Heel veel huizen bouwen is niet de enige oplossing voor de wooncrisis

Misschien dat het nieuwe kabinet het kan, maar vooralsnog lukt het de politiek al jaren niet een einde te maken aan de woningnood. En dus wonen veel mensen te duur, of in een woning die te klein of oncomfortabel is. „De woningmarkt komt steeds verder onder spanning te staan: de prijzen van koopwoningen blijven stijgen, de wachtlijsten voor een sociale huurwoning zijn lang en er is een groot tekort aan betaalbare woningen”, omschreef demissionair Kajsa Ollongren (Wonen, D66) vorig jaar het slagveld. „Met name starters en kwetsbare groepen vinden steeds moeilijker een plek om hun leven (weer) op te bouwen. Het tekort aan woningen, gecombineerd met een groei van het aantal huishoudens maakt de situatie nijpend en vergt gezamenlijke inzet van alle betrokken partijen; niet alleen op het vlak van woningbouw, maar ook op het gebied van betaalbaarheid en leefbaarheid.” Het nieuwe regeerakkoord moet uitkomst bieden. Er zullen honderdduizend woningen per jaar worden gebouwd; de woningcorporaties krijgen meer ruimte om zelf nieuwe woningen te bouwen; het kabinet trekt 7,5 miljard euro uit voor infrastructuur rondom nieuwe woningen, en Hugo de Jonge (CDA) wordt minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Maar of over tien jaar daadwerkelijk een miljoen woningen zal zijn gebouwd, is zeer de vraag.

1 Hoe erg is de woningnood?

Over de ernst van de woningnood wordt verschillend gedacht. Volgens officiële cijfers zijn er op dit moment 279.000 woningen te weinig, op een totaal van de huidige ruim acht miljoen woningen. Nieuwe woningen zijn nodig voor de groeiende bevolking; voor het eveneens gestaag uitdijende aantal huishoudens; en voor asielzoekers en arbeidsmigranten. Anderzijds is het ook niet zo dat er 279.000 mensen onder de brug slapen. En ook, stelt directeur Taco van Hoek van het Economisch Instituut voor de Bouw, zijn er veel mensen die een woning delen en daar bewust voor hebben gekozen. Jonge alleenstaanden bijvoorbeeld die per se in de binnenstad van Amsterdam willen wonen, waar het nu eenmaal altijd duur wonen is. Van Hoek: „Stel dat wij in Amsterdam-Zuidoost ineens veel huizen bouwen, dan zullen de woningdelers in het centrum blijven bestaan. Deze jonge mensen hebben nu eenmaal een voorkeur voor het centrum.” Ook arbeidsmigranten willen volgens Van Hoek niet altijd zelfstandig wonen. „Voor drie jonge Polen is het delen van een woning een rationele keuze. Ze willen de kosten drukken, én aanspraak.”

Hoe dan ook; er is behoefte aan meer woningen die bovendien betaalbaar zijn. En je hoeft geen economie te hebben gestudeerd om te vermoeden dat als er meer woningen worden gebouwd, de prijs van de gemiddelde woning daalt. Aan zo’n daling is dringend behoefte; vooral bij huurwoningen in de vrije sector is een groep mensen die „tussen wal en schip valt”, aldus Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft: mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning en te weinig om een huis te kunnen kopen. Tel daar de starters op de woningmarkt bij op, voor wie een woning in de vrije huursector te duur is en een koophuis al helemaal onbereikbaar, en al gauw wordt er gerept van een ‘tweedeling’ in de samenleving. Gerard van Bortel, universitair docent woningbeheer aan de TU Delft: „Voor veel mensen is het fijn om te wonen in een huis dat het afgelopen jaar gemiddeld elke dag tweehonderd euro meer waard werd. Daar valt niet tegen op te sparen. Maar er zijn ook mensen die van die waardestijging niet kunnen mee genieten. Er is dus een gespletenheid: sommige mensen hebben baat bij de prijsstijgingen en andere mensen zijn daarvan het slachtoffer. Dat zijn de outsiders.”

2 Hoe heeft het kunnen gebeuren?

Het eenvoudigste antwoord op de vraag naar de oorzaak van de prijsstijgingen is de stand van de rente. Die is al jaren laag. Wie een huis koopt, kan een relatief hoge lening afsluiten omdat de maandelijkse woonlasten relatief laag zijn.

Je kunt meer bieden voor je droomhuis. Bovendien is het leenvermogen gegroeid doordat er anders dan dertig jaar geleden niet op één maar twee inkomens per huishoudens een hypotheek kan worden afgesloten. Ook fiscale voordelen zoals renteaftrek hebben de prijzen opgedreven, en tevens de mogelijkheid voor ouders om hun kinderen een ‘jubelton’ te schenken voor de koop van een huis. Daar komt bij dat beleggers het onroerend goed hebben ontdekt; was het twintig jaar geleden lucratiever om het vermogen te beleggen op de beurs of er een mooie rente van te trekken, inmiddels is het rendement op vastgoed aantrekkelijker.

Dat er de afgelopen jaren onvoldoende woningen zijn gebouwd, heeft volgens PvdA-politicus Adri Duivesteijn een andere oorzaak: de verschuiving van de macht over de woningmarkt van overheid naar de private markt. De voormalig wethouder in Den Haag en Almere markeert deze „vrij principiële omslag” in 1990. Voor dat jaar maakten gemeenten niet alleen bestemmingsplannen maar kochten ook woningen en grond en maakten die bouwrijp. „Gemeenten hadden alle tools in handen en waren de driving force. Particuliere beleggers waren niet geïnteresseerd. Gemeenten konden de markt aan het werk zetten. Corporaties stonden in de rij om met subsidie te mogen bouwen.”

Vanaf 1990 werd de gemeentelijke bouwmachine geleidelijk vervangen door die van projectontwikkelaars, de aannemers, de bouw. „Het werd profijtelijk voor hen om gronden aan te kopen en daarmee hebben ze de zeggenschap gekregen over de woningbouwproductie.” Enkele jaren later werden bovendien de woningcorporaties verzelfstandigd; langdurige subsidies werden afgeschaft in ruil waarvoor uitstaande leningen werden kwijtgescholden: de bruteringsoperatie. Duivesteijn: „Hierna is een verzakelijking ontstaan. De woningcorporaties zijn meer en meer marktconform gaan werken. Er ontstonden samenwerkingen tussen corporaties en projectontwikkelaars. En het bouwtempo werd niet meer door de gemeente bepaald, maar door de grondeigenaren die de woningen moeten leveren. Die partijen bouwen niet alleen woningen. Marktpartijen gaan alleen bouwen als het voor hen profijtelijk is.”

Lees ook: ‘Gooi de naoorlogse wijken op de schop en je krijgt er een miljoen woningen bij’

3 Hoe raken we uit de wooncrisis?

De meest voor de hand liggende oplossing van de wooncrisis is de bouw van heel veel nieuwe woningen. Het demissionaire kabinet had al veertien locaties verspreid over Nederland aangewezen waar tot 2040 bijna negenhonderdduizend woningen kunnen worden gebouwd. Het nieuwe kabinet neemt die plannen over en wil de bouw zelfs verder versnellen. Maar of dat lukt? „De bottleneck is in Nederland de ruimtelijke ordening”, zegt Taco van Hoek. Zijn instituut bepleit de bouw van veel meer eengezinswoningen met tuinen aan de rand van of buiten de steden, want dáár hebben Nederlanders ook behoefte aan – naast appartementen in steden, zegt hij. Van Hoek: „Wat we nodig hebben, in aanvulling op de bouw van stedelijke appartementen, zijn in de groene ruimte gevarieerde gezinswoningen met tuinen. De kern is dat er goede locaties worden ontwikkeld. Daar hoeft geen subsidie bij. Er zijn mogelijkheden genoeg om kleinschalig, passend bij de omgeving, te bouwen. Niet in de natuur, maar wel in weilanden. Je hebt maar een procent van de weilanden nodig. Helaas lukt het niet erg mensen daarvan te overtuigen. U moest eens zien wat voor reacties we erop krijgen. Hoogleraren zeggen het elkaar na: binnenstedelijk bouwen is goed en het bouwen in het weiland is niet meer van deze tijd et cetera. Maar als je dat mooi doet, waarom zou je dat niet doen?”

Ook moet de ‘doorstroming’ beter; meer mensen moeten worden verleid te verhuizen. Veel deskundigen die NRC raadpleegt, hechten minder waarde aan de bouw van starterswoningen dan aan bijvoorbeeld eengezinswoningen of seniorenwoningen. Taco van Hoek wijst op het belang van de bouw van eengezinswoningen zodat huishoudens die nu starterswoningen hebben, beter kunnen doorstromen. „Twee alleenstaanden die gaan samenwonen laten vaak twee starterswoningen achter.” Ook ouderen moeten verhuizen; de grootste „verhuistrein” komt op gang als ouderen van wie de kinderen het huis uit zijn, de zogenoemde empty nesters, verhuizen naar een aantrekkelijke seniorenwoning, is de conclusie van een onlangs verschenen brochure over doorstroming van vastgoedontwikkelaar AM en een groep makelaars. „Zodra de empty nester verhuist, komt een grote eengezinswoning vrij voor een huishouden met thuiswonende kinderen. Dit huishouden laat vervolgens een kleine eengezinswoning achter voor een jong gezin. Idealiter komt aan het eind van de keten een woning vrij voor een starter die vanuit het ouderlijk huis of studentenhuis zo de koopwoningmarkt betreedt.”

Anderen wijzen op het delen of splitsen van woningen. Gerard van Bortel: „Nederlanders wonen vrij ruim. Elke Nederlander heeft ongeveer 65 vierkante meter per persoon. Die vierkante meters zijn slecht benut. Veel mensen wonen met z’n tweeën in een ruime eengezinswoningen. Dus je moet bijbouwen en daardoor de doorstroming stimuleren. Ook kun je de vierkante meters slimmer gebruiken, bijvoorbeeld door verhuur door hospita’s. Je kunt woningen splitsen.” Verder kan ook de bouw van tijdelijke woningen helpen. En waar vrijwel alle deskundigen blij mee zijn: dat het nieuwe kabinet de verhuurderheffing wil afschaffen; de belasting op huurwoningen die met name woningcorporaties pijn doet, en hen hindert meer sociale huurwoningen te bouwen.

Lees ook: Leer leven met dure huizen in de grote steden (opinie)

4 Wanneer stopt de prijsstijging?

Over hoe de gekte op de woningmarkt verder kan worden bestreden, verschillen de meningen sterk. De plannen buitelen over elkaar heen: het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek (geen woord daarover in het regeerakkoord); een einde maken aan de jubelton (dat gaat het kabinet doen); het beperken van leningen (alles blijft zoals het is); het belasten van de waardestijging van woningen (daarvan komt het evenmin); het beperken van de huren in de vrije sector (daar zet het nieuwe kabinet op in). Ook van de woonplicht voor huizenkopers, inmiddels behoorlijk populair bij gemeentelijke bestuurders, wordt niet alleen verwacht dat die leidt tot meer woningen voor particuliere starters, maar ook dat de prijs van die koopwoningen enigszins wordt gedempt; nu vissen veel starters in de concurrentie met beleggers nog achter het net. „Het is buiten twijfel dat het gedrag van particuliere beleggers prijsopdrijvend heeft gewerkt,”, stelt Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt aan de UvA. „De koopwoning gaat naar de hoogste bieder en dat was in veel gevallen de particuliere verhuurder die meer bood dan de koopstarter. Als de particuliere belegger niet meer biedt, zal er dus een prijsverlagend effect zijn.”

5 Gaat het lukken?

Of het zal lukken definitief af te rekenen met de krapte op de woningmarkt, betwijfelt Adri Duivesteijn. „Zolang er een monopolie van projectontwikkelaars en woningcorporaties is, wordt het tempo van bovenaf bepaald. We zitten gevangen in het systeem. De overheid heeft zich zelf de instrumenten uit handen geslagen om invloed te hebben.”

Lees ook: De prijzen stegen het hardst in wijken die een paar jaar terug nog betaalbaar waren

Hoogleraar woningbouw Peter Boelhouwer is „in het algemeen positief” over de plannen van het nieuwe kabinet. Hij is blij met „behoorlijk veel geld” om de crisis te bezweren en met een woonminister die „aanspreekbaar” wordt voor de voortgang; anderzijds zouden problemen bij de uitvoering „wel eens zeer hardnekkig kunnen zijn” en ontbreken „structurele hervormingen van de woningmarkt”. Conclusie: „Alles overwegend tellen de voordelen wat mij betreft zwaarder dan de nadelen.”