Schok voor China: de prijzen van nieuwbouwwoningen dalen

Voor het eerst in ruim zes jaar tijd zijn de prijzen van nieuwbouwwoningen in China gedaald. In zeventig grote en middelgrote Chinese steden zakten de prijzen in oktober, gemiddeld met 0,2 procent ten opzichte van september, zo valt af te leiden uit cijfers van China’s Nationale Bureau voor de Statistiek.

Voor China is zo’n daling een grote schok: iedereen gaat ervan uit dat huizenprijzen alleen maar pijlsnel stijgen. Ook is het aantal nieuwe bouwprojecten afgenomen. In de periode januari-oktober lag het dit jaar 7,7 procent lager dan een jaar eerder.

Dat de vastgoedsector in het slop zit, is vooral te zien aan vastgoedgigant Evergrande. Dit Chinese bedrijf is met een schuld van ruim 300 miljard dollar (262 miljard euro) symbool komen te staan voor de vastgoedcrisis. Maar het leeft wonder boven wonder nog steeds, al hangt de toekomst aan een zijden draadje.

Privévliegtuigen

Telkens scheert Evergrande rakelings langs de afgrond door nog net op tijd rente op obligaties te betalen. In de nacht van 10 op 11 november betaalde het bedrijf alsnog rente op obligatieleningen die eigenlijk al een maand eerder voldaan had moeten worden.

Zou het bedrijf de rente niet hebben betaald, dan hadden schuldeisers procedures kunnen beginnen die mogelijk tot een bankroet hadden geleid. Dat zou weer sterke gevolgen kunnen hebben voor de gehele Chinese economie, en mogelijk ook voor de wereldeconomie. Evergrande is goed voor 2 procent van het bruto binnenlands product van dat land. Ongeveer een derde deel van de Chinese economie draait om vastgoed.

Hoe precair de situatie voor Evergrande is, blijkt ook uit de verkoop van bezittingen om aan geld voor de rentebetalingen te komen. Kort voordat de deadline voor de meest recente rentebetalingen verstreek, verkocht Evergrande een aandeel van 5,7 procent in het mediabedrijf HengTen voor zo’n 145 miljoen dollar. Eerder deze maand verkocht het ook Protean Electric, een Britse bedrijf in aandrijftechniek voor elektrische voertuigen. Evergrande kreeg daar een onbekend bedrag voor. In oktober verkocht de vastgoedreus twee privévliegtuigen voor samen zo’n 50 miljoen dollar.

Lucht in de woningmarkt

En het bedrijf is nog lang niet uit de problemen. Voordat dit jaar is afgelopen, moet het nog 366 miljoen dollar aan rentebetalingen ophoesten. De enige manier om echt uit de schulden te komen, is verkoop van meer vastgoed. Maar wie wil er nog kopen van een bedrijf dat op instorten staat? Zelfs met kortingen zijn de panden moeilijk te slijten.

Intussen houdt de overheid zich stil. Er is geen enkel teken dat ze kredietregels voor vastgoedbedrijven gaat versoepelen, al vroegen die daar wel om. De overheid scherpte de regels vorig jaar augustus aan: voortaan mochten bedrijven die al hoge, ongedekte schulden hadden, niet nog meer lenen. Dit was de directe aanleiding voor de crisis bij Evergrande.

Lees ook: Flinke stroomtekorten en het kwakkelende Evergrande zitten de Chinese economie in de weg

Die crisis wordt verergerd door teruglopende vraag naar nieuwe woonhuizen. De bevolking vergrijst, de grote trek van het platteland naar de stad is voorbij. Maar woningen hielden nog wel aantrekkingskracht als beleggingsobject. Ze werden vooral gekocht om overtollig spaargeld veilig onder te brengen; dat leverde meer op dan een bankrekening of de handel in aandelen. Maar omdat mensen ook huizen kochten waarin ze zelf niet meer gingen wonen, kwam er veel lucht in de woningmarkt: zo’n 20 procent van de huizen staat leeg. De crisis in de woningmarkt heeft dergelijke beleggingen minder aantrekkelijk gemaakt en verkoop van de huizen moeilijker.

Niet alleen Evergrande lijdt onder de nieuwe regels en de malaise in de vastgoedsector. Projectontwikkelaar Kaisa was deze maand het zoveelste vastgoedbedrijf waarvan de handel in aandelen op de beurs van Hongkong werd gestaakt. Ook Kaisa kon de rente op obligaties niet meer betalen. Vastgoedbedrijven Modern Land, Fantasia, Sinic en de China Properties Group kwamen eveneens in de problemen.

Staatsbedrijven kopen land

De overheid doet overigens wel iets om te voorkomen dat de vastgoedcrisis de stabiliteit in China ondermijnt. Het land kan zich geen economische en politieke instabiliteit veroorloven, zeker niet nu het strenge coronabeleid de economie al raakt. De Olympische Winterspelen staan binnen drie maanden voor de deur, en in het najaar volgt een belangrijk partijcongres dat in maatschappelijke rust moet worden gehouden.

Uit een analyse van de Financial Times blijkt dat staatsbedrijven veel actiever zijn geworden in de aankoop van land voor vastgoedprojecten. Deze bedrijven kunnen nog steeds goedkoop geld van de staatsbanken krijgen. Volgens de Britse zakenkrant kochten staatsbedrijven de afgelopen drie maanden twee derde van al het land dat werd aangeboden op veilingen in 22 grote steden. Voorheen kochten ze maar 45 procent van alle grond.

Het optreden van staatsprojectontwikkelaars is eerder politiek dan commercieel gemotiveerd. Vermoedelijk heeft de staat hun opdracht gegeven actiever land aan te kopen om plaatselijke overheden bij te staan. De inkomsten van die overheden liepen namelijk sterk terug toen private projectontwikkelaars opeens veel minder land kochten. Ze hadden daar geen geld meer voor, of durfden het niet aan opnieuw land te kopen door de slechte vastgoedmarkt.

Ongebruikelijk

De overheid is ook weer soepeler bij de verstrekking van hypotheken. Zo toonde de centrale bank van China onlangs cijfers die een sterke toename lieten zien van het aantal verstrekte hypotheekleningen ten opzichte van vorig jaar. Ongebruikelijk was dat die cijfers alleen de maand oktober betroffen; meestal geeft de centrale bank kwartaalcijfers. Analisten leggen dit uit als teken dat de overheid wil onderstrepen dat het niet zo slecht gaat in de vastgoedsector.

De werkelijkheid is anders. De Amerikaanse kredietbeoordelaar Standard & Poor’s voorspelt dat de verkoop van huizen volgend jaar daalt met 10 procent, en in 2023 met nog eens 5 procent.