‘De woningmarkt wordt een beetje verziekt door mensen zoals ik’

Patrick Janssen is „verknocht aan Amsterdam”. De ondernemer uit de Betuwe komt vaak in de hoofdstad: voor zaken, voor de bars en restaurants, en ook omdat hij in het bestuur zit van de Koninklijke Groote Industriële Club, een genootschap met een sociëteit aan de Dam. Amsterdam, zegt Janssen, is voor hem en zijn gezin „nummer één”. Mooier dan Londen, bruisender dan Milaan, spannender dan Valencia – waar hun zeiljacht ligt.

Dus toen Janssen twee jaar geleden zijn themapark in ‘obstacle parcourses’ verkocht, wist hij al snel waarin hij een deel van zijn miljoenen wilde investeren: vastgoed in Amsterdam. Hij kocht drie appartementen in een nieuw te bouwen complex op Oostenburg, aan de oostelijke rand van het centrum. Twee studio’s met vide, één maisonette – allebei op de begane grond. Janssen was er „ongeveer anderhalf miljoen euro” aan kwijt. Het is een fantastische investering gebleken, zegt hij – nú al. „Ik heb laatst even zitten rekenen. De waarde van mijn appartementen is met 26 procent gestegen. Daar kun je niet tegenop werken.”

Verhuizen naar Amsterdam doen Janssen en zijn gezin niet. Ze blijven wonen in Beusichem, het villadorp naast Culemborg waar ze het goed naar hun zin hebben. Het appartement in Amsterdam wordt een pied-à-terre, een tweede huis. Zijn vrouw en hij gaan het gebruiken als trainingslocatie voor het bedrijf in afslankbegeleiding dat ze zijn begonnen. En om zelf te overnachten wanneer ze in Amsterdam zijn. „Ik ben meerdere keren per week op de Groote Industrieele Club. Dan parkeer ik m’n auto hier en ga ik gewoon op ’t fietsje daarheen. Kan ik een wijntje drinken en hoef ik ’s avonds niet meer helemaal terug naar huis.”

VvE-vergadering in het Engels

Zijn appartementen zijn echt „next level”, vertelt Janssen, een bijzonder fit ogende vijftiger, bij een kop thee in een van zijn net opgeleverde studio’s. Het complex van acht verdiepingen aan het water is mooi afgewerkt, innovatief en duurzaam. Nu is Oostenburg nog één grote bouwput, maar „als je daar doorheen kijkt”, zegt hij, zie je hoe mooi en bruisend het straks gaat worden. „Je voelt nog steeds het stoere, industriële karakter van het oude Oostenburg.”

Stoer en industrieel – dat is Oostenburg absoluut. Een verstopt stukje binnenstad, ingeklemd tussen het spoortalud, de Czaar Peterbuurt en de andere twee Oostelijke Eilanden, Kattenburg en Wittenburg. Ooit lagen hier de scheepswerven van de Verenigde Oostindische Compagnie, later kwamen de machinefabrieken van Stork en Werkspoor. Sinds de industrie in de jaren negentig van het eiland wegtrok, lag Oostenburg er verlaten bij. Maar na decennia van vergeefse plannenmakerij wordt het laatste stuk braakliggende grond in de binnenstad in hoog tempo volgebouwd. Als alle dertien kavels bebouwd zijn, biedt Oostenburg ruimte aan ongeveer 1.800 nieuwe woningen, een hotel en veertien horecagelegenheden. In de voormalige Van Gendthallen komen bedrijven, ateliers en woningen.

Die nieuwbouw op Oostenburg bestaat grotendeels uit koophuizen en huurappartementen uit het dure dan wel zeer dure segment. Voor een koopwoning betaal je hier al gauw meer dan tienduizend euro per vierkante meter – niet ongebruikelijk op de hoofdstedelijke woningmarkt. ‘Gewone’ Amsterdammers maken hier geen schijn van kans. De toekomstige bewoners van Oostenburg zijn mensen met een goede baan, een eigen bedrijf of vermogende familie. En expats, heel veel expats.

De populatie van De Keizer, het gebouwencomplex waar Janssen appartementen heeft gekocht, voldoet op het eerste gezicht helemaal aan dit profiel. In de 44 vierkamerappartementen wonen overwegend dertigers en veertigers zonder kinderen, zo leert een middagje aanbellen. Op de vijfde verdieping wordt bij twee verschillende deuren open gedaan door een student wiens vermogende ouders de huiseigenaar zijn. Het appartement is vooral „een belegging”, vertelt een van de twee, die niet met zijn naam in de krant wil. Zijn ouders, woonachtig in de buurt van Zwolle, hebben er „nog niet echt een plan mee.”

„Je moet flink verdienen om hier te kunnen wonen”, beaamt Janssen, die als voorzitter van de vereniging van eigenaren vrijwel iedereen in het gebouw kent. De kopers komen uit alle windstreken, vertelt hij: Spanje, Pakistan, Verenigd Koninkrijk, Verenigde Staten. Hij schat dat „zeker 60 procent” van de bewoners uit het buitenland komt. „De algemene ledenvergadering van de VvE houden we in het Engels.”

Einde van de wereld

Het lijkt er dus op dat Oostenburg een enclave voor de rijken wordt. Voor een huurwoning in de vrije sector (het grootste deel van het aanbod) moet hier op z’n minst 1.500 euro per maand worden neergeteld – en dat zijn de allerkleinste appartementen. De categorie ‘middenhuur’ (maximaal 1.041 euro) beslaat slechts 6 procent van het vloeroppervlak van Oostenburg.

Het aandeel sociale huurwoningen op het nieuwe Oostenburg bedraagt 20 procent – fiks onder het Amsterdamse gemiddelde van 50 procent. Een deel van die woningen is speciaal bestemd voor jongeren of ouderen – in één complex krijgen leerkrachten, zorgmedewerkers en politieagenten voorrang. Maar die woningen zijn niet groter dan veertig vierkante meter. Amsterdammers met een gezin en een bescheiden beurs kunnen hier nergens terecht.

Dat is opmerkelijk – zeker als je naar de geschiedenis van Oostenburg kijkt. Op het zuidelijke deel van het eiland werden in 1853 de allereerste fatsoenlijke, betaalbare huurwoningen van de stad gebouwd, door een gezelschap dat speciaal daartoe was opgericht: de Vereeniging ten behoeve der Arbeidersklasse te Amsterdam (VAK). Een ander complex, met fraaie arbeiderswoningen uit 1874, staat er nog steeds. Het was op Oostenburg dat de lange Amsterdamse traditie van sociale woningbouw geboren werd – een traditie die de stad in de twintigste eeuw internationale roem bezorgde.

Hoe kan het dat uitgerekend híer amper woningen gebouwd worden voor de ‘gewone’ Amsterdammer? Sybrand Hekking vraagt het zich ook af. Meer dan veertig jaar woont hij al aan de rand van Oostenburg, in een voormalige militaire bakkerij. Hij begon als kraker, in een tijd dat níemand hier wilde wonen. „De heroinehoertjes liepen door de straat”, vertelt hij in zijn huis met uitzicht op de bouwkranen van Oostenburg-Noord. „De bijnaam van onze straat was ‘het drollenpad’.” In de loodsen naast Hekking zat een kledingmagazijn en een schietbaan van het leger en later een fabriek voor Chinese namaakschilderijen. „Het voelde hier als het einde van de wereld.”

In het begin mochten bewoners van Oostenburg, Wittenburg en Kattenburg meepraten over de plannen voor Oostenburg, vertelt Hekking. Later stonden de gemeente en de projectontwikkelaars volgens hem minder open voor hun adviezen en ideeën. „Onze inzet is altijd geweest: een mix van wonen en werken. En betáálbare woningen.”

Die gemengde functie van wonen en werken komt er. Maar de andere ambitie, betaalbaar wonen, is ergens verloren gegaan. Wie Hekking hoort vertellen over de wordingsgeschiedenis van het nieuwe Oostenburg, begrijpt waarom. Alle factoren die de afgelopen tien, vijftien jaar hebben bijgedragen tot het ontstaan van de wooncrisis komen voorbij: malaise in de bouwsector, liberaal woonbeleid vanuit Den Haag en een gemeente die weinig te kiezen heeft.

Huis voor kunstenaars

Vanaf 1998 was het grootste deel van Oostenburg-Noord in handen van Heijmans, een grote projectontwikkelaar. Die raakte in zwaar weer en verkocht het terrein in 2008 aan woningcorporatie Stadgenoot. Toen kwam de kredietcrisis, gevolgd door vrijwel complete stilstand in de bouw. Tegen de tijd dat Stadgenoot de eerste plannen voor Oostenburg af had, waren de woningcorporaties uit de gratie geraakt wegens schandalen en financieel wanbeheer. Het kabinet-Rutte II ‘strafte’ de corporaties door hun bewegingsvrijheid en financiële ruimte ernstig te beknotten.

Voor Stadgenoot zat er niets anders op dan de meeste kavels te verkopen, aan projectontwikkelaars en beleggers. Dat gebeurde vanaf 2016, in hoog tempo. Spekkoper was Vorm, een bedrijf uit Papendrecht dat in hoog tempo een sterke positie op de Amsterdamse woningmarkt aan het verwerven is. Hoeveel Vorm aan Stadgenoot betaalde voor de percelen, is onbekend. Dat het vermoedelijk om veel geld gaat, valt af te leiden uit een andere transactie: in 2018 betaalde het bedrijf samen met de Groningse projectontwikkelaar Steenwell 64 miljoen euro voor de 36.500 vierkante meter aan bouwgrond op Oostenburg die in handen was van het Rijksvastgoedbedrijf. Dé manier voor de projectontwikkelaars om die investeringen terug te verdienen: dure koop- en huurappartementen bouwen.

En de gemeente? Die vond het prima. De raad was in 2016 akkoord gegaan met het bestemmingsplan voor Oostenburg, blij dat er na al die jaren van stilstand eindelijk weer eens flink gebouwd ging worden. Dat er zo weinig betaalbare woningen werden neergezet was geen probleem: in de omliggende buurten is het percentage sociale huur traditioneel hoog, zo redeneerde de gemeente.

Een nederlaag voor de buurt wil Sybrand Hekking het nieuwe Oostenburg niet noemen. De bewoners kregen toch het een en ander gedaan, zegt hij, zoals een huis voor kunstenaars met een intensieve zorgvraag. Een groep actieve buurtbewoners heeft een stichting opgericht die zich beijvert voor ‘verbinding’ tussen de bewoners van Oostenburg-Zuid en de nieuwkomers op Oostenburg-Noord.

Verder is Hekking er gelaten onder. De wijk die op dertig meter van zijn huis verrijst, zegt hij, is de logische consequentie van decennia liberaal regeringsbeleid: „Wonen is blijkbaar geen recht meer. Het is een belegging geworden.”

‘Het VOC-gevoel’

In het pand aan de VOC-kade heeft Patrick Janssen de lift genomen naar het gemeenschappelijke dakterras. Het uitzicht is fenomenaal: de binnenstad, het IJ, in de verte de Zuidas. Ja, zegt Janssen, hij realiseert zich dat „de woningmarkt een beetje verziekt wordt door mensen zoals ik”. Maar hij heeft als ondernemer nu eenmaal „dat VOC-gevoel”. „Je ziet de grafiekjes van de huizenprijzen omhoog gaan en je wil iets met je geld.”

In Amsterdam mag je sinds kort geen huizen meer in bezit hebben die je niet zelf bewoont: sinds dit jaar geldt er een zogeheten ‘zelfwoonplicht’ voor huizen onder de 512.00 euro. Janssen ontspringt de dans: hij kocht zijn vastgoed „nèt op tijd”. Dus gaat hij in ieder geval een van zijn drie appartementen verhuren aan expats („een interessante markt”) en de tweede is wellicht voor zijn kinderen – mochten ze gaan studeren in Amsterdam. De derde, het pied-à-terre, kan hij gebruiken naar eigen inzicht: een regel dat eigenaars hun huis permanent moeten bewonen, bestaat niet in Amsterdam.

Hij kent de verhalen over de gewone Amsterdammers die niet meer in hun eigen stad kunnen blijven. Maar maakt hém dat asociaal? „Ik ben óók een Nederlander. Ik heb evenveel recht om in Amsterdam te wonen.” Amsterdam, zegt Janssen, is nu eenmaal „steeds meer een soort Manhattan”: zeer gewild en peperduur. „Als je dat niet kan betalen, is dat balen maar dan moet je op zoek naar iets anders. Net als bij een mooie auto die niet in je budget past.” Er is „veel moois in Nederland”, zegt hij. „En mensen die vertrekken, geven ook anderen weer een kans. Zoals mij.”