De bouwput aan de kust van Noordwijk zet de toon voor de rest van Nederland

Vlak voor het strandseizoen begint, sieren in Noordwijk een enorme bouwput en kraan de boulevard, de trekpleister van de badplaats. De bouw van Residence van Oranje, met de duurste appartementen aan de Nederlandse kust, ligt voor een half jaar stil vanwege gestegen bouwkosten en niet-verkochte appartementen. De helft van de zeventig appartementen aan zee, met „ultieme luxe, vijfsterrenwellness en spectaculair uitzicht”, variërend in prijs van bijna 2 tot ruim 8 miljoen euro, wacht nog op een koper.

Kosten van bouwmaterialen stegen eind vorig jaar al flink. De oorlog in Oekraïne bracht nog grotere prijsstijgingen met zich mee. „Een eerste verhoging van de bouwkosten heeft de projectontwikkelaar zelf opgevangen en is niet aan de kopers doorberekend. Maar de tweede prijsverhoging – en we praten over fors meer dan 10 procent – is echt een probleem”, zei Leslie de Ruiter van makelaar Christie’s tegenover Omroep West. „De bouw wordt onbetaalbaar”, luidt zijn conclusie.

De bouwsector vreest dit scenario voor veel meer projecten, zeker nu de rente snel stijgt. Het bouwproject in Noordwijk behoort tot de eerste patstellingen tussen bouwer en opdrachtgever, maar zeker niet de laatste, vreest bouwbedrijf Dura Vermeer. „We hebben meer projecten waarvan het moeilijk is en wordt om deze rond te krijgen vanwege gestegen bouwkosten”, bekent een woordvoerder.

De bouw wordt onbetaalbaar

Leslie de Ruiter makelaar Christie’s

Het bouwproject in Noordwijk kende al een moeizame aanloop. Het plan, voor aanvankelijk veel hogere flats en een economisch aantrekkelijk congrescentrum, splijt al tien jaar voor- en tegenstanders, en lokte duizenden zienswijzen van bewoners uit.

Opdrachtgevers Bram Mol en Charles de Boer van het Residence-project riepen zelfs de hulp in van Sjuul Paradijs, ex-hoofdredacteur van De Telegraaf, voor een publicrelationsoffensief. De bevolking en het gemeentebestuur gingen uiteindelijk overstag: in 2016 lag er een akkoord over de omvang van het plan.

Voor de wind

Het lange uitstel bracht aanvankelijk geen windeieren: de vierkantemeterprijs voor kustappartementen was gestegen tot meer dan 10.000 euro. Mol en De Boer hanteerden voor Residence van Oranje een vraagprijs van ruwweg 15.000 euro per vierkante meter, met een totale verkoopwaarde van zo’n 300 miljoen euro. Als de bouwprijzen niet waren gestegen en de kapitaalkrachtige kopers niet waren weggebleven, had een hoge winst in het verschiet gelegen.

Nu het project stilstaat, is het de vraag of het Residence-plan opnieuw moet worden bijgesteld, bijvoorbeeld met kleinere appartementen of hoogbouw met meer appartementen. De gemeente stelt desgevraagd dat in december vorig jaar nog een gewijzigde Omgevingsvergunning is verstrekt, met een vermindering van het aantal appartementen naar zeventig. „Voor nieuwe wijzigingen is een nieuwe vergunning nodig.”

Politieke turbulentie

Nieuwe plannen kunnen ook leiden tot nieuwe politieke turbulentie in Noordwijk. De belangrijkste adviseur van het Oranje-project is voormalig CDA-wethouder Victor Salman. Hij richtte vorig jaar met vastgoedondernemer Paul Brandjes een lokale partij op, die na een dure campagne voor de gemeenteraadsverkiezingen nu deelneemt aan het dagelijks bestuur van de gemeente. Het Residence-project is dus politiek vertegenwoordigd.

Lees ook: Duitsland wil nu tóch gaswinning in de Noordzee. De Waddeneilanden vrezen verlies van flora, fauna en toeristen

Verantwoordelijk wethouder voor ruimtelijke ordening Roberto ter Hark (VVD) wil geen commentaar geven op de zoveelste tegenslag voor de luxebouw in Noordwijk. De kustplaats kampt al tientallen jaren met kale plekken die na sloop niet door nieuwbouw worden gevuld. De opdrachtgevers, architect en aannemers van Residence van Oranje hebben met ambtenaren een werkgroep gevormd om de problemen binnenskamers op te lossen.

Om landelijk meer Residence van Oranje-scenario’s te voorkomen, voert brancheorganisatie Bouwend Nederland inmiddels intensief overleg met opdrachtgevers. Onder meer Rijkswaterstaat, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en vereniging van projectontwikkelaars Neprom spraken in een intentieverklaring af om de pijn van de stijgende bouwkosten onderling te verdelen, zodat grote bouwprojecten niet stil komen te liggen.