Stijgende gasprijzen kunnen de kans op een koophuis verkleinen

Leenvermogen Minder hypotheek voor een energieslurpend huis? Dat kan grote gevolgen hebben voor eigenaren en kopers.

Illustratie Marit Dekker

Banken houden bij verstrekking van een hypotheeklening met alles rekening. Een oude studieschuld, doorlopend krediet, een leaseauto – het heeft allemaal invloed op de maximale hypotheek. De uitzondering is een energieslurpend huis. Hoewel het honderden euro’s per maand kan schelen, is de maximale lening voor zo’n huis gelijk aan die voor een energiezuinig huis. Mede door de sterke stijging van de gasprijzen kan dit wel eens veranderen, en dat zou flinke gevolgen hebben voor eigenaren en kopers.

Het energiegebruik van een huis weegt nu niet echt mee bij de hypotheekverstrekking. Budgetinstituut Nibud stelt jaarlijks de normen vast voor de maximale hypotheek en gaat daarbij uit van een gemiddeld verbruik, vergelijkbaar met dat van een woning met energielabel C. Hierdoor is de maximale hypotheek voor een woning met een energierekening van 80 euro per maand even hoog als die voor een vergelijkbare woning die maandelijks voor 300 euro stroom en gas gebruikt.

In dat laatste geval bestaat het risico op betalingsproblemen zeker, zegt econoom Carola de Groot van RaboResearch. Dat bleek na analyse van tienduizenden hypotheken van de Rabobank. „Die liet zien dat eigenaren in een huis met een F- of G-label een iets grotere kans op een betaalachterstand hadden. Dat gold vooral als ze een groot deel van hun inkomen aan energie kwijt waren.”

Signalen dat woningeigenaren in de problemen komen door stijgende energielasten zijn er nu niet. De Groot wijst erop dat minder dan 1 procent van hen volgens het Nibud betalingsproblemen heeft. Maar dat kan veranderen. „Je kunt je voorstellen dat mensen in de problemen komen als de energielasten structureel hoger komen te liggen. Dat kan leiden tot betaalachterstanden.”

Kwetsbaarheid

Hypotheeknormen zijn er ter bescherming tegen overkreditering en om ervoor te zorgen dat mensen hun maandelijkse rente en aflossing kunnen opbrengen. De Nederlandsche Bank (DNB) pleit al langer voor wijziging van de hypotheeknormen, omdat ze vindt dat mensen zich te diep in de schulden steken. In de snelle stijging van de energielasten ziet de toezichthouder bevestiging dat dit echt nodig is.

Een woordvoerder van de centrale bank: „Eigenaren van een energie-onzuinige woning kunnen hun vaste lasten sterk zien stijgen door hogere energiekosten. Bij huishoudens met een laag inkomen en weinig vermogen kan dit leiden tot betalingsproblemen.”

In de huidige systematiek worden leennormen gebaseerd op één standaard huishoudtype. Hierdoor bieden ze niet dezelfde mate van bescherming tegen overkreditering aan verschillende typen huishoudens. De stijgende energieprijzen illustreren die kwetsbaarheid, aldus de DNB-woordvoerder. „Huishoudens met een energie-onzuinige woning komen hierdoor eerder in de problemen, maar worden niet beschermd door strengere leennormen.”

Triodos is tot dusver de enige bank die al strengere normen hanteert. Wie een woning koopt met een laag energielabel, kan sinds midden vorig jaar nog maar 90 procent lenen van het maximum voor iemand met een hoog label. Het gaat hier zowel om 90 procent van de woningwaarde als van de maximale hypotheek op basis van het inkomen. En ook de rente varieert: voor de hypotheeklening op een huis met energielabel E, F of G betaalt de eigenaar Triodos 0,4 procentpunt meer dan voor een energieneutrale woning (A++++).

Lees ook: Bijna niemand ontkomt aan de gevolgen van de hoge gasprijs

Huizen onder water

Meer banken kijken inmiddels naar de relatie tussen hypotheekhoogte en energielasten. Zo wil ABN Amro de effecten onderzoeken van zwaardere weging van energiegebruik bij de hypotheekverstrekking. Charissa Cardon, hoofd duurzaamheid en strategie hypotheken bij ABN Amro: „We willen weten of verdere differentiatie van de leennorm een oplossing is, en voor welk probleem dan. Daarbij moeten we niet alleen vanuit verduurzamingsperspectief kijken, maar naar het complete plaatje. Differentiatie in leennormen mag niet tot veel ongewenste neveneffecten op langere termijn leiden.”

Welke neveneffecten bedoelt Cardon dan? „Dat huizen met een slecht energielabel onder water komen [waarbij de hypotheek hoger is dan de waarde van het onderpand], bijvoorbeeld, of zelfs dat mensen hierdoor hun woning niet meer kunnen verkopen. En denk aan starters; die hebben nu al moeite om een betaalbaar koophuis te vinden en dat wordt dan nog moeilijker. Ik vind dat je dit goed moet onderzoeken.”

Grote impact voor starters

De impact van meegewogen energieverbruik op de maximale hypotheek kan inderdaad groot zijn. Hypotheekadviseur Ikbenfrits.nl rekent desgevraagd globaal door wat het betekent als energiekosten nog eens met de helft stijgen. Een starter met een jaarinkomen van 40.000 euro bruto zou in dat geval nog ongeveer 155.000 euro kunnen lenen. Dat is zo’n 28.000 euro minder dan nu. Voor een stel met een bruto-inkomen van opgeteld 80.000 euro per jaar zou de maximale hypotheek ongeveer 56.000 euro lager uitvallen en uitkomen op circa 383.000 euro.

Als kopers minder kunnen lenen voor een energieslurpend huis kan dat ook gevolgen hebben voor de woningwaarde. Verduurzaming heeft al effect op die waarde, weet De Groot Van RaboResearch. Onderzoek van Tilburg University liet zien dat de ‘groene premie’ in de loop der jaren is opgelopen. „Mensen hebben steeds meer over voor een energiezuinig huis. Tegelijk bleek ook dat die premie minder groot is in gebieden met een zwaar gespannen woningmarkt. Als er heel veel vraag is en weinig aanbod, is het effect dat mensen meer willen betalen voor een energiezuinig huis minder groot.”

Energiebesparing

Omdat de woningmarkt in bijna heel Nederland uitzonderlijk krap is, speelt energieverbruik voor de meeste huizenzoekers nauwelijks een rol. Maar dat hoeft niet zo te blijven. Als de markt ruimer wordt en hypotheekregels strenger, kan een energieslurpend huis opeens moeilijk verkoopbaar worden.

Om dat voor te zijn, kunnen energiebesparende maatregelen een oplossing zijn, concludeert De Groot. „Een gasprijs die op een hoger niveau blijft, kan best een grote prikkel geven snel aan slag te gaan. Uiteindelijk gaat de woningvoorraad grotendeels van het gas af, moeten huizen energiezuiniger worden. Die zekerheid hebben de mensen in ieder geval.”