3,3 procent omhoog. Maar: „Dat is bij een huur van 1.000 euro alweer 33 euro erbij. Mensen in dit dure segment betalen dus al snel hoge huurstijgingen. Het laat zien dat een beperking van de jaarlijkse huurverhoging minder zin heeft als we niet ook de te hoge aanvangsprijzen in de vrije sector aanpakken.”

Dat is precies wat het kabinet wil doen door een aanzienlijk deel van de huursector te reguleren. ‘Woonminister’ Hugo de Jonge (CDA) heeft al aangekondigd 90 procent van de huurmarkt onder zijn regime te willen brengen. Hoe dat zal uitpakken, is de vraag, zegt Trip. Het is bijvoorbeeld nog niet duidelijk waar de grens tussen gereguleerde en vrije huur zal liggen. En of de nieuwe regels alleen voor beginnende, of ook voor zittende huurders gelden. „In de vrije sector worden stappen in de goede richting gezet, maar het is nog niet duidelijk of die stappen groot genoeg zijn.”

Ook tijdelijke huurcontracten, zoals dat van Thierry Hunting, zorgen voor een kloof. Bijna een derde van de nieuwe contracten in de private verhuur is tijdelijk, waardoor huurders na een paar jaar weer een nieuwe woning moeten zoeken. In de corporatiesector is dit 8 procent. Van de huurders die de afgelopen twee jaar zijn verhuisd, heeft een vijfde zo’n tijdelijk contract – een constructie die sinds 2016 is toegestaan. Ook dit zijn vooral jonge alleenstaanden (zoals studenten) en jonge paren.

Hunting begrijpt waarom hij een tijdelijk contract heeft: de eigenaar van het huis is gaan samenwonen en wil het op ieder moment kunnen verkopen. „Als ze het verlengt, zit ze aan mij vast”, zegt hij. „Het gaat om veel geld, dus ik snap het goed.”

Toch wil hij liever niet nóg een keer een tijdelijk huurcontract. Zijn Facebook-oproep heeft nog niets opgeleverd, maar wanhopig is hij niet. „Ik ben positief. Dit is iets van de lange adem, maar het komt goed.”

Lees ook: Hugo de Jonge wil flink ingrijpen op de huurmarkt