De gordijnen huren (à 15 euro per maand) en andere praktijken van buitenlandse vastgoedverhuurders

Laat er geen misverstand over bestaan, zegt Esther Kock over de plek waar haar 86-jarige vader woont: hij vindt het aangenaam in De Leyhoeve in Tilburg, een woonzorgcomplex speciaal ontwikkeld voor 55-plussers. Er is een restaurant en een zwembad. En als het moet, kun je verhuizen naar de appartementen met zorg aan huis. „Onderling hebben de bewoners het fijn.”

Maar sinds De Leyhoeve in 2018 in handen is van de Amerikaanse vastgoedinvesteerder Heitman, een van de grootste buitenlandse investeerders in Nederlands vastgoed, veranderde er iets. Kock, bestuurslid van de Huurdersvereniging, vertelt dat haar vader, die er in 2018 is komen wonen, twee keer zo veel huur betaalt als zijn buurman, een van de oorspronkelijke bewoners. Kock: „Alles is twee keer zo duur geworden sinds we een Amerikaanse eigenaar hebben.”

Buitenlandse investeringsmaatschappijen nemen de laatste jaren voor honderden miljoenen euro’s Nederlandse panden over. Aangemoedigd door het kabinet, dat onder meer in 2015 een speciale Engelstalige website voor buitenlandse investeerders optuigde, weten ze Nederland steeds vaker te vinden. Volgens vastgoedadviseur CBRE werd in het eerste kwartaal van dit jaar 940 miljoen euro geïnvesteerd in Nederlandse woningen, en voor het eerst voor meer dan de helft door buitenlandse investeerders.

Belastingontwijking

NRC liet het Kadaster onderzoek doen naar de grootste bezitters van Nederlands vastgoed die zelf niet in Nederland gevestigd zijn. NRC ging langs bij panden van vier van de grootste investeerders op de lijst: Catella uit Zweden, Xior uit België, Heitman uit de VS en het Brits-Amerikaanse CBRE Group Inc., dat niet alleen adviseert over maar ook investeert in vastgoed. Deze vier partijen hebben volgens het onderzoek zeker 8.200 Nederlandse woningen in bezit.

Voor dit verhaal is specifiek gekeken naar bezitters van Nederlands vastgoed die in het buitenland gevestigd zijn. Investeerders die hun vastgoed in Nederlandse vennootschappen hebben ondergebracht, zoals Blackstone, komen daardoor niet in de resultaten voor.

Vorig jaar werd bekend dat Blackstone dankzij een fiscale constructie geen belasting hoeft te betalen over het rendement dat het Nederlandse vastgoed oplevert. Dat stroomt naar vennootschappen in het buitenland. Van een soortgelijke constructie lijken ook veel van de bedrijven uit het Kadasteronderzoek gebruik te maken. Hun vastgoeddochters staan geregistreerd in Luxemburg, Liechtenstein, Jersey en op Curaçao.

„Als het gaat over grote investeerders en vastgoed, heb je het al snel over tax planning”, zegt Jan van Koningsveld, directeur van het Offshore Kenniscentrum, dat zich richt op het bestrijden van witwassen en corruptie. Ofwel: belastingontwijking, in landen met een milder fiscaal regime. Van Koningsveld was 25 jaar FIOD-rechercheur en trad op als getuige bij de parlementaire enquête van 2017 naar fiscale constructies. Belastingontwijking is op zich legaal, zegt Van Koningsveld. „Volgens vaste jurisprudentie mag iedereen proberen zo min mogelijk belasting te betalen, zolang het binnen de regels en geest van de wet blijft.”

‘Een plek voor de happy few’

Woonlandschap de Leyhoeve is eigendom van een Heitman-vennootschap, geregistreerd in Luxemburg. Het flitsende complex, gelegen aan de rand van Tilburg, werd ontworpen door vastgoedontwikkelaar Hendrik Roozen, nadat hij had moeten toezien hoe zijn ouders „uit elkaar gingen” omdat er geen plek voor hen beiden was in een verpleeghuis. Vandaar De Leyhoeve, met 200 appartementen en 85 zorgappartementen.

Sinds De Leyhoeve werd verkocht aan Heitman is van het oorspronkelijke idee weinig meer overgebleven, zien ze bij de Huurdersvereniging. Naast de verdubbeling van de huur loopt er een rechtszaak over te hoge servicekosten. „Het is een plek voor de happy few geworden”, zegt bestuurslid Kock. Haar vader betaalt ruim 2.600 euro huur per maand.

Die geluiden hoorde NRC bij meer huurders: zodra hun woning in bezit komt van buitenlandse beleggers, worden de huren en huurverhogingen gemaximeerd en worden de servicekosten een hoofdpijndossier.

‘Eigenaren kijken mee’

„Change=” staat er op een groot appartementencomplex in Amsterdam Nieuw-West, een verzamelgebouw van zo’n vijfhonderd studio’s van zo’n dertig vierkante meter. Een plek voor jonge mensen die in Amsterdam willen wonen, met de privacy van een eigen huis . Het pand is sinds 2018 via een kleine dochteronderneming in Luxemburg in bezit van investeringsmaatschappij CBRE, dat op meerdere locaties in Amsterdam panden bezit. Huurders durven in het pand niet met NRC te praten; ze zeggen dat eigenaren mogelijk meekijken op de camera’s.

Het is een plek voor de happy few geworden

Esther Kock bestuurslid huurdersvereniging De Leyhoeve

Sinds de overname van CBRE is er voor onderhoud geen ruimte, zeggen bewoners. Dat herkent Dagmar Blokker, bestuurslid van de huurdersvereniging. „Als we klachten hebben verwijst Change= ons door naar CBRE, en de boodschap is bijna altijd dat er geen geld is.”

Er is ook een conflict over servicekosten ontstaan, die volgens de bewoners vorig jaar onrechtmatig verhoogd zijn. Eerder wonnen de huurders een rechtszaak over een verplicht dienstenabonnement. Toen de rechter dat vorig jaar schrapte , werden de kosten doorberekend in de servicekosten. Of, zoals een huurder het zegt: „We wonnen in de rechtszaal, maar verloren in onze portemonnee.”

Na een advies van het gemeentelijk huurderssteunpunt besluiten meerdere bewoners de servicekosten niet te betalen. Een van hen is de 29-jarige Martine. Ze tekende in 2021 een jaarcontract, dat in principe verlengd zou worden. Maar als ze op advies van het huurderssteunpunt besluit de verhoging van de servicekosten te storneren, meldt de huisbaas zich: binnen zes weken moet ze er uit, zonder dat er een reden wordt gegeven. Martine weet bijna zeker dat het komt doordat ze het geld heeft gestorneerd. „Mensen die dit hebben gedaan, kregen precies zo’n brief, terwijl het contract van anderen gewoon is verlengd.”

Inmiddels woont ze samen met haar vriend, omdat ze anders op straat had gestaan. „Veel mensen die ik dit vertel zeggen: dit is toch immoreel? Maar de afstand tussen een buitenlandse vastgoedinvesteerder en huurders is heel groot. Dan zijn we slechts een zakje geld in Nederland.”

Die afstand blijkt een terugkerend probleem te zijn bij hoofdstedelijk vastgoed in bezit van CBRE. In een benedenwoning in de Pijp doet de 31-jarige Willyanne Hulst open. Twee jaar geleden kwam ze hier wonen, vorig jaar kreeg ze lekkage.

Die werd pas na maanden verholpen, toen slapen in de slaapkamer niet meer mogelijk was vanwege schimmel en de zwammen die uit de vloer groeiden. „Pas nadat mijn advocaat een brief had gestuurd, kwamen ze in actie”, zegt Hulst, die voor 51 vierkante meter en een tuin 1.650 euro per maand betaalt. Daarom gaat ze verhuizen. Ze wijst op de afstand tussen huurder en verhuurder. „Zij zitten ver weg, in hun mooie dikke villa’s. En ik weet niet bij wie of waar ik moet zijn.”

De Amsterdamse wethouder Jakob Wedemeijer (Wonen, SP) zegt in een reactie dat als je wonen overlaat aan de markt huizen als beleggingsobjecten worden gezien. Met de opkoopbescherming die in de hoofdstad is ingevoerd, kunnen beleggers woningen met een WOZ-waarde tot 512.000 euro niet meer opkopen en verhuren. „Het zou een goede zaak zijn als de wetgever het mogelijk gaat maken om voor de hele koopmarkt een zelfwoonplicht in te voeren.”

Korte lijntjes

Niet overal leidt de overname door buitenlandse partijen tot problemen. In het pent-house van de IJdoorntoren in Amsterdam-Noord, in het bezit van CBRE, vertelt voorzitter Jaap van Dijk van de Huurdersvereniging dat zijn woning ooit is neergezet door de Amsterdamse corporatie Ymere en werd verkocht aan Orange Capital Partners (OCP). OCP weigerde geld vrij te maken voor onderhoud, zegt Van Dijk. Intussen schoten de huren omhoog, vooral voor nieuwe huurders.

Pas toen OCP haar Nederlandse vastgoed verkocht aan CBRE werd er meer dan een ton geïnvesteerd. En toch blijft het gek, zo’n buitenlandse huisbaas, zegt Van Dijk. „Naar buiten toe lijkt het alsof ze alles netjes doen. Maar in de praktijk gaan ze gewoon hun gang als ze iets willen doen.” Maar, zegt Van Dijk: „Er zijn gradaties van investeerders en deze huisbaas is nog niet zo slecht.”

Datzelfde geluid klinkt bij huurders van Xior, een Belgische vastgoedmaatschappij gespecialiseerd in studentenwoningen. In Den Haag is het eigenaar van een gebouw met kale muren, waar een typische etensgeur hangt. „Ze maken hier prima schoon, dus ik heb niets te klagen”, zegt de 21-jarige Letse student Kristian Maceers, die zo’n 500 euro in de maand betaalt. Volgens Robin Cremers, Country Manager voor Xior in Nederland, is het belangrijk als eigenaar ook de beheerder te zijn. „Dat is bij ons ook losgekoppeld geweest, en dan krijg je een hoop van de klachten gewoon niet mee. Je kunt als buitenlandse vastgoedbezitter het alleen goed doen voor je huurders, als je hele korte lijntjes houdt.”

De verhuurder wil zijn rendement behalen, zeggen de meeste huurders, terwijl de huurder fijn wil wonen. „Dat er in hun vastgoed huurders wonen waarmee ze zo nu en dan iets moeten, dat vindt dit soort vastgoedbezitters lastig”, zegt directeur Irene van Setten van Huurteams Nijmegen.

Gordijnen huren

In het Willemskwartier in Nijmegen liggen drie moderne complexen naast het spoor. Deze gebouwen, met in totaal 228 huurwoningen voor studenten en starters, werden in 2018 voor 41 miljoen euro (en met meer dan 10 miljoen euro winst) verkocht door ontwikkelaar StuWorld aan Catella.

De nieuwe huisbaas, gevestigd in Duitsland, probeert die investering zo snel mogelijk terug te verdienen, denken de bewoners. „Er zijn rare kosten die niet fair zijn”, zegt de 27-jarige Chris die bij een transportbedrijf werkt. Afgelopen jaar werd een rechtszaak over te hoge huren en servicekosten tussen verhuurder en twaalf huurders geschikt. De huurcommissie heeft al een keer geoordeeld dat de huren te hoog waren. Bewoners moeten betalen voor de huur van hun gordijnen (15 euro per maand), bij het tekenen van een contract (eenmalig 75 euro). Als ze in het eerste jaar verhuizen, moeten ze als boete voor contractbreuk een maand huur afdragen.

Als huurder kun je weinig doen, zegt Chris, in deze tijd heb je niet de luxe om je huisbaas te kiezen. Een woning vinden is belangrijker. En de kans is steeds groter dat die in handen is van een buitenlandse investeerder. „De markt is voor hen nu eenmaal aantrekkelijk”, zegt hij, „dus je houdt het niet tegen.”