‘Erfpachters in Amsterdam krijgen het mes op de keel’

Erfpacht Twee evaluatierapporten over het erfpachtstelstel in Amsterdam leiden tot discussies. Houdt de gemeente erfpachters „in een wurggreep” of is de regeling „een succes”?

Demonstratie bij de Stopera tegen de nieuwe erfpachtregeling van de gemeente in 2017, het jaar dat deze werd ingevoerd.
Demonstratie bij de Stopera tegen de nieuwe erfpachtregeling van de gemeente in 2017, het jaar dat deze werd ingevoerd. Foto Berlinda van Dam / Hollandse Hoogte

Het is een van de meest politiek gevoelige onderwerpen in Amsterdam, al is het maar omdat het direct zo’n 150.000 Amsterdamse huizenbezitters in de portemonnee raakt: erfpacht.

Sinds 2017 is het nieuwe eeuwigdurende erfpachtstelsel ingevoerd, waarbij voor huizenbezitters nog één keer het erfpachtbedrag voor het gebruik van de grond onder hun huis wordt herzien. Dat kunnen ze in jaarlijkse termijnen betalen of in één keer afkopen. Daarmee moesten de plotselinge periodieke prijsstijgingen uit het daarvoor bestaande voortdurende erfpachtstelsel worden beëindigd. Veel erfpachters kwamen namelijk na het einde van de looptijd van hun oude contract in de financiële problemen.

Rustig werd het nooit rond erfpacht, al is het maar omdat het nieuwe stelsel een compromis was tussen VVD, SP en D66 waar niemand écht tevreden mee was. Een 7, gaf toenmalig wethouder Eric van der Burg (VVD) zijn stelselwijziging zuinig. De overstapregeling die werd ingevoerd voor huidige erfpachters kan sinds de invoering op veel kritiek van oppositiepartijen en belangenclubs rekenen.

Lees ook dit opiniestuk uit maart vorig jaar: Is er sprake van misleiding van Amsterdamse erfpachters?

Critici hekelen de niet-transparante rekenmethodes (‘waar baseert de gemeente het erfpachtbedrag op?’), de betaalbaarheid en vinden dat de gemeente met de overstapregeling het mes op de keel van erfpachters zet. Want, constateren zij: overstap is dan wel vrijwillig, maar niets doen betekent later geconfronteerd worden met grote prijsstijgingen omdat de waarde van de woningen in Amsterdam elk jaar hard stijgt. De erfpachtcanon is immers gekoppeld aan de WOZ-waarde van woningen.

15 procent nog geen aanvraag gedaan

De discussie is weer opgelaaid door twee rapporten die de stelselwijziging hebben geëvalueerd. In mei kwam er op verzoek van de gemeenteraad een rapport van adviesbureau Berenschot rond de consumentenbescherming van erfpachters. Eind december kwam wethouder Marieke van Doorninck (GroenLinks, Grondzaken) met een eigen evaluatie.

Van Doorninck concludeert daarin dat de invoering van de eeuwigdurende erfpacht erfpachters „de zo gewenste financiële duidelijkheid en zekerheid biedt”. Een „succes” dus: zo heeft bijna 85 procent van de erfpachters een aanvraag gedaan om over te stappen. Dat komt vooral door een ‘vroegboekkorting’ die de gemeente introduceerde.

Maar haar rapport bevat ook een enquête naar de beweegredenen van de 15 procent die nog géén aanvraag heeft gedaan. 78 procent daarvan vindt het onderwerp complex, en bijna de helft maakt zich zorgen om de betaalbaarheid. Ook ligt het einde van het huidige contract voor één op de twee van de respondenten nog ver in de toekomst, waardoor de keuze uitgesteld wordt.

Om die laatste 15 procent te verleiden werkt Van Doorninck aan wat zij een ‘spijtoptantenregeling’ noemt, om nog één keer de gunstige voorwaarden die tot begin 2020 golden, opnieuw in te voeren voor de duur van zes maanden. De belangen van de erfpachters zijn goed genoeg beschermd, aldus de wethouder.

Daarmee schetst de gemeente echter „een veel te rooskleurig beeld”, zegt Koen de Lange, voorzitter van Stichting Erfpachtersbelang Amsterdam (SEBA). Naar aanleiding van het eerdere Berenschotrapport protesteerde hij in december met zo’n honderd erfpachters voor het stadhuis. Het rapport concludeert dat de consumentenbescherming onder druk staat, „maar het college doet er niets mee”. Hoewel hij tegen erfpachters altijd zegt dat „niets doen geen optie is”, vindt De Lange dat de gemeente erfpachters in een wurggreep houdt door enorme bedragen te vragen voor een overstap die eigenlijk niet geweigerd kan worden.

‘Prijs gaat exploderen’

„Veel mensen die een aanvraag hebben gedaan snappen eigenlijk niet waar ze ja op gezegd hebben. Ze betalen vaak veel te veel”, aldus De Lange. „En voor die groep die nu niet overstapt gaat, zodra de huidige contracten aflopen, de prijs exploderen omdat de WOZ-waarden stijgen en de grondwaarden die daarin zijn opgenomen nog harder. Vooral in buurten als Zuidoost zien we dat. En dat hefboomeffect adresseert het college wéér niet.”

GroenLinks-raadslid Zeeger Ernsting ziet dat „het nieuwe stelsel voor velen een goede aanbieding heeft opgeleverd”, maar zegt ook dat oude problemen niet zijn opgelost. „De partijen die dit hebben ingevoerd wezen erop dat het betaalbaar zou zijn. Maar ze hebben gewoon een eindafrekening naar voren gehaald, met korting. Voor sommige erfpachters zijn dat nog steeds schrikbarende bedragen.”

Daarnaast zijn er nog veel onzekerheden in de uitvoering. Zo moeten erfpachters bij overstap zélf een notaris bekostigen om de veranderingen vast te leggen in een akte. Maar die zijn vaak duur. De afhandeling van de aanvragen komt volgens de gemeente op stoom, maar tegelijkertijd kan het voor sommige erfpachters nog jaren duren voor er duidelijkheid is over hun overstapaanvraag.

Behoefte aan duidelijkheid

Een van de belangrijkste observaties van alle rapporten tot nu toe is dat erfpachters vooral behoefte hebben aan duidelijkheid én dat elke stelselwijziging leidt tot meer onduidelijkheid. Toch wordt er in veel verkiezingsprogramma’s weer gemorreld aan het systeem. D66 en VVD willen dat huiseigenaren de grond onder hun huis kunnen kopen. GroenLinks wil het systeem van erfpacht veranderen naar een systeem van Community Wealth Return, dat moet opleveren dat bij verkoop de waardestijging terugvloeit naar de gemeenschap. Hoe dat er precies uit ziet „moet nog uitgewerkt worden”, aldus Ernsting.

En dan spelen er nog fundamentele vragen die worden opgeworpen in het Berenschotrapport. Volgens de auteurs heeft de gemeente onvoldoende duidelijk gemaakt of erfpacht überhaupt de doelen waar het voor is ingesteld waarmaakt. Denk dan bijvoorbeeld aan de waardestijging van de grond ten goede te laten komen aan de gemeenschap, of via erfpacht speculatie tegengaan.

Het stadsbestuur deelt die conclusie niet, al beveelt Van Doorninck een volgend college aan te onderzoeken of er mogelijkheden zijn duidelijker te maken waar de erfpachtopbrengsten voor gebruikt worden. Of het allemaal leidt tot een stelselwijziging of een aanpassing aan het huidige systeem moet nog blijken, maar één ding is zeker: de strijd om de grond onder de huizen van veel Amsterdammers is nog zeker niet voorbij. Op 19 januari worden in de commissievergadering beide rapporten besproken, een week later in de gemeenteraad.

Reageren

Reageren op dit artikel kan alleen met een abonnement. Heeft u al een abonnement, log dan hieronder in.