De voor Turkije zo cruciale bouwsector verkeert in crisis

De avond is al gevallen als een groep studenten aankomt in een park in de Istanbulse wijk Besiktas. Voorzien van matrassen, dekens en thee zoeken ze naar een plek om te protesteren tegen het gebrek aan betaalbare huizen en slaapzalen voor studenten. Het plan is om demonstratief in het park te gaan slapen, alsof ze geen dak boven hun hoofd hebben. Veel studenten hebben deze maand, waarin de universiteiten het onderwijs na de coronalockdown hebben hervat, geen betaalbare huisvesting kunnen vinden.

„Dit lijkt een geschikte plek”, zegt Furkan Polatkan (22), derdejaarsstudent sociologie aan de Mimar Sinan Universiteit in Istanbul. Hij vertelt dat ze de vorige avond zijn achtervolgd door de politie, nadat hun de toegang was geweigerd tot het park waar ze wilden demonstreren. „Ze blokkeerden de ingang met pantserwagens en dreigden ons te arresteren. Gelukkig kon tussenkomst van twee parlementariërs van [de seculiere oppositiepartij] CHP dat voorkomen.”

Polatkan is een van de mensen achter Twitter-account Barnamyoruz Hareketi (Beweging van de Onbeschutten), dat aandacht vraagt voor het gebrek aan betaalbare huisvesting. „We wisten dat het een groot probleem was, niet alleen voor studenten, maar we hadden niet verwacht dat onze acties zo veel zouden losmaken.”

In veel steden duiken nu ’s nachts studenten op, die foto’s van zichzelf posten op sociale media – slapend op een bankje in het park, of op straat voor de universiteit. Tientallen van hen zijn opgepakt.

Prijsstijging

Toen Turkse scholen en universiteiten vorig jaar hun deuren wegens de coronapandemie sloten, gaven veel studenten hun woning in Istanbul en andere universiteitssteden op en gingen terug naar hun ouderlijk huis. Nu de universiteiten weer opengaan, blijken de woningen veel duurder. De huren zijn gemiddeld 38 procent hoger dan vorig jaar (in Istanbul zelfs 50 procent), en de huizenprijzen 27 procent – de sterkste stijging van Europa.

Furkan Polatkan huurde vorig jaar met twee studiegenoten een huis in Besiktas voor 1.800 lira (172 euro) per maand. Ze hielden het tijdens de pandemie aan, wat achteraf een goed besluit bleek. Voor soortgelijke woningen in dezelfde buurt wordt nu 4.250 lira gevraagd. Polatkan: „Hierdoor kunnen tienduizenden studenten geen woonruimte vinden. Velen slapen tijdelijk bij familie of vrienden. Ik heb zelf ook twee mensen in huis genomen die geen plek hebben gevonden. Maar ze kunnen niet voor altijd blijven.”

De prijsstijgingen zijn een politieke kwestie geworden. De CHP beschuldigt de regering ervan „miljoenen studenten en gezinnen het recht op huisvesting te ontzeggen” door niet genoeg nieuwe slaapzalen en goedkope woningen te bouwen. „De kosten van slaapzalen en huurhuizen zijn verdubbeld of verdriedubbeld”, zegt een woordvoerder van de oppositiepartij.

President Erdogan doet de kritiek af als leugens en noemt de betogende studenten terroristen. „We hebben het aantal plekken in studentenslaapzalen uitgebreid tot een miljoen”, zei hij.

Bouwcrisis

De prijsstijgingen reflecteren een bredere crisis in de bouwsector, die onder Erdogan uitgegroeide tot de belangrijkste motor van de economie. De bouw en alle branches die ervan afhankelijk zijn, dragen rond de 30 procent bij aan het Turkse bbp. Uit statistieken blijkt dat het woningaanbod afgelopen jaar met 90 procent is afgenomen. Dat komt met name door de ongekende prijsstijging van bouwmateriaal en door de val van de lira, die sinds het begin van de pandemie 45 procent in waarde is gedaald ten opzichte van de dollar.

Veel bouwbedrijven staan hierdoor op de rand van faillissement. De zwakke lira drijft niet alleen hun productiekosten op, maar maakt het ook duurder om tientallen miljarden dollars aan buitenlandse schuld af te lossen, die ze zijn aangegaan toen de lira veel sterker stond. Het roept de vraag op of dit het einde betekent van de bouwhausse in Turkije. Volgens bronnen in de sector en berichten in Turkse media zijn veel bouwprojecten stilgelegd, deels doordat de regering geen geld meer heeft.

„Er gaan geruchten dat al 60.000 kleine en middelgrote bedrijven failliet zijn gegaan”, zegt Taner Yüzgec, voorzitter van de Kamer van Ingenieurs en Architecten. Geruchten, want betrouwbare cijfers zijn in Turkije vaak lastig te krijgen.

Vorige maand legden 120.000 leden van Imkon, een confederatie van aannemers en bouwbedrijven, hun werk neer uit protest tegen de hoge cementprijzen. „Normaliter kopen kleine en middelgrote bouwbedrijven land, bouwen daar huizen, en verkopen die”, legt Yüzgec uit. „Met de winst bekostigen ze het volgende project. Maar door de hoge prijzen kunnen ze deze cyclus niet langer financieren. Vandaar dat protest.”

De dalende lira draagt volgens Yüzgec sterk bij aan de problemen in de branche. Want veel bouwmateriaal komt uit het buitenland. Zelfs halffabrikaten die worden gemaakt in Turkije, zoals cement, bestaan vaak uit geïmporteerde grondstoffen. Tijdens de pandemie raakten aanvoerketens verstoord, maar bleef de vraag internationaal hoog, waardoor de prijzen van grondstoffen als staal, koper en zand wereldwijd stegen. „Maar de extreme prijsstijging van grondstoffen en bouwmateriaal in Turkije is ook te wijten aan de val van de lira, die de inflatie opstuwt”, zegt Yüzgec.

Lees ook dit vragenstuk: Waarom de Turkse president Erdogan een hoge rente als ‘moeder van al het kwaad’ ziet

Deurwaarder

Daar kan Ekrem Yilmaz over meepraten. De eigenaar van een aannemingsbedrijf op Büyükada, een eiland voor de kust van Istanbul, heeft drie mensen in dienst en werkt op projectbasis, voornamelijk aan renovatie van huizen. Sinds de pandemie heeft hij 70 procent minder werk. „Ik kan mijn leningen niet meer aflossen. Onlangs kwam een deurwaarder langs om mijn spullen in beslag te nemen. Nu ben ik in gesprek met de bank over de sanering van mijn schulden.”

Yilmaz kent veel ondernemers in dezelfde situatie. Op financiële steun van de regering hoeven ze niet te rekenen. „Iedereen is failliet. Vooral doordat bouwmateriaal zo schrikbarend duur is geworden. Vorig jaar kostte een ton staal 4.500 lira, nu is het twee keer zo duur. De prijs van vijftig kilo cement is gestegen van 18 naar 42 lira. Ik vermoed dat leveranciers proberen een slaatje te slaan uit de situatie. Daar zou de regering tegen moeten optreden.”

Veel verschil zal dat niet maken, lijkt Yilmaz ook wel te beseffen. Het grootste probleem vormen de dalende lira en de stijgende inflatie. Officieel is de inflatie 19,25 procent, maar dat geloven veel Turken niet. Volgens de prominente econoom Veysel Ulusoy is de inflatie in werkelijkheid twee keer zo hoog. En dat is geen nattevingerwerk. Omdat hij de officiële cijfers niet vertrouwde, richtte hij vorig jaar de onderzoeksgroep EnaGrup op, die elke maand eigen inflatiecijfers publiceert.

Erdogan heeft de bouwsector altijd de vrije hand gegeven

De cijfers van EnaGrup zijn volgens Ulusoy nauwkeuriger dan die van Türkstat, het Turkse bureau voor statistiek. „Wij berekenen de inflatie op basis van zeven miljoen prijsdata, terwijl Türkstat er 500.000 gebruikt”, legt hij uit. „Bovendien worden sommige kosten niet zwaar genoeg meegewogen in de officiële cijfers. Zo tellen woonkosten maar voor 5 procent mee in de totale inflatie, terwijl mensen daar een veel groter deel van hun inkomen aan uitgeven.”

Volgens Ulusoy vormt de sterke stijging van de huur- en huizenprijzen een goede graadmeter voor de werkelijke inflatie. „De stijging is vooral het gevolg van de hogere bouwkosten en de toegenomen vraag. Dit geldt niet alleen voor Turkije: de prijzen stijgen wereldwijd als gevolg van de pandemie. Periodes van economische instabiliteit leiden altijd tot prijsaanpassingen. Maar die zijn slechts van tijdelijke aard. De problemen op de Turkse huizenmarkt hebben dieperliggende oorzaken.”

Tekort

Een van de belangrijkste is het gebrek aan stadsplanning door de autoriteiten, waardoor het woningaanbod niet aansluit bij de vraag. Er is vooral een tekort aan goedkope woningen, omdat de huizenmarkt in Turkije nauwelijks wordt gereguleerd. „Bouwbedrijven hebben overal in Istanbul dure appartementen neergezet”, zegt Yüzgec. „Die staan vaak leeg vanwege te weinig vraag. Daarentegen hebben mensen uit de middenklasse grote moeite om een oudere, betaalbare woning te vinden.”

De tweedeling neemt soms absurde vormen aan. Neem de arme, verloederde buitenwijk Fikirtepe, aan de Aziatische kant van Istanbul. De goedkope grond trok de afgelopen jaren projectontwikkelaars aan, die er luxe appartementen wilden neerzetten. Ze kochten de bewoners uit door hun nieuwe appartementen te beloven. Dit bleek een loze belofte, waarna de bewoners naar de rechter stapten. Het werd een schandaal en de autoriteiten besloten het project stil te leggen. Nu staan er enorme – lege – woontorens tussen de krakkemikkige oude huizen van Fikirtepe.

„Fikirtepe is een van de beruchtste voorbeelden van slechte stadsplanning in Turkije”, meent Yüzgec. Zijn er dan helemaal geen regels voor de bouwsector? Yüzgec begint te lachen als hij de vraag hoort. „We weten dat overheden in sterk verstedelijkte landen, zoals Nederland, zich nadrukkelijk bemoeien met ruimtelijke ordening. Helaas doet onze regering dat niet.”

Oké, het is een zeepbel. Maar de branche heeft de volledige steun van Erdogan

Taner Yüzgec voorzitter Kamer van Ingenieurs en Architecten

Erdogan heeft de bouwsector altijd de vrije hand gegeven. Want de enorme bouwwoede tijdens zijn twintigjarige bewind droeg in belangrijke mate bij aan de economische groei. Bovendien kon hij pronken met grote bouw- en infrastructuurprojecten, die hij presenteert als de belichaming van zijn ambitie om van Turkije een wereldmacht te maken. Maar volgens Yüzgec heeft de regering sinds de valutacrisis van 2018 grote moeite om alle projecten te financieren. „Sommige bouwbedrijven hebben projecten stilgelegd omdat de regering ze niet op tijd betaalde”, zegt Yüzgec. „De regering heeft alleen nog geld voor de grootste projecten, die politiek van belang zijn voor Erdogan.”

Zelfs de grote bouwbedrijven rond de president, die steevast de aanbestedingen voor grote overheidsprojecten binnenslepen, kampen met financiële problemen. „Zij worden normaal gesproken op vaste data uitbetaald, maar ook zij hebben hun geld niet gekregen.”

Zeepbel

Toch verwacht Yüzgec niet dat de bouwsector volledig instort. „De bouw is de motor van de economie, en de regering zal alles doen om te zorgen dat die blijft draaien”, denkt hij. „Oké, het is een zeepbel. Maar de branche heeft de volledige steun van Erdogan, die vastgoed gebruikt als politiek instrument. Loyale ondernemers krijgen lucratieve projecten toegewezen, en de opkomende middenklasse kon investeren in een eigen huis.”

Het is steeds lastiger die motor aan de praat te houden. Zo verlaagde de regering vorig jaar de hypotheekrente naar een historisch laag niveau, waardoor de vraag naar huizen met 50 procent steeg. Dat werkte even. Ook krijgt de bouw volgens econoom Ulusoy structurele steun. „De regering pompt jaarlijks zo’n 40 miljard dollar [35 miljard euro] in de sector. Dat is een reddingsboei voor bouwbedrijven, die ervoor zorgt dat de economie blijft draaien.”

Lees ook dit artikel: Prestigeproject Erdogan is ‘een moordaanslag’ op Istanbul