Wie verdient er aan al die distributiecentra?

De gemeente

Ophef op Tholen. In 2020 ontstond er gemor in de gemeenteraad: had de gemeente in 2019 niet veel te weinig geld gevraagd voor de grond waar een jaar later stukje bij beetje een groot distributiecentrum verrees?

Tholen kreeg 13,2 miljoen euro voor de grond, een stuk van ongeveer vijftien hectare (circa 22 voetbalvelden), in een deal met de Deense logistieke reus DSV. Die verkocht het enorme gebouw al door voordat het af was, voor 130 miljoen euro.

Vooral na dat laatste nieuws waren sommige partijen ontstemd. Waarom had Tholen 87 euro per vierkante meter gerekend? Was dat niet veel te weinig voor zo’n geweldige locatie tussen de havens van Antwerpen en Rotterdam in?

De lokale partij Algemeen Belang Tholen beschuldigde het College zelfs van staatssteun. Onzin, pareerde de wethouder: de grondprijs in Tholen is vastgesteld door de gemeenteraad. Er was geen onderhandelingsruimte.

Het bedrag dat de gemeente ontving voor de grond mag laag lijken, maar in feite wijkt het weinig af van wat gemeentes doorgaans krijgen als zij grond verkopen ten behoeve van een distributiecentrum. Grote percelen van een paar hectare gaan vaak voor enkele miljoenen de deur uit.

De grondprijs voor dit type bedrijvigheid schommelt op veel plekken boven de 100 euro per vierkante meter. Middenin de Randstad kan dat oplopen tot – of zelfs uitstijgen boven – de 200 euro, zo valt te lezen in jaarverslagen van gemeentes als Montferland (Oost-Gelderland) en Lansingerland (net boven Rotterdam).

Voor gemeentes zijn de opbrengsten van dit soort perceelverkopen belangrijk. Grondexploitatie vormt voor hen dikwijls een grote inkomstenbron, blijkt uit jaarrekeningen van diverse gemeentes. In de begroting van Tholen voor 2021 stond 68 miljoen euro aan uitgaven. De uitgifte van 15 hectare grond voor bedrijventerreinen dekt dan in theorie ongeveer een vijfde van die lasten.

De ontwikkelaar

Zoals gezegd verkocht DSV in 2020 het toekomstige complex al gauw door. Koper was een Koreaans vastgoedinvesteringsfonds dat 130 miljoen euro ervoor neertelde.

Wat verdiende DSV daarmee? Dat valt niet te zeggen. De grote (door)verkoopdeals van distributiecentra die met grote regelmaat voorkomen, zijn ondoorzichtig. Dat komt onder meer doordat vaak niet bekend is wat de bouwkosten zijn.

In de Gentse haven bouwde de Belgische projectontwikkelaar WDP een op het eerste gezicht vergelijkbaar distributiecentrum voor 80 miljoen euro. In Amsterdam investeerde afvalmagnaat Wim Beelen met een partner naar eigen zeggen 160 miljoen euro in een distributiecentrum, dat ze in 2020 doorverkochten aan een andere partij voor 300 miljoen euro.

Grote doorverkoopdeals van distributiecentra zijn ondoorzichtig, vooral doordat de bouwkosten onbekend zijn

De verhuurder

In het geval van Tholen gebeurt nog iets anders wat gangbaar is in distributieland: DSV heeft het pand gelijk terug gehuurd van de Koreanen. Een sale-and-lease-back-transactie, heet dat, in dit geval voor de duur van tien jaar. Het handige voor DSV is dat het zo over meer liquiditeit beschikt: een distributiecentrum is een grote post op je balans.

Ook van deze deal zijn de details niet bekend. Een gemiddeld huurcontract voor een distributiecentrum bedraagt, volgens makelaarsvereniging NVM, in West-Brabant (vlakbij Tholen) ongeveer 45 euro per vierkante meter per jaar. Voor een distributiecentrum van 115.000 vierkante meter komt dat in totaal neer op bijna 6 miljoen euro huur per jaar.

DSV levert in het pand bijvoorbeeld diensten aan klanten die een webwinkel hebben of goederen moeten opslaan. Die kunnen gebruikmaken van een hypermodern centrum dat zich onder meer toelegt op het bezorgen en retourneren van pakketjes. Er werken zo’n tweehonderd mensen.

De belegger

Het Zuid-Koreaanse VESALF-fonds met wie DSV in zee ging, is in 2020 opgericht om te investeren in de Europese vastgoedmarkt. Onder meer Zuid-Koreaanse pensioenfondsen investeerden bij elkaar zo’n 200 miljoen euro. Met een extra inleg door de topmensen van het fonds en leningen verwacht VESALF uiteindelijk te beschikken over 400 à 500 miljoen euro. Het distributiecentrum in Tholen was de eerste aankoop.

Is het op Tholen VESALF dat toesloeg, elders in Nederland zijn het andere grote fondsen, zoals de Amerikaanse vermogensbeheerders Blackrock, KKR en Highbrook.

Zij worden op hun beurt van kapitaal voorzien door pensioenfondsen, waaronder enkele Nederlandse. Het Duitse Patrizia kocht afgelopen december voor 230 miljoen euro een groot complex met distributiecentra in de Rotterdamse haven van ontwikkelaar DHG.

In totaal staken beleggers in 2021 voor 5,1 miljard euro in Nederlands logistiek vastgoed en bedrijfsruimte. Dat is een record, volgens vastgoedadviseur CBRE. Het toont de populariteit van dit type belegging, dat minder kwetsbaar is bij bijvoorbeeld lockdowns dan winkelvastgoed. Bij de beleggingen gaat het zowel om bestaand als nieuw vastgoed.

Volgens cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) konden beleggers in 2020 rekenen op een aanvangsrendement (de huuropbrengst in het eerste jaar als percentage van de totale investering) van 4 à 5 procent per jaar. Naar eigen zeggen verwacht VESALF een jaarlijks rendement in Europa van 8 procent.