Een biedproces waar kopers én verkopers baat bij hebben. ‘De tijd is er rijp voor’

Een ‘biedlogboek’, om het koop- en verkoopproces van huizen transparanter en eerlijker te maken. Met dat voorstel kwam demissionair minister Kajsa Ollongren (Binnenlandse Zaken, D66) onlangs.

Het idee: in zo’n logboek worden alle biedingen op een huis bijgehouden. Ook worden daarin vooraf alle voorwaarden rondom de koop bekendgemaakt. Als alle biedingen binnen zijn, krijgt de verkoper het logboek via de makelaar in te zien. Zo kan diegene zorgvuldig een keuze maken. Ook de kandidaat-kopers kunnen achteraf het logboek bekijken om te controleren of het proces eerlijk is verlopen.

Momenteel plaatsen kopers hun bod direct bij de makelaar, waarna die de biedingen voorlegt aan de verkoper. Hierbij doen zich weleens schimmige praktijken voor. Denk aan makelaars die bewust biedingen niet doorgeven aan de verkoper, omdat ze een bevriende makelaar willen helpen. Of: makelaars die elkaar informatie toespelen over hoeveel er geboden moet worden om kans te maken op een huis.

Gelijk speelveld

Hoe werkt zo’n biedlogboek waar Ollongren het over heeft in de praktijk? Het Rotterdamse makelaarskantoor Baljon is onlangs al begonnen met een eigen versie ervan. In het systeem dat Baljon optuigde, heeft de makelaar alleen nog een bemiddelende rol tussen de verkoper en koper. En begeleidt de makelaar het verkoopproces tot het huis op de markt komt. Maar bij het biedproces speelt de makelaar geen rol meer.

Om dit biedproces „eerlijk” te houden, zoals Baljon het noemt, ligt het nu grotendeels bij een notaris. In Baljons geval bij RoX Legal, eveneens uit Rotterdam. Het werkt zo: de geïnteresseerde kopers die zich bij Baljon inschrijven op het biedproces, krijgen gelijk een concept-koopovereenkomst in te zien. „Zo kennen alle bieders de voorwaarden, zoals de overdrachtsdatum en bouwtechnische details, en is het speelveld gelijk”, zegt Rogier van Heeswijk van het notariskantoor.

De geïnteresseerden kunnen vervolgens onder die voorwaarden een bod e-mailen naar het notariskantoor. Één bod: je eerste is gelijk je laatste, om een prijsopdrijvend biedproces te voorkomen. De mails komen binnen in een aparte mailbox, die alleen Van Heeswijk kan inzien. „Na het verstrijken van de deadline maak ik een lijst met kopers en biedingen en overleg ik die aan de verkopende partij”, zegt hij. De verkopers kiezen daarna zelf het winnende bod. De makelaar heeft geen inzage in het biedproces. En kan dit dus niet beïnvloeden.

In het huidige proces kunnen zij bijvoorbeeld alleen de hoogste biedingen voorleggen aan de verkoper, en andere achterhouden. Maar omdat bij een logboek de biedingen in te zien zijn, „behouden de verkopers de mogelijkheid om een woning te gunnen, bijvoorbeeld aan een jong gezin dat níet de hoofdprijs betaalt”, aldus Van Heeswijk.

Als de verkopende partij het winnende bod gekozen heeft, wordt binnen enkele uren (digitaal) het koopcontract getekend. Karel Glazener, van makelaarskantoor Baljon: „Nu is het zo dat wij op donderdag een koper feliciteren, maar dinsdag pas de koopovereenkomst gereed is. In die ‘precontractuele fase’, wanneer er nog geen overeenkomst getekend is, kunnen er nog hogere biedingen binnenkomen.”

Lees ook: Schimmige makelaars aanpakken: helpt een ‘biedlogboek’?

Nu is de verkoopmakelaar het volgens de overeenkomst met de verkopers verplicht om alle biedingen, dus ook hogere biedingen die later binnenkomen, te communiceren aan de verkopers. „Zo gaat het regelmatig mis”, zegt Glazener. Veel kopers, zegt Glazener, bieden op een huis met de wetenschap dat zij nog meer kunnen bieden. „Bij het kopen met een eindbod is je eerste bod ook het laatste bod.” Nadat de verkopende partij de winnende bieder gekozen heeft, krijgen alle bieders van de notaris geanonimiseerd te zien wat er geboden is.

Dit proces, ook wel ‘bieden per inschrijven’, is niet geheel nieuw. Het gebeurt al op de zakelijke vastgoedmarkt, maar de methode die het makelaarskantoor gebruikt is op de particuliere markt nieuw. Ook tientallen andere makelaars zijn sinds kort met een biedlogboek aan het experimenteren.

Volgens Glazener is het tijd om het massale overbieden tot een halt te roepen. „Ik heb er ook baat bij dat een huis voor een goede prijs verkocht wordt”, erkent hij, „maar we hebben te vaak te maken met teleurgestelde kopers. Het massale overbieden is normaal geworden.” Volgens Glazener levert de oude werkwijze soms ook verkopers frustratie op, omdat ze zich tijdens het biedproces steeds weer moeten buigen over nieuwe biedingen.

‘Stap vooruit’

Door het constante overbieden trekken kopers én verkopers zich „regelmatig ontevreden terug uit het proces”, zegt Glazener. Glazener vertelt dat het vaak voorkomt dat hij na het sluiten van de deadline een hoger bod ontvangt, waarna een teleurgestelde partij die in eerste instantie dacht het huis te hebben gekocht een nóg hoger bod doet. Dat drijft de prijs nog verder op.

Emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn, verbonden aan de Universiteit van Amsterdam, ziet wel wat in de aanpak van Baljon. „Ik heb niet de illusie dat je een systeem kunt ontwikkelen dat excessen-proof is.” Zo kun je ook bij Baljons biedlogboek nog buitensporig overbieden, ook al kun je maar één bod uitbrengen. Maar, zegt Conijn, „op deze manier heb je wel een groot deel van het overbieden en elkaar gek maken ondervangen. Er zit ook een transparant element in, waardoor bieders ook kunnen begrijpen waarom zij het niet werden. Het is een belangrijke stap vooruit”.

Makelaarsvereniging NVM (4.400 leden) is niet onverdeeld positief over het plan van Baljon, noch over het voorstel van Ollongren. De NVM juicht toe dat met een nieuw soort biedproces woningeigenaren meer te kiezen hebben over hoe ze hun huis willen verkopen. Maar ze meent dat „een verplichte openbare verkoopmethode een inbreuk is op hun keuzevrijheid”. Ook heeft de vereniging twijfels over de relatie tussen makelaar en notaris – nu moeten de koper en verkoper maar volledig vertrouwen op de notaris. Is die dan wel betrouwbaar en onafhankelijk? Zowel Baljon en RoX Legal onderstreept dat het biedproces onafhankelijk verloopt. Baljon heeft voor RoX gekozen vanwege eerdere, goede ervaringen. Maar, zegt Glazener, „iemand is ook vrij zijn eigen notaris te kiezen”.

De NVM heeft zelf, halverwege 2020, als pilot een onlinebiedsysteem geïntroduceerd om het biedproces transparanter te maken. Bij dit systeem is al tijdens het biedproces zichtbaar wat andere geïnteresseerden bieden. Ook kunnen bieders meerdere keren een bod doen, dit in tegenstelling tot het eindbod van Baljon. Bij het plaatsen van een bod moet de aspirant-koper direct de voorwaarden – waaronder financiering, bouwkundige keuring en transportdatum, doorgeven – zodat de voorwaarden duidelijk zijn. Het online bieden wordt na dit jaar nog verder uitgebreid, maar het is aan de leden zelf eraan mee te doen.

Glazener van Baljon is benieuwd hoe collega-makelaars gaan reageren op zijn initiatief. „Het maakt ons wellicht wat onpopulair bij sommige collega’s”, lacht Glazener. „Maar de tijd is er rijp voor en vraagt om actie.”