Reportage

Kan de leraar straks tóch in Amsterdam wonen?

Woningbouw | Amsterdam Kunnen docenten en verplegers dan toch aan een woning komen in Amsterdam? In Noord komen huurhuizen speciaal voor hen: vier woontorens in een winkelcentrum.

Artist impression van de toekomstige woningen op het Buikslotermeerplein. Ze zijn speciaal bedoeld voor mensen met een ‘sleutelberoep’ die anders niet aan een huis kunnen komen in Amsterdam.
Artist impression van de toekomstige woningen op het Buikslotermeerplein. Ze zijn speciaal bedoeld voor mensen met een ‘sleutelberoep’ die anders niet aan een huis kunnen komen in Amsterdam. Artist impression UNstudio

Hoewel het op deze dinsdagmiddag waterkoud is, loopt het winkelend publiek af en aan in winkelcentrum Boven ’t Y in Amsterdam-Noord. Winkeliers ogen tevreden dat ze weer spontaan klanten mogen ontvangen, terwijl een groepje studenten even verderop discussieert over de wenselijkheid van een nieuwe Ajax-aanvaller. Maar het is niet overal zo levendig; zo staan enkele panden leeg. Aan de buitenkant van het winkelcentrum voeren vooral grijstinten de boventoon. Het grauwe beton steekt fel af tegen de felle groenblauwe kleuren van het exterieur van de BCC-winkel.

Al jaren proberen projectontwikkelaars en de gemeente Amsterdam het Buikslotermeerplein aan te pakken en te verfraaien. In 2019 lagen er ambitieuze voorstellen het gebied te transformeren tot regionaal winkelcentrum, met een nieuw cultuurplein en 2.600 nieuwe woningen. De betrokken partijen kwamen er niet uit en het plan strandde. In de tussentijd kwamen steeds meer winkels leeg te staan.

Lees ook: In een winkelcentrum kun je ook wonen

Nu waagt ProWinko een nieuwe poging. Als het aan de vastgoedbelegger ligt, verrijzen er binnenkort vier woontorens met 450 appartementen voor verplegers, docenten en andere „maatschappelijke voorrangsgroepen” die uit de stad worden gedreven door de verhitte huizenmarkt. Tegelijkertijd zet het bedrijf in op een grondige renovatie van de winkelpanden. „Het huidige plein is sterk verouderd en toe aan een kwaliteitsimpuls”, aldus directeur Max Vorst. „Daar werken we al vijftien jaar aan, tot nu toe zonder resultaat.” De gemeente stelt in een reactie dat ProWinko een van de ontwikkelaars is die aan de slag willen met het gebied. Het college heeft nog geen besluit genomen over een nieuwe invulling van het winkelcentrum.

Voorrang voor spoedzoekers

ProWinko wil bovenop de BCC, Douglas, in de buurt van de Hema en tegenover de Media Markt woontorens met appartementen bouwen. Alle woningen, van 60 tot 75 vierkante meter, moeten tot het middenhuur-segment behoren. De prijzen variëren van 700 tot 1.000 euro per maand. „Uitgangspunt is allemaal appartementen met twee slaapkamers”, stelt commercieel directeur Estien Bicker van ProWinko.

De vastgoedbelegger wil met de gemeente groepen aanwijzen die voorrang krijgen en hoopt ze voor langere tijd te binden. Amsterdam experimenteert er al langer mee, om te voorkomen dat scholen en ziekenhuizen met veel vacatures blijven zitten. Daarbij is het uitgangspunt zogenoemde spoedzoekers die hun woning uit moeten, voorrang te geven. Verplegend personeel en docenten kunnen zich hiervoor aanmelden. Vervolgens inventariseert de gemeente met scholen en ziekenhuizen wie in aanmerking komt. Emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn ziet dit de afgelopen jaren – ook buiten Amsterdam – vaker gebeuren. „Een begrijpelijke politieke keuze om sleutelberoepen voorrang te geven.”

ProWinko zet in op een structurele woonsituatie. „Wij houden niet van kortlopende contracten”, zegt Bicker. „Inwoners moeten bij voorkeur een langere tijd in Noord wonen om zich daar te vestigen. Als het aan ons ligt, komen de woningen allemaal in het middensegment. De directe omgeving heeft op dit moment vooral koophuizen en sociale huurwoningen.”

Lees ook: ‘De woningmarkt wordt een beetje verziekt door mensen zoals ik’

Omdat de prijzen op de hoofdstedelijke huizenmarkt de pan uit rijzen – de gemiddelde verkoopprijs voor een woning in de hoofdstad komt inmiddels boven de zes ton uit – is een koopwoning voor veel middeninkomens een utopie. Ze verdienen te veel voor een sociale huurwoning en te weinig voor de vrije sector, waar de huurprijs in Amsterdam gemiddeld ruim 22 euro per vierkante meter bedraagt. Daarom verlaten ze de stad en kampen scholen en ziekenhuizen met personele tekorten. Om die trend te keren, zijn vorig jaar ruim 2.700 woningen in het middenhuur-segment in aanbouw genomen. Dat zijn er meer dan er nieuwe sociale huurwoningen (1.792) of woningen in de vrije sector (1.190) bij zullen komen.

Veel gezinnen en middenstanders verlieten de hoofdstad de afgelopen jaren. Daarom is stadsgeograaf Lia Karsten (Universiteit van Amsterdam) positief over de plannen op het Buikslotermeerplein. „Dit project is een voorbeeld van woningen op een gerichte doelgroep op grote schaal”, aldus Karsten. „Het idee maatschappelijke groepen voorrang te geven, zou hier zeker kunnen werken.” Wel heeft ze enkele kanttekeningen: zo beschouwt Karsten 60 vierkante meter als een ‘tussenmaat’. „Erg ruim voor iemand alleen, maar voor een gezin te krap. Ook twijfel ik of die laatste groep wel boven een winkelcentrum wil wonen.”

Vertrekkende gezinnen

Volgens Karsten is er in de huidige hoofdstedelijke huizenmarkt weinig ruimte voor jonge gezinnen met kinderen. Haar onderzoek toont drie groepen met vertrekkende gezinnen. „Er is een grote groep die vertrekt naar kleinere plaatsen rondom Amsterdam: Amstelveen, Zaandam, Haarlem of Weesp. Zij kijken heel pragmatisch naar de huizenmarkt en zijn zich heel bewust van voor- en nadelen van hun oude en nieuwe woonplaats.”

Een tweede groep is „ongewild” de stad uitgedrukt. Ze hadden graag willen blijven, maar financieel was het niet realistisch zich in Amsterdam te vestigen. „Dat zijn dus de middenklasse-gezinnen die het niet meer kunnen betalen. Onder hen ook geboren en getogen Amsterdammers. Een groot verlies van sociaal kapitaal voor de stad”, zegt Karsten.

De derde groep die vertrekt, bestaat al langer. „Dat zijn mensen die niet geloven in een stad als milieu om hun kind te laten opgroeien.”

Te klein huis zorgt voor uitloop

„Over het algemeen is het voor een gezin met een middeninkomen waanzinnig moeilijk zich te verbeteren op de woningmarkt”, zegt stadsgeograaf Karsten. „Daar zou de gemeente meer oog voor moeten hebben door zich niet alleen te focussen op de verdeling tussen sociale huur, middenhuur, de vrije sector en koopwoningen. In de context van een steeds stijgende vierkantemeterprijs is een gemakkelijke oplossing nieuwe huizen steeds kleiner te maken. Maar dat zorgt juist voor een uitloop van gezinnen.” De geograaf stelt dat „diversiteit naar leeftijd en huishoudensituatie” van groot belang zijn voor steden. „Amsterdam moet gerichter bouwen voor middengroepen-gezinnen. Dat vergt grote investeringen en gerichte ontwerpen, maar gaat in de toekomst ook veel opleveren.”

Artist impression UNstudio

ProWinko kan niet wachten de eerste paal de grond in te slaan, maar stelt dat de gemeente niet opschiet met het aanleveren van randvoorwaarden voor de bouwvergunning en het gewijzigde bestemmingsplan. Wethouder Marieke van Doorninck laat in reactie weten „net zo enthousiast als ProWinko te zijn” om aan de slag te gaan met het gebied. „Het college wil graag de transformatie starten en is daarom met tien van de initiatiefnemers bezig met een ontwikkelplan.”

Leraren en verplegers zullen hoe dan ook nog even geduld moeten hebben.

Reageren

Reageren op dit artikel kan alleen met een abonnement. Heeft u al een abonnement, log dan hieronder in.