Hoe studenten en beleggers Kralingen ontwrichten

Verkamering In de Rotterdamse wijk Kralingen balen bewoners van het gefeest van studenten. Het nieuwe opkoopverbod voor beleggers kan de ‘verkamering’ van straten niet terugdraaien.

Straatbeeld uit Kralingen, een wijk in Rotterdam waar veel huizen door beleggers worden opgekocht.
Straatbeeld uit Kralingen, een wijk in Rotterdam waar veel huizen door beleggers worden opgekocht. Foto Sanne Donders

Tussen de winkelende mensen in de Rotterdamse Lusthofstraat voldoen een paar studenten aan hun zware ‘eerstejaarsplicht’: een nieuwe voorraad bier voor het hele huis halen. „Je ziet hier vaker 19-jarige jongens met pukkels met zijn drieën zo’n boodschappenkar duwen, anders komen die dertig kratten niet thuis”, zegt André van Wijk, voorzitter van bewonersvereniging Lusthofkwartier in de wijk Kralingen.

Overdag zijn het vaak aardige, beschaafde jongens en meisjes, maar ’s nachts maken de studenten lawaai en zijn ze niet of nauwelijks aanspreekbaar, vertelt Van Wijk. Er zijn thuisfeestjes tot diep in de nacht, ze brallen op straat. Stoepen staan vol met fietsen en deelscooters, soms bankstellen en zwerfafval.

Van Wijk: „Gezinswoningen die vrijkomen – geen pandjes van 80, maar eerder 120 tot 150 vierkante meter – worden in Kralingen vaak gekocht door ‘pappa’. Die pappa gooit er naast zijn eigen zoon of dochter nog een paar studenten in, en hup, het feest in huis kan beginnen.”

De eigenaren hebben er zelf geen last van, zegt bewoner Arthur ten Have, voorzitter van de nieuwe Stichting Stop Overlast Kralingen (STOK). „Het zijn vaak particulieren van buiten Rotterdam die hun spaargeld in een woning in Kralingen beleggen, omdat de rente historisch laag is. Of vastgoedbeleggers, van kleine bedrijfjes tot zelfs internationale pensioenfondsen.”

In Kralingen zie je hoe beleggers een wijk kunnen ontwrichten, zeggen bewoners. Kralingen-Oost en West behoren tot de zestien wijken waar Rotterdam als eerste Nederlandse gemeente per 1 januari een opkoopbescherming tegen beleggers heeft ingevoerd. Deze landelijke wetgeving houdt in dat mensen alleen een woning mogen kopen, indien ze er zelf ook gaan wonen. Maar de vraag is hoe dat verbod in Rotterdam gaat werken, en of het helpt in een ‘verkamerde’ wijk als Kralingen.

‘Horeca stewards’

De gemeente Rotterdam erkent de overlast in Kralingen en heeft er zelfs een eigen webpagina over. Sinds februari vorig jaar worden al geen nieuwe vergunningen voor kamerverhuur meer verstrekt in Kralingen-Oost en West.

VVD-wethouder Vincent Karremans, zelf oud-president van het Rotterdamsch Studenten Corps, heeft een actieplan aangekondigd. Als cafés en studentensociëteiten na de lockdown open mogen, worden bijvoorbeeld „horeca stewards” op straat ingezet om lawaaierige studenten aan te spreken.

De gemeente wil ook een „stoplichtmodel” invoeren om dossiers rond studentenhuizen aan te leggen. Gewaarschuwde huizen staan op oranje, bij rood wordt de kamerverhuurvergunning ingetrokken.

Lees het artikel: Rotterdam gaat beleggers op de woningmarkt weren, om starters méér kans te geven

Studenten Sam en Friso, die niet met hun achternaam in de krant willen, snappen dat er overlast is – en ook weer niet. „Het is sinds corona meer geworden, want je zit met zijn allen continu op een kluitje”, zegt Sam voor zijn verenigingshuis met verrotte raamkozijnen. „Over het algemeen hebben we heel goed contact met de buren. Eén buurman zit niet in de buurtapp, en die belt wel eens de politie hebben wij het idee.”

Het huis van Friso heeft inmiddels een vierde geluidsoverlastboete gekregen – onterecht, vindt hij. De derde keer konden ze hun in beslag genomen geluidsinstallatie bij het Openbaar Ministerie weer komen ophalen. Nu mogen ze een half jaar lang geen thuisfeesten geven en dreigt intrekking van de kamerverhuurvergunning. „Wij zijn studenten”, zegt Friso. „Ik snap dat er schrik is dat we altijd feestjes geven, maar zo zijn we nu eenmaal. Zo is het de afgelopen vijftig jaar ook geweest.”

In Kralingen kwamen steeds meer studentenkamers, voor beleggers een lucratieve investering door de lage rentestand.

Foto Sanne Donders

Verdubbeling studenten

Ja, Kralingen is van oudsher een studentenwijk, geeft Van Wijk van Bewonersvereniging Lusthofkwartier toe. Maar het aantal studenten in Rotterdam is de afgelopen tien jaar flink toegenomen. Aan de Erasmus Universiteit studeren nu in totaal ruim 39.000 studenten (bijna een verdubbeling), aan de Hogeschool Rotterdam nog eens ruim 39.000 (ruim een kwart meer).

Het aantal woningbeleggers dat gezinswoningen opkoopt en ombouwt tot studentenhuizen is ook toegenomen. In Kralingen-Oost wordt nu 43 procent van de woningen particulier verhuurd, in Kralingen-West 26 procent, volgens cijfers van de gemeente. In sommige straten in de wijk is het aandeel kamerverhuur zelfs opgelopen tot 50 à 60 procent.

De verandering van de wijk heeft zichzelf versterkt doordat gezinnen wegtrekken wegens de overlast. Beleggers stoppen bij bewoners briefjes in de bus waarin ze een goede prijs voor hun woning beloven. Als een huis te koop staat, is het voor particulieren vaak lastig om tegen beleggers op te bieden: zo worden de huizenprijzen opgedreven.

Daniëlle van Dijk woonde elf jaar in het Lusthofkwartier en verhuisde in 2018. „In het begin waren er veel gezinnetjes, toen was het best relaxed. Maar er kwamen steeds meer studenten. Wij woonden op nummer 104. Van 94 tot 100 waren het alleen maar studentenhuizen, van 106 tot 118 ook. Als ik ’s ochtends naar mijn werk ging, moest ik buiten over het braaksel heenstappen.”

Ze verkocht haar woning van 90 vierkante meter uiteindelijk aan een particulier voor 319.500 euro: binnen een week en 50.000 euro boven de vraagprijs. „Van een belegger had ik vast nog meer kunnen krijgen. Maar dit vond ik al veel.”

Straatbeeld in Kralingen, waar de gemeente een opkoopbescherming heeft ingesteld.

Foto Sanne Donders

Concurrentie

Sinds 2013, het dieptepunt van de crisis op de huizenmarkt, zijn woningbeleggers actiever geworden, volgens het Kadaster. Ze concurreren met starters en middeninkomens, en vooral in grotere steden. De Wet opkoopbescherming, die voor vijf jaar geldig is, moet woningen beschikbaar en betaalbaar houden.

Maar in verhouding is het aantal vrije huurwoningen in Nederland nog altijd beperkt; niet goed voor de doorstroming op de huizenmarkt, zeggen deskundigen. Er zijn 4,5 miljoen koopwoningen, 2,3 miljoen huurwoningen van woningcorporaties en 1,1 huurwoningen van overige verhuurders, volgens het CBS.

De opkoopbescherming is een reactie op „excessen” in de markt, zoals „hele hoge huren”, reageert Jack de Vries, voorzitter van branchevereniging Vastgoed Belang, en oud-staatssecretaris en CDA-spindoctor. „Er zijn zeker beleggers die je misschien moet aanpakken, liever met een keurmerk of een vergunningsplicht. Maar particuliere beleggers uit de markt duwen is geen oplossing. Ook omdat je ze keihard nodig hebt voor de renovatie en verduurzaming van het woningaanbod.”

Gemeenten mogen zelf bepalen óf en hóe ze de zelfbewoningsplicht voor kopers willen invoeren. Hoeveel gemeenten dit gaan doen, wordt niet bijgehouden; zeker 130 gemeenten overwegen het, inventariseerde de Volkskrant in november.

In Rotterdam stemde de gemeenteraad in december bijna unaniem voor de invoering. Behalve de SP die vindt dat het verbod voor héél de gemeente zou moeten gelden; niet alleen in zestien wijken, die ongeveer 30 procent van alle 319.000 woningen in Rotterdam omvatten.

Lees het artikel: Zo’n beleggersverbod voor de woningmarkt, helpt dat?

Amsterdam, Den Haag en Utrecht – met drie linkse woonwethouders van respectievelijk de SP, PvdA en GroenLinks – willen het opkoopverbod wél in heel de stad invoeren.

Volgens hun Rotterdamse collega, Bas Kurvers van de liberale VVD, is ingrijpen nodig, maar niet vanzelfsprekend. „Ik vind het uitzonderlijk dat we in Nederland een wet hebben die indruist tegen het eigendomsrecht en daarin zo ver gaat”, zei hij in de gemeenteraad over het opkoopverbod.

De gemeente heeft de zestien wijken geselecteerd met eigen criteria, zoals de hoeveelheid particuliere verhuur en het leefklimaat. Rotterdam heeft het opkoopverbod ook begrensd tot woningen met een WOZ-waarde van 355.000 euro, in Amsterdam waar een ‘middeldure woning’ meer kost wordt dat 512.000 euro.

„Ik ga hiermee all in” herhaalde wethouder Kurvers steeds in de gemeenteraad. Ofwel: meer zit er nu niet in qua opkoopbescherming. De gemeente verwacht namelijk dat beleggers het verbod in de rechtbank zullen aanvechten. „Het ontbreken van een goede cijfermatige onderbouwing is juridisch zeer risicovol met het oog op te verwachten procedures”, schreef het college.

Eind 2022 wil het stadsbestuur evalueren wat het effect is van het opkoopverbod. Een zorg van kritische raadsleden is een ‘waterbedeffect’, waarbij beleggers zullen uitwijken naar andere wijken in de stad, of misschien naar buurgemeenten.

Nu al is soms moeilijk uit te leggen, waarom de ene buurt wél, en een andere niet wordt beschermd – of straat. Bewoners van de Mathenesserweg in Rotterdam-West protesteerden twee jaar geleden al tegen de verkamering. „Onze Mathenesserweg is geen melkkoe”, stond op spandoeken die ze toen in de straat hadden opgehangen.

Nu blijkt dat de Mathenesserweg nét buiten de opkoopbescherming valt. De naastgelegen wijk Oud-Mathenesse, waar investeerders de meeste woningen van bewoners aankochten van heel Rotterdam, (47 procent in een jaar), is wél een van de zestien wijken. „Kom nu met de bescherming van deze wet die u ons twee jaar geleden beloofde maar niet kon geven”, was de oproep van bewoonster Leonie Verhoeven aan wethouder Kurvers in de gemeenteraad. Dat kan niet, antwoordde Kurvers. De opkoopbescherming is er niet voor afzonderlijke straten.

Verkamerde buurt

Hetzelfde geldt voor Struisenburg in Kralingen, „mogelijk al de meest verkamerde buurt van Rotterdam”, volgens de gebiedscommissie, de vertegenwoordiging van bewoners. Grote studentenhuisvesters zoals SSHXL en The Student Hotel zouden bij elkaar zo’n 2.000 kamers verhuren. Struisenburg is ook de wijk van studentenvereniging R.S.V. Sanctus Laurentius (1.200 leden).

Lees het artikel: Met slagwapens en vuurwerk gingen leden van het Rotterdams studentencorps los in Delft

Maar anders dan Kralingen-Oost en West valt Struisenburg niet onder de opkoopbescherming – ondanks een ongevraagd advies hiertoe van de gebiedscommissie aan het college. „Struisenburg voldoet niet aan de criteria”, mailt de gemeente summier op navraag .

Er zijn meer twijfels of het opkoopverbod in een wijk als Kralingen gaat werken. Ten eerste maakt de wet een uitzondering op de zelfbewoningsplicht voor „bloedverwanten”, zoals kinderen. Als ‘pappa’ dus een woning wil kopen voor zijn studerende dochter of zoon, kan dat nog steeds, zegt Van Wijk van de Bewonersvereniging Lusthofkwartier.

De huizen in het sjieke Kralingen zijn gemiddeld ook duurder dan in andere wijken. Het opkoopverbod geldt in Rotterdam zoals gemeld alleen voor woningen met een WOZ-waarde lager dan 355.000 euro. In een wijk als Carnisse in Rotterdam-Zuid valt 98 procent van de woningen onder die grens, maar in Kralingen-Oost is dat veel minder: 43 procent. „Ruim voldoende”, mailt de gemeente.

Mogelijk zullen beleggers grotere, duurdere woningen in Kralingen, die níet onder het verbod vallen, opkopen en opsplitsen in kleinere huurwoningen, zegt woningmarktexpert Paul de Vries van het Kadaster. „Daar zijn regels voor en moet een vergunning voor worden aangevraagd”, reageert de gemeente.

Eigenlijk komt de opkoopbescherming te laat voor een wijk als Kralingen, zeggen Van Wijk en Ten Have. Ook al komen er geen studentenhuizen meer bij, de beleggers die zich al hebben gevestigd krijg je niet zomaar weg. „Feesten hoort bij de romantiek van het studentenleven”, zegt Ten Have. „Maar hier zit wat te veel romantiek bij elkaar.”