Actievoerders weigeren huurverhoging; wat is eigenlijk een redelijke huurprijs?

Wat is eigenlijk een redelijke huurverhoging? Econoom Jasper Lukkezen, universitair docent aan de Universiteit Utrecht en hoofdredacteur van economenblad ESB, stelde die vraag vorige week op Twitter en kreeg antwoorden uit allerlei hoeken: particuliere beleggers, vastgoedinvesteerders, actievoerders. Maar hij kreeg níét het neutrale, wetenschappelijk onderbouwde antwoord dat hij zocht.

Dat is veelzeggend voor de vraag: die is politiek beladen. „Eerlijk bestaat niet als het over de huurprijs gaat”, zegt Elout Korevaar, advocaat huurrecht en docent aan de Universiteit Leiden. „Aan welke knop je ook draait, je doet er hoe dan ook iemand pijn mee – óf de huurder, óf de verhuurder. Of de belastingbetaler, via de huurtoeslag.”

Voor welke knoppen minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, CDA) kiest, wordt donderdag duidelijk. Dan presenteert hij zijn programma Betaalbaar wonen, waarin onder meer staat hoe hij in de huurprijzen wil ingrijpen. De WOZ-waarde van een woning wordt in elk geval minder bepalend, de aanvangshuur in het middensegment wordt begrensd, én hij zal iets doen aan de prijsstijging in de vrije huursector. Omdat die is gekoppeld aan de inflatie, dreigt volgend jaar een ‘huurexplosie’, zoals actievoerders het formuleren.

Dat is een zorgpunt van vrijwel de gehele Tweede Kamer. Door hoge energieprijzen en stijgende kosten van levensonderhoud komen meer mensen financieel in de knel. De problemen zijn het grootst voor huurders, die gemiddeld een groter deel van hun inkomen aan woonlasten kwijt zijn. Uit onderzoek van het Nibud in 2019 bleek dat een kwart van de huurders moet beknibbelen op andere kosten van levensonderhoud om de huur over te kunnen maken.

Lees ook: Huismerken, dikkere truien, onbetaalde rekeningen: de hoge inflatie is nu al voelbaar

Dat zal er met een coronacrisis en een sterk stijgend inflatiecijfer niet beter op zijn geworden, zegt Nibud-directeur Arjan Vliegenthart. „We horen dat het speelt. Mensen met een laag inkomen zitten het vaakst klem: voor hen is de huur verreweg de grootste uitgavenpost.” En op huur kun je niet bezuinigen. „Je kunt wél andere pijnlijke keuzes maken, zoals bezuinigen op gezond eten. Dat zien we dan ook volop gebeuren.”

De vraag is, zegt Vliegenthart, waar dat aan ligt: zijn de huren te hoog of is het inkomen te laag? Ook die vraag is politiek. „Het probleem is in elk geval groter dan huren alleen. Alles moet in het huishoudboekje worden geperst.”

Woonactiegroepen protesteren zaterdag 28 mei in Amsterdam tegen de stijging van de huurprijzen. Ze roepen huurders op de verhoging dit jaar niet te betalen. Vorige week vrijdag spraken ze met minister De Jonge over hun eisen. De belangrijkste: de overheid zou de marktwerking uit de huursector moeten halen, door alle huurwoningen te reguleren. En de huurprijs zou niet gekoppeld moeten zijn aan inkomen, maar aan de kwaliteit van de woning. In de tussentijd, de komende vijf jaar, zouden de huurprijzen bevroren moeten worden.

„De huurstijging loopt uit de pas met de loonstijging”, zegt Abel Heijkamp van actiegroep Woonopstand, organisator van het in september door duizenden mensen bezochte woonprotest. Volgens een analyse van de woonbond zijn de huren onder drie kabinetten-Rutte met 35 procent gestegen. „Door het belachelijke beleid worden mensen gedwongen duur te wonen. Ze kunnen geen kant op. Steeds meer huurders hebben aan het eind van de maand geen geld meer.”

Het gaat de actievoerders niet alleen om de huurprijzen, legt actievoerder Willy Lourenssen uit, betrokken bij actiegroep Wij weigeren de huurverhoging. In de jaren dat hij betrokken is bij de woonbeweging, zag hij de huurwetgeving „ontzettend ingewikkeld” worden en de rechten voor huurders afnemen. „Het beeld is dat huurders zielige mensen zijn, die niet kunnen kopen en verkeerde beslissingen in hun leven hebben genomen. Daarmee wordt tegen twee miljoen mensen gezegd: jullie zijn een beetje dom.” Er moet een heel nieuw, vereenvoudigd huurrechtsysteem komen, zegt hij. „De huursector moet weer een volwaardige plek krijgen in de maatschappij.”

Lees ook: Eerste breed gedragen woonprotest sinds de jaren 80

Huurprijsbescherming

Het is niet zo dat huurders nu vogelvrij zijn. Huren in de gereguleerde sector – tot 763 euro per maand – mogen dit jaar niet meer dan 2,3 procent stijgen. Tenzij huurders een middeninkomen hebben: dan mag de huur met 50 of 100 euro omhoog, afhankelijk van het inkomen. In de vrije sector mag de huur met 3,3 procent stijgen: de inflatie in het voorgaande jaar plus 1 procent.

Daardoor dreigt komend jaar een probleem: de inflatie is nu immers heel hoog, in april bijna 10 procent. Het kabinet komt daarom dit jaar met een ministeriële regeling die moet voorkomen dat de huren in de vrije sector komend jaar de pan uit rijzen. Het is nog niet duidelijk hoe het ministerie dat wil doen.

De Jonge heeft grofweg twee opties, zegt huurrechtadvocaat Elout Korevaar. Ingrijpen in de maximale huurprijsstijging door indexatie, zoals nu gebeurt, of in de aanvangshuren.

Dat laatste kan door het zogenoemde puntenstelsel op te rekken. In dit systeem krijgt een huurwoning een aantal punten, op basis van kwaliteitskenmerken. Woningen met meer dan 142 punten vallen in de geliberaliseerde sector. GroenLinks heeft een initiatiefsvoorstel ingediend om die grens op 250 punten te leggen.

„Dan ga je een groter gedeelte van de huurmarkt reguleren”, zegt Korevaar. „Voor huurders is dat goed te begrijpen. Maar beleggers hebben daarmee een probleem: er wordt dan aan hun verdienmodel getornd.”

Korevaar legt uit wat het zou betekenen voor het appartement in Amsterdam-Zuid dat hij jaren geleden kocht voor 155.000 euro: een woning van 42 vierkante meter zonder buitenruimte. „Als ik het een paar jaar geleden in de geliberaliseerde sector had verhuurd, had ik een prima rendement gehad”, zegt hij. „Maar als ik het huis vorig jaar had gekocht, toen de WOZ-waarde was gestegen naar 3,5 ton, en ik zou het nu in de gereguleerde sector moeten verhuren, dan had ik zwaar verlies geleden.”

Volgens het mensenrechtenverdrag mag je eigendom reguleren als dat noodzakelijk is voor het functioneren van de democratische samenleving, zegt Korevaar. „De vraag is of het dat is. Dat is aan de politiek.”

Wegpesten

Is de inflatie dan een rechtvaardige graadmeter voor een huurprijsstijging? Beleggers vinden van wel. Zij hebben opbrengst nodig om hun rendement op peil te houden. En ook hun kosten – onderhoud, belasting – stijgen door inflatie. Korevaar: „De hamvraag is dus: stijgen die kosten even hard als de inflatie? Dat is moeilijk in te schatten.”

De huren in de vrije sector gaan omhoog met de inflatie, omdat dit een „normale graadmeter” is voor overheidsregelingen, zegt Tweede Kamerlid Henk Nijboer (PvdA). „Ook inkomstenbelasting en AOW zijn geïndexeerd. Bovendien was het politiek aantrekkelijk, omdat er lange tijd een lage inflatie was.”

Nijboer is initiatiefnemer van de maatregel die vrijesectorhuurders beschermt. Het was in 2020 onderdeel van een eisenpakket van de oppositie, omdat toenmalig minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren (D66) geen meerderheid had voor haar begroting in de Eerste Kamer. De maatregel geldt drie jaar, met een mogelijkheid tot verlenging. Daarvoor was er helemaal geen huurprijsbescherming in de vrije sector, zegt Nijboer. „Huurverhoging mocht alleen niet ‘onredelijk wegpesten’ zijn. Als het maar enigszins als marktconform verdedigd kon worden, dan mocht het. Ik heb voorbeelden gehad van mensen die brieven van de huisbaas kregen dat de huur met 200 euro per maand omhoogging.”

Eigenlijk, zegt econoom Jasper Lukkezen, is het gek dat er geen onderzoek is gedaan naar een redelijke huurprijs. „Er valt economisch best wat zinnigs over te zeggen.” Je kunt er op drie manieren naar kijken, zegt hij. Vanuit een marktperspectief, waarin huurder en verhuurder samen onderhandelen over de huurprijs al naar gelang de verhouding tussen vraag en aanbod. Vanuit een kostenperspectief, waarin de overheid vindt dat de consequenties te groot zijn als ‘het product’ niet geleverd kan worden en de huurprijs beperkt tot een eigen inschatting van de kosten voor de verhuurder. En vanuit een koopkrachtperspectief, waarin de kosten voor de huurder afhangen van zijn inkomen en de overheid bijspringt.

„In Nederland doen we nu van alle drie een beetje”, zegt hij. „Voor de meeste mensen gaat dat goed, maar voor een deel werkt het helemaal niet. Dat zijn de mensen die geen geschikte sociale huurwoning kunnen krijgen of heel veel betalen in de vrije huursector, maar niet kunnen kopen.”

In zijn tweet schreef Lukkezen dat inflatie in elk geval géén goede graadmeter is voor een eerlijke huurprijs. „Want inflatie weerspiegelt noch de marktverhoudingen noch de kostenontwikkeling voor de verhuurder. Het slaat nergens op”.

Mike Werkhoven (72) Bilthoven

„Ik woon 33 jaar in dit huis, ben hier getrouwd en gescheiden. Mijn zoon is hier opgegroeid. Het huis is mijn turf. Ik heb gewerkt als docent tekenen op de Kees Boeke-school. Inmiddels ben ik met pensioen.

„Toen ik hier kwam, was het een sociale huurwoning, ik betaalde 695 gulden. Nu is de huur 950 euro. Ik overleef het nog, ik kan zelfs nog een klein beetje sparen. Maar straks word ik mijn huis uit gepest. De pensioenen zijn al heel lang niet meer geïndexeerd. er zal een moment komen dat de kosten te hoog zijn.

„Ik heb de huurverhoging eerder met succes geweigerd, nu ga ik dat weer doen. In eerste instantie deed ik dat voor mezelf. Gaandeweg krijgt zo’n actie een ander doel: reuring in de maatschappij veroorzaken. De drie kabinetten-Rutte hebben de woningbouw zo verwaarloosd, het is verkwanseld aan beleggers. Ik zit op een plekje dat van alle kanten wordt bevochten.

„Nu kijken ze naar inkomen, waardoor de huur met 50 of 100 euro per maand omhoog kan gaan. En straks gaan er weer andere normen spelen om je weg te krijgen. Ik heb geprobeerd om veilig uit mijn huis te gaan, heb de woningbouwvereniging benaderd, een brief geschreven aan B en W, maar ik kwam er niet tussen. De vrije sector kan ik niet betalen, ik kan geen hypotheek krijgen. Ze kunnen mij mijn huis wel uit pesten, maar waar moet ik dan naartoe?

„Dit is de plek waar ik nou eenmaal zit. Ik heb hier mijn atelier, mijn zoon slaapt hier soms. Dat heeft voor mij veel waarde. Misschien ga ik nog tien jaar mee. Die tijd wil ik het hier volhouden.”

Ans Kalkman (71) Amsterdam

„De verhouding prijs-kwaliteit van de woning klopt al heel lang niet meer. In de tien jaar dat ik hier woon, is er nooit iets aan de woning gedaan. Ik heb de verhuurder tig keer gevraagd iets aan de gebreken te doen, maar ze reageren bijna nooit. Laatst kwamen ze eindelijk langs, maar nu hoor ik weer niks. Ik moet overal maar zelf achteraan.

„De huur gaat wel elk jaar omhoog. Ik ben begonnen op ongeveer 450 euro, nu zit ik tegen de 600. Mijn inkomen stijgt niet mee. Ik heb alleen AOW en een pensioen dat niks voorstelt. Trek ik daar alle vaste lasten van af, dan houd ik praktisch niks over.

„Ik ben chronischepijnpatiënt. Als je gehandicapt bent zoals ik, kom je voor veel extra financiële uitdagingen te staan. Ik kan niet naar verschillende winkels voor aanbiedingen. Met een pgb van de gemeente heb ik een scootmobiel aangeschaft, maar het onderhoud en de verzekering zijn ontzettend duur. Dat moet ik allemaal uit eigen zak betalen. Het beetje vakantiegeld dat ik krijg, gaat bijna allemaal op aan dat soort dingen. Ik heb er twee jaar over gedaan om paar nieuwe schoenen te kopen, echt goeie, van de Bever Zwerfsport. Ik kan alleen maar overleven, verder kan ik niets meer.

„Twee jaar geleden weigerde ik de huurverhoging ook. Toen gingen ze druk uitoefenen. Ik kreeg een incassobrief en de vrouw van het incassobureau dreigde met een deurwaarder en een rechtszaak. Ik zei: ‘Moet je doen, dat ga ik winnen.’ Ik wist dat de verhuurder de procedure niet had gevolgd. Een week later kreeg ik een brief: ze hadden mijn dossier gesloten. Ik zit bij een sociale verhuurder, maar er is niks sociaals aan.”