Nieuwe woonminister, einde jubelton en verhuurderheffing

Woningmarkt Het nieuwe kabinet wil de komende jaren met nieuwbouw de druk op de woningmarkt verlichten.

Het aankomende kabinet wil zo’n 100.000 nieuwe woningen per jaar bouwen.
Het aankomende kabinet wil zo’n 100.000 nieuwe woningen per jaar bouwen. Foto Walter Herfst

Een van de belangrijkste opgaven van het kabinet-Rutte IV is het in balans brengen van de overspannen woningmarkt. Dat wil het gaan doen door de komende vier jaar vol in te zetten op het versnellen van de nieuwbouw. Het doel is om zo’n 100.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen: dat aantal schommelde de afgelopen jaren rond de 70.000. Daarvan moet bovendien twee derde betaalbare huurwoningen of koopwoningen tot 325.000 euro worden – de grens van de nationale hypotheekgarantie. Er komt geen nationaal bouwfonds, zoals VVD en D66 in hun verkiezingsprogramma’s opnamen. In het coalitieakkoord wordt wel voor de komende tien jaar 7,5 miljard euro gereserveerd voor het bereikbaar maken van nieuwe woonwijken.

Lees ook: het einde van de verhuurderheffing is nu echt nabij

‘Bouwen, bouwen bouwen’, zo luidt het devies. De naar boven bijgestelde nieuwbouwambitie is opvallend, omdat de doelstelling van 75.000 opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2020 al niet behaald werd. In een vernieuwde Nationale Woon- en Bouwagenda moet duidelijk worden hoe het kabinet van plan is om nog eens 30.000 extra woningen te bouwen. Het soort woningen staat al wel vast: de nadruk komt te liggen op de bouw van woningen voor starters, werkenden met middeninkomens en senioren.

De meest acute woningnood voor bijvoorbeeld studenten en statushouders moet worden opgelost met de bouw van jaarlijks 15.000 tijdelijke woningen, en het creëren van even zoveel woningen uit leegstaande kantoorruimte.

In de woningbouwparagraaf van het coalitieakkoord valt verder op dat kabinet-Rutte IV een aantal maatregelen uit eerdere regeerperiodes terugdraait. Zo sneuvelt de jubelton, de mogelijkheid om een kind of een ander 100.000 euro belastingvrij te schenken om een woning te kopen. Door die gunst liep het kabinet jaarlijks belastinginkomsten mis: de afschaffing levert 160 miljoen euro per jaar op. Ook schaft het nieuwe kabinet gestaag de verhuurderheffing af – een vurige wens van de woningcorporaties. Met deze heffing werden sociale verhuurders belast over de waarde van hun huizenvoorraad, waardoor zij aanzienlijk minder nieuwe woningen konden bouwen. De verhuurderheffing stond meermaals op de agenda van de Tweede Kamer, maar werd telkens in stand gehouden door de coalitiepartijen. Pas toen de regeerperiode van Rutte-III op zijn einde liep, begonnen partijen te schuiven – tot alleen de VVD nog overbleef als uitgesproken pleitbezorger. De verhuurderheffing wordt in 2023 afgeschaft, wat de corporaties weer investeringsruimte moet bieden om betaalbare huurwoningen te bouwen, wijken leefbaarder te maken en bestaande woningen te verduurzamen. Het kabinet-Rutte IV wil daar bindende prestatieafspraken met verhuurders over maken.

Met de verhuurderheffing en de jubelton worden twee maatregelen afgeschaft die volgens critici de woningmarkt de afgelopen jaren onder nóg grotere druk hebben gezet. De omstreden verhuurderheffing werd in 2013 als crisismaatregel ingevoerd om de schatkist te spekken na de economische crisis. Terwijl particuliere verhuurders niets betaalden liep de hoogte van de taks op tot 1,7 miljard euro, die niet naar nieuwe woningen ging. De ‘jubelton’, die belastingvrij kon worden geschonken voor de aankoop van een huis, was bedoeld om starters een kans te geven op de woningmarkt. In praktijk zorgde de maatregel er juist voor dat huizenprijzen alleen maar harder stegen en de kloof tussen vermogende en minder vermogende huizenkopers groter werd.

Ook keert er, na een afwezigheid van ruim tien jaar, in het nieuwe kabinet een minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) terug. Daarmee haalt Den Haag gedeeltelijk de regie over ruimtelijke ordening terug van gemeenten en provincies, waardoor besluitvorming over bouwlocaties sneller moet verlopen.

Het lag voor de hand dat er een ‘woonministerie’ zou komen, gezien drie van de vier coalitiepartijen in hun verkiezingsprogramma pleitten voor een minister die over volkshuisvesting en ruimtelijke ordening gaat. Het nieuwe ministerie krijgt volgens het regeerakkoord een ‘regiefunctie’ voor ruimtelijk beleid, wat erop neerkomt dat Den Haag kan ingrijpen als gemeenten en provincies er bij vraagstukken over ruimtelijke ordening niet uitkomen.De minister van VRO gaat onder meer meehelpen met het bepalen van woningbouwlocaties en maakt prestatieafspraken met provincies en gemeenten.

Om de kloof tussen de sociale huur en de vrije huursector te dichten, maakt de coalitie plannen om de ene sector kleiner en de ander juist groter te maken. Zo wordt de hoogte van de huur gekoppeld aan het inkomen. Sociale huurders met een laag inkomen gaan minder betalen, en wie met een hoger inkomen in een huurwoning zit zal de huur zien stijgen tot een marktconform bedrag. Zittende corporatiehuurders kunnen onder bepaalde voorwaarden hun huurwoning kopen. Huurders in de vrije huursector worden straks juist beter beschermd, doordat de huurprijs straks ook deels gereguleerd wordt voor middenhuurwoningen, met een huur tussen 710 en 1.000 euro. De coalitiepartijen willen de snelle opmars van tijdelijke huurcontracten, waardoor veel huurders in onzekerheid verkeren, stoppen. Tot slot komt het woord ‘hypotheekrenteaftrek’ niet voor in het coalitieakkoord. D66 en ChristenUnie hadden in hun verkiezingsprogramma’s gepleit voor een (gedeeltelijke) afbouw, maar hebben daar de VVD niet in mee gekregen.