Vertraging dreigt voor woningbouw in Rotterdam

‘Bouwen, bouwen en nog eens bouwen’, is het credo van het huidige gemeentebestuur van Rotterdam om het tekort aan woningen te verlichten. Een recente uitspraak van de Hoge Raad zou die ambitie wel eens kunnen doorkruisen.

Die waarschuwing gaat uit van een brief die bouwwethouder Bas Kurvers (VVD) aan de raad stuurde. Ambtenaren en juristen op het stadhuis zijn op dit moment bezig alle lopende transacties van onroerende zaken (vastgoed en grond) tussen de gemeente en ontwikkelaars te onderzoeken. Dat zijn er enkele tientallen. Uitgezocht moet worden of ze in overeenstemming zijn met de uitspraak van de hoogste rechter. Wellicht moet Rotterdam het beleid inzake de verkoop van panden en percelen aanpassen.

1 Waar gaat de uitspraak van de Hoge Raad over?

In het zogenoemde Didam-arrest van 26 november oordeelde de Hoge Raad dat de Gelderse gemeente Montferland het oude gemeentehuis van Didam niet had mogen verkopen aan een projectontwikkelaar zonder andere geïnteresseerde partijen de kans te geven mee te bieden. Als er meerdere gegadigden zijn voor onroerende zaken, een pand of een stuk grond, die de overheid wil verkopen, dan geldt volgens de hoogste rechter het gelijkheidsbeginsel. Anders dan private personen of ondernemingen, die kunnen verkopen aan wie ze willen, moet de overheid gelijke kansen bieden aan alle gegadigden. Ook moet ze het voornemen tot verkoop bekendmaken en een openbare aanbesteding beginnen. Slechts bij uitzondering – als er maar één serieuze gegadigde is – hoeft dit niet.

2 Wat is de praktijk nu precies?

Zoals het in Didam ging, zo gaat het vaker in Nederland. Eén op één verkoop van onroerend goed door overheden is geen zeldzaamheid. Tekenend is dat lagere rechtbanken geen bezwaar zagen bij de gang van zaken in Didam, totdat de Hoge Raad anders besliste en daarmee volgens sommige kenners „een bom onder de praktijk van de project- en gebiedsontwikkeling” legde.

Lees ook dit artikel: Arrest zet de praktijk van grondverkoop door gemeenten op z’n kop

3Hoe is de verkoop van onroerende zaken in Rotterdam nu geregeld?

In Rotterdam is de Kadernota Vastgoed van de gemeente leidend, die in 2019 is vastgesteld en weer een actualisatie was van het Meerjarenperspectief Rotterdams Vastgoed uit 2009. Daarin staat te lezen: „Het verkoopproces moet voldoen aan hoge eisen. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur vragen om een transparant en openbaar proces, waarbij iedereen gelijke kansen heeft om te kopen.”

Dat uitgangspunt is in lijn met de uitspraak van de Hoge Raad. Een uitzondering kan worden gemaakt voor zittende huurders of aangrenzende eigenaren „als het belang van de gemeente erbij gediend is”.

4 Komt die uitzondering van een onderhandse verkoop vaak voor in Rotterdam?

Dat wil raadslid Ruud van der Velden van de Partij voor de Dieren ook weten. Naar aanleiding van het arrest heeft hij het college schriftelijke vragen gesteld: hoe vaak heeft onderhandse verkoop plaatsgevonden en heeft dat tot juridische procedures geleid?

5 Zijn er ook gevolgen voor nieuwbouw?

Dit is een ander punt dat raadslid Van der Velden aansnijdt: in een poging de woningbouw in Rotterdam te versnellen, heeft de gemeente in 2019 een pakket maatregelen genomen. Zo werd besloten bij nieuwbouwprojecten tot 120 woningen een „enkelvoudige procedure” toe te passen bij het selecteren van ontwikkelaars. Is zo’n verkorte procedure bij de verkoop van in dit geval bouwgrond nog wel toegestaan in de licht van de uitspraak? En gaat die vraag niet ook op voor de toen zogeheten unsolicited proposals, oftewel de ongevraagde private initiatieven uit de markt die de gemeente wil accepteren, zoals bij het omstreden Parkhaven-project? Staan andere ontwikkelaars daarbij niet per definitie buitenspel?

Lees ook dit artikel: Strijd hervat tegen bouw van acht woontorens aan de Parkhaven

6 Heeft het college al gereageerd?

Niet officieel. In zijn brief aan de gemeenteraad schrijft bouwwethouder Kurvers dat hij uiterlijk eind maart de vragen van Ruud van der Velden beantwoordt. Desgevraagd laat de wethouder aan NRC weten nog niet in te kunnen schatten hoe lang de vertraging duurt. „Voor lopende verkoopprocessen zal het arrest tot vertraging leiden als er geen selectieprocedure is gevolgd. De gemeente zal in dat geval de voorgenomen transactie moeten publiceren en de partijkeuze moeten motiveren. Dat kost tijd en vraagt om extra inzet van personeel”, aldus Kurvers. In hoeveel gevallen er geen selectieprocedure is gevolgd moet een analyse de komende weken duidelijkheid geven.

7 Hoe gaat Rotterdam vanaf nu rekening houden met het arrest?

Door bij nieuwe transacties in beginsel een selectieprocedure te hanteren, aldus wethouder Kurvers. Al zullen daarop uitzonderingen van kracht blijven. „Grond voor nieuw te bouwen sociale huurwoningen geven we bij voorkeur rechtstreeks uit aan een woningcorporatie, onder andere omdat de corporaties bijzondere doelgroepen huisvesten waarvoor we met elkaar afspraken hebben gemaakt.”

Ook voor ongevraagde private initiatieven blijft de wethouder ruimte zien, „uiteraard het arrest van de Hoge Raad daarbij in acht nemend”, zegt hij. „Vooralsnog stappen we niet van dit beleid af.”