De wooncoöperatie: ‘Een uitkomst voor de middengroep die in de huizencrisis tussen wal en schip is beland’

Woonalternatief Een betaalbare huur- of koopwoning is nauwelijks te vinden. ‘Ervaringsdeskundigen’ Arie Lengkeek en Peter Kuenzli zien een uitweg: coöperatief wonen. Hun boek beschrijft wat deze woonvorm Nederland kan bieden.

In Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk zijn wooncoöperaties al gebruikelijker dan in Nederland. Zoals in Zürich, hier bij het project Kalkbreite.
In Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk zijn wooncoöperaties al gebruikelijker dan in Nederland. Zoals in Zürich, hier bij het project Kalkbreite. Foto Arie Lengkeek

Stel: je woont met een groep mensen in een complex dat van alle gemakken is voorzien, inclusief kantoren, bibliotheek, restaurant, bioscoop en veel groen. Je appartement is ruim, ook voor een gezin. En dat allemaal voor een lage huur, midden in de grote stad.

Het is misschien moeilijk haalbaar op de huidige woningmarkt, maar in steden als München en Zürich is het werkelijkheid. Bewoners werken er samen in een wooncoöperatie, die eigenaar is van een gebouw. Zo huren ze in feite ‘van zichzelf’. De kosten blijven hierdoor laag, want er is geen commerciële verhuurder die almaar meer wil verdienen. En de woning mag ook niet met dikke winst worden doorverkocht.

Een wooncoöperatie mag niet worden verward met een woningcorporatie. De laatste beheert (sociale) huurwoningen op basis van overheidsregels en wordt niet door de bewoners zelf bestuurd. Zijn woningcorporaties sinds jaar en dag pijlers onder de Nederlandse volkshuisvesting, het aantal wooncoöperaties is op de vingers van twee handen te tellen. Juist die onbekendheid was voor Arie Lengkeek en Peter Kuenzli reden over deze woonvorm te schrijven. Hun boek, Operatie Wooncoöperatie, is deze vrijdag verschenen.

De auteurs zaten tot voor kort in het bestuur van het Rotterdams Woongenootschap, dat vijf jaar werkte aan een wooncoöperatie voor middengroepen (leerkrachten, verplegers, politieagenten). Het project liep vorige maand spaak omdat Rotterdam de beoogde grond niet tegen een lagere prijs wilde verkopen. Onterecht, vindt Lengkeek: „Het uitgangspunt is de huur zo laag mogelijk te houden en de woning nooit te verkopen. Dat moet je terugzien in de grondwaarde. Nu wordt die bepaald op basis van de vrije huur- en koopmarkt, waardoor coöperaties geen ruimte krijgen.”

Lengkeek en Kuenzli geloven heilig in wooncoöperaties als oplossing voor de Nederlandse wooncrisis. „We zien dat juist deze woonvorm in andere landen kwaliteit biedt en zulke lage huren dat wij daarvan alleen kunnen dromen”, zegt Lengkeek. Kuenzli: „Dit biedt een uitkomst voor de hele middengroep die tussen wal en schip is beland.”

Het project Gleis 21 in Wenen.

Foto Hertha Hurnaus

Maatschappelijk doel

In Duitsland wonen twee miljoen mensen in wooncoöperaties, in kleine dorpsgemeenschappen, maar ook in München. Ook grote steden als Zürich en Wenen kennen het fenomeen. Lokale overheden ondersteunen er de coöperaties uit fondsen die een breder maatschappelijk doel hebben. Zo legt Zürich wooncoöperaties de voorwaarde op dat ze moeten bijdragen aan huisvesting van mensen met lage inkomens, zoals statushouders.

Lengkeek: „Die mensen worden opgenomen in een hechte gemeenschap, in plaats van ze in een containerdorp aan de rand van de stad te dumpen.” Hun inburgering gaat binnen zo’n wooncoöperatie ook aanzienlijk beter, weet hij. „Het is echt een sociale machine.”

In Nederland is niet het liberalisme, maar een blind geloof in de markt leidend

Arie Lengkeek co-auteur Operatie Wooncoöperatie

München, Zürich, Wenen – dat zijn toch niet de goedkoopste of meest progressieve steden? Lengkeek: „Daar betekent een liberaal woonbeleid dat de overheid burgers in staat stelt voor zichzelf te zorgen. Met die definitie van liberalisme kun je alleen maar vóór wooncoöperaties zijn. Dat is een fundamenteel verschil met Nederland. Hier is niet het liberalisme leidend, maar een blind geloof in de markt.”

In Rotterdam was het nota bene een VVD-wethouder die het plan voor de wooncoöperatie torpedeerde. Kuenzli: „Veel liberalen in Nederland zijn er nog altijd sterk van overtuigd dat de markt de wooncrisis voor de middeninkomens wel zal oplossen.”

Een wooncoöperatie beginnen is niet moeilijk, weten Lengkeek en Kuenzli. Het wordt pas ingewikkeld als je grond nodig hebt en het gebouw moet ontwikkelen. Kuenzli: „De Nederlanders voor wie wooncoöperaties interessant zijn, sparen relatief weinig en kunnen zo’n project vaak niet financieren.” Banken financieren maximaal 70 procent. De aspirant-bewoners, blijkt uit de praktijk, kunnen maximaal 5 tot 10 procent opbrengen. Het financieringstekort van 20 tot 25 procent is het grote probleem, en de grond. „Als gemeenten ondersteuning bieden door geld te lenen en grond beschikbaar te stellen, ben ik ervan overtuigd dat er honderden initiatieven ontstaan.”

De Brüggliäcker-coöperatie in Zürich.

Foto Conrad Bosshard

Gemeenteraadsverkiezingen

Amsterdam is tot dusver de enige grote Nederlandse gemeente die wooncoöperaties faciliteert. Een fonds dat 50 miljoen euro kan uitlenen, maakt vijftien tot twintig bouwprojecten mogelijk. Het overbrugt het financieringstekort van wooncoöperaties, waarna de bewoners de lening via de huur terugbetalen. Hiermee loopt Amsterdam voorop in Nederland, aldus Kuenzli: „Ieder gemeentebestuur kan dat leenfonds zo overnemen en implementeren.”

Niet toevallig brengen de auteurs hun boek net voor de gemeenteraadsverkiezingen uit. Ze hopen zo in aanloop naar 16 maart het debat over coöperatief wonen aan te wakkeren. Slechts enkele partijen, met name GroenLinks, D66 en PvdA, noemen het thema nu in hun verkiezingsprogramma. In steden als Rotterdam en Den Haag maken weinig lokale politici zich er druk over.

Lengkeek voorziet een kentering: „Betaalbaar wonen is nu het belangrijkste thema in de verkiezingsstrijd. Ik durf te wedden dat het woord ‘wooncoöperatie’ straks niet alleen in Amsterdam en Utrecht, maar ook in Den Haag en Rotterdam in het coalitieakkoord staat.” In het nationale coalitieakkoord staat het al wel: „We creëren meer ruimte voor alternatieve woonvormen en coöperatieve woonprojecten die door bewoners zelf worden ontwikkeld.”

Dat geeft Kuenzli en Lengkeek hoop. Wel zien ze nog een risico: dat betaalbare woonruimte alleen wordt gerealiseerd door en voor mensen met voldoende kennis en middelen, waarmee het alsnog iets wordt voor de happy few. Daar kan volgens Lengkeek de coöperatie ook een oplossing bieden: „Bij deze maatschappelijke vorm van ondernemen horen maatschappelijke eisen en wensen, zoals diversiteit en inclusie. Het mooie van een coöperatie is dat je zulke doelen kunt vastleggen in de statuten, zodat ze ook op de lange termijn waargemaakt worden.”

Uithoudingsvermogen is sowieso voorwaarde voor deelname aan een wooncoöperatie. Los van het vinden van geld, grond, doelgroep en woonvisie, kost het traject om de woningen te realiseren, van vergunningen en bouwplannen tot en met de bouw, al veel tijd. En daarna blijven de ledenvergaderingen. Kuenzli: „Ja, de leden wordt een bijdrage gevraagd om de zaak overeind te houden. Maar een hoop mensen bevalt dat goed. Juist in deze tijd is het wel prettig om te weten wie je buren zijn, om elkaar een beetje te helpen.”

Projectontwerp voor wooncoöperatie Die WoGen in Wenen.
Beeld Janusch
Eerste steenlegging bij het Die WoGen in Wenen.
Foto Samuel Scheller
Die WoGen in Wenen.
Beeld Janusch / Foto Samuel Scheller