Rotterdam gaat beleggers op de woningmarkt weren, om starters méér kans te geven

Woningcrisis Als eerste gemeente wil Rotterdam, waar zondag een woonprotest is, de ‘opkoopbescherming’ inzetten tegen investeerders. Die proberen nu nog snel huizen in bezit te krijgen.

Een vrouw hangt de was op in Delfshaven.
Een vrouw hangt de was op in Delfshaven. Foto Frank Hanswijk

Herrie, rommel op de trappen en een grote doorstroom van nieuwe bewoners. Ruud van der Zwet (66) merkte het meteen toen beleggers actief werden in zijn appartementencomplex aan de Mathenesserweg in Delfshaven. „Voor sommige huurders is hier wonen een ‘tussenmomentje’. Ze zijn hier maar heel kort en daardoor voelen ze zich minder verantwoordelijk.”

Van der Zwet kocht zijn woning bijna veertig jaar geleden voor omgerekend 17.000 euro. Dat deed hij via een regeling van de woningcorporatie. Een voorwaarde was dat de koper zelf in de flat ging wonen. Wie vertrekt, verkoopt terug aan de corporatie.

Vanaf 2012 ziet Van der Zwet echter steeds meer nieuwe, onbekende mensen in zijn portiek. De corporatie had de zelfbewoningsplicht geschrapt, vertelt hij. Opeens werden woningen opgekocht door beleggers. Vijf van de 56 woningen zijn nu verhuurd aan arbeidsmigranten of studenten.

„Lucratief, want die migranten betalen 450 euro per persoon”, weet Van der Zwet, voorzitter van de Vereniging van Eigenaars (VvE). „En ze wonen daar met z’n vieren. Reken maar uit.” Die anonimiteit en hoge doorstroom maakt het lastig om de nieuwkomers aan te spreken.

De Mathenesserweg in Delfshaven. Foto Frank Hanswijk

Na verzoeken van bewoners is vorig jaar de zelfbewoningsplicht opnieuw ingevoerd. „Nu komen mensen zich weer netjes voorstellen en om een plekje in de fietsenstalling vragen”, zegt Van der Zwet.

Zoals dat op kleine schaal gebeurde in het wooncomplex aan de Mathenesserweg, wil de gemeente op grote schaal beleggers in meerdere wijken weren. Dat gebeurt met de zogenoemde opkoopbescherming: een landelijke wet die op 1 januari ingaat. In wijken waar goedkope en middeldure woningen schaars zijn, of de leefbaarheid onder druk staat, kan de gemeente zo’n opkoopbescherming invoeren. Dit betekent dat de koper de woning vier jaar niet mag verhuren, in de hoop dat hij of zij er zelf gaat wonen.

Winstgevend alternatief

In Rotterdam zoeken 34.000 huishoudens actief naar een koophuis, blijkt uit onderzoek van Rigo. Terwijl het aanbod, 16.900 beschikbare koopwoningen, veel lager ligt. Die koophuizen worden ook nog deels, vorig jaar 38 procent, opgekocht door beleggers, blijkt uit gegevens van het Kadaster waarover RTV Rijnmond berichtte.

Door de lage rente en de hoge aandelenstand is het kopen, en vervolgens verhuren, van een woning een winstgevend alternatief. In wijken als Delfshaven (45 procent) en Carnisse (50 procent) zijn beleggers en investeerders nog actiever. Het gaat vooral om kleine private verhuurders met twee tot zes woningen, blijkt uit onderzoek van het Kadaster. „Voor de gemeente zijn juist die kleintjes lastig te bereiken en met hen is het moeilijk afspraken maken”, zegt woningmarkt- expert Paul de Vries van het Kadaster.

Dit alles zorgt er voor dat de huizenprijzen blijven oplopen. In 2013 was de gemiddelde verkoopprijs van een Rotterdamse woning volgens Rigo 174.000 euro. In het tweede kwartaal van dit jaar was dat 344.386 euro, blijkt uit gegevens van het Kadaster. Een verdubbeling. Ook daar spelen beleggers een rol: zij overbieden regelmatig reguliere kopers.

Starters zijn het grootste slachtoffer. Zij kunnen sinds de kredietcrisis, die in 2008 begon, minder lenen, zegt docent financiering en woningmarkt Matthijs Korevaar van de Erasmus Universiteit. „Beleggers zijn juist heel happig om te betalen voor een woning, omdat vastgoed meer oplevert dan de lage spaarrente.” Om daar tegenop te kunnen bieden, hebben kopers spaargeld uit bijvoorbeeld overwaarde nodig. „Maar dat hebben lang niet alle starters.”

Bekijk ook de fotoserie over ‘Waar woont je huis’: het woonbeleid van Rotterdam in beeld

In Delfshaven ervoeren ze nog een nadeel: overlast. In zijn tijd als deelraadsvoorzitter, van 2010 tot en met 2014, kochten arbeidsbureaus woningen op om arbeidsmigranten te huisvesten, vertelt Carlos Gonçalves. Dat zorgde voor overbewoning, geluidsoverlast, maar ook zwerfvuil en een gebrek aan parkeerplaatsen. „De straten zijn gewoonweg niet berekend op zoveel bewoners”, zegt hij. Tien jaar later is de situatie in de wijk niet verbeterd, vindt hij.

Een ander probleem zijn VvE’s waar beleggers niet thuis geven, vertelt burgerraadslid Gerben van Dijk (CU/ SGP). Wooneigenaren ‘worstelen’ dan met de belegger die ook één of twee panden heeft in het complex, maar die verder niet actief zijn of moeilijk te benaderen, legt hij uit. „Als een soort freeriders innen zij de huur, maar dragen ze verder niets bij aan bijvoorbeeld het onderhoud.”

Sloop van een gebouw aan de William Boothlaan, een zijstraat van de Witte de Withstraat; Frank Hanswijk

Scherp gesteld: beleggers zorgen voor problemen in de wijk en ze pikken de schaarse koophuizen in. Om die redenen lobbyde woonwethouder Bas Kurvers (VVD) in Den Haag voor wetgeving om de belegger buitenspel te zetten. Met de opkoopbescherming heeft hij nu zo’n maatregel in handen. Kurvers is voornemens op 1 januari – als eerste gemeente in Nederland – de wet in te zetten in vijf wijken die populair zijn bij beleggers. Welke, wil hij nog geheim houden uit vrees dat beleggers de komende maanden hier nog snel toeslaan.

„Op plekken waar foute beleggers actief zijn, holt de wijk achteruit. Daarnaast is de huurder vaak slechter af omdat hij of zij te veel betaalt”, zegt Kurvers. „Het is een kwalijke manier van geld verdienen.” Maar helpt het ook de demonstranten, die zondag de straat op gaan, aan een huis? Misschien een beetje. „Daar is de maatregel ook niet per se voor bedoeld”, zegt hij. „Wel verwachten we dat als beleggers niet meer meebieden, de kans groter wordt dat starters weer een kans maken.”

Starterslening

De huidige woningmarkt is „een gekkenhuis” en de situatie wordt „steeds nijpender”, zegt Kurvers. Eerder dit jaar kwamen er al regels, en in sommige wijken een verbod, voor het opsplitsen van woningen voor studenten of arbeidsmigranten. De gemeente introduceerde een starterslening van 30.000 euro, werkt aan een verhuurdersvergunning om malafide huurders te weren en lobbyt voor regels voor het vaststellen van een maximale huur in de vrije sector.

„Rotterdam is hot, veel mensen willen hier wonen dus moet er ook gewoon meer gebouwd worden”, zegt universitair docent Korevaar. Dat gebeurt ook, maar minder dan gepland. Het college wilde deze periode beginnen met de bouw van 18.000 woningen. Tot nu toe is de bouw van 12.000 woningen gestart. Er zijn 45.000 woningen ‘in voorbereiding’ voor de periode 2022-2030. „Als we beginnen met bouwen, komt er vaak protest van mensen die al een huis hebben. Dat klagen zorgt voor veel vertraging”, verzucht Kurvers. „Dat helpt niet.”

Tegelijkertijd zijn er woningen gesloopt. „950 in deze collegeperiode”, zegt Kurvers. „We moeten wel oog blijven houden voor de kwaliteit van de stad. Dit ging om verouderde, kleine en gehorige woningen.” De sloop van ruim vijfhonderd woningen in de Tweebosbuurt leidde tot luid protest.

Een bewoner uit de Tweebosbuurt op de Hilledijk. Frank Hanswijk

Heel kort te koop

Maar ook ‘bouwen, bouwen, bouwen’ – het motto van Kurvers – is niet dé oplossing. Het idee dat er te weinig woningen worden aangeboden, klopt niet, zegt De Vries van het Kadaster. „Mensen zèggen dat ze geen woning kunnen vinden, maar uit onze cijfers blijkt dat er, ook in Rotterdam, nog nooit zoveel verhuisd werd als afgelopen periode.” Hij ziet wel dat de woningen maar heel kort te koop staan. „Je moet er snel bij zijn.”

In die oververhitte markt verkopen Rotterdammers hun woning pas nadat zij een nieuw huis hebben gekocht. Is er meer ruimte op de woningmarkt, dan begint een verhuizing juist met het verkopen van de eigen woning. „Als dat gebeurt hebben kopers en verkopers opeens minder haast en wordt de woningmarkt langzaam ruimer. Ik vermoed dat zo’n omslag er aan zit te komen.”

Lees ook dit opinie-artikel van de Rotterdamse VVD: Bouw ook meer koopwoningen!

De prijzen zijn eigenlijk nog relatief laag, vindt De Vries van het Kadaster. „Als de woningen onbetaalbaar worden, wil niemand ze meer kopen.” Daarbij kijkt hij niet zozeer naar de aanschafprijs, maar naar de maandlasten. „Door de lage rente kunnen blijkbaar veel kopers de duurdere woningen makkelijk betalen.” Heel veel mensen lukt het nog wel een woning te vinden, maar starters niet, constateert hij. „Daar kan zo’n opkoopbescherming bij helpen”, zegt hij.

De opkoopbescherming heeft ook nadelen, zegt universitair docent Korevaar. „Niet iedere Rotterdammer zal willen kopen. Omdat een bewoner flexibel wil blijven of geen vast contract heeft. Arbeidsmigranten zijn bijvoorbeeld niet geholpen met deze maatregel.” Door kopers te verplichten er zelf te gaan wonen, zullen er minder huurwoningen bijkomen.

Een andere consequentie is dat beleggers nog voor het ingaan van de opkoopbescherming huizen in hun bezit proberen te krijgen. Tientallen Rotterdammers kregen de afgelopen weken een briefje in de bus met de strekking: ‘Verkoop nu nog snel uw huis, want straks wordt het misschien minder waard’.

„We hopen dat Rotterdammers die de briefjes zien, deze snel bij het oud papier gooien”, zegt burgerraadslid Van Dijk. „En dat ze hun woning, als ze verhuizen, gunnen aan een starter of gezin.”