De Chinese vastgoedcrisis plaatst president Xi voor een groot dilemma

Evergrande Na Evergrande raken meer vastgoedbedrijven met grote schulden in problemen. President Xi kan hard saneren, maar wil ook chaos voorkomen.

Flats in aanbouw in de Centraal-Chinese stad Yichang.
Flats in aanbouw in de Centraal-Chinese stad Yichang. Foto Costfoto/Barcroft Media/Getty Images

Fantasia, een kleinere Chinese projectontwikkelaar, beweerde twee weken geleden nog stellig dat het geen enkele moeite zou hebben een obligatielening van 205 miljoen dollar af te lossen. In de boeken was al een reservering gemaakt, een Hongkongse bank had al 142 miljoen dollar aan financiering toegezegd.

Toen het bedrag voor de aflossing maandag echt overgemaakt moest worden, bleef het echter stil. De lening werd niet afbetaald, en daarmee is het formele failliet van het bedrijf wel heel dichtbij. De handel in aandelen Fantasia aan de beurs van Hongkong was al op 29 september stopgezet.

Evergrande, een van China’s grootste vastgoedbedrijven, is daarmee niet het enige bedrijf in de sector dat in grote moeilijkheden verkeert. Dit concern had op 30 juni een schuld van ruim 300 miljard dollar (260 miljard euro), en het is tot nu toe niet gelukt die substantieel terug te brengen. Dat lukt alleen als het bedrijf vastgoed kan verkopen, maar er is vrijwel niemand die daar nu nog in wil stappen.

De problemen van Evergrande begonnen toen de centrale bank van China, de PBOC, in augustus met de ‘drie rode lijnen’ kwam. Die maakten het projectontwikkelaars onmogelijk nog geld te lenen als ze te veel schuld hadden. Oude schulden konden opeens niet meer worden afgelost met nieuwe leningen, en er was weinig geld meer om in nieuwe projecten te stoppen.

Het gebrek aan liquiditeit raakt intussen de hele sector, ook omdat vastgoedbedrijven elkaar leningen verstrekten die ze nu niet meer kunnen afbetalen. Zo bleek Country Garden, een van de drie grote Chinese vastgoedbedrijven, nog een claim op Fantasia te hebben van 105 miljoen dollar. Die bleek maandag ook oninbaar. Daarop zakte de koers van Country Garden dinsdag in Hongkong met 4,8 procent.

Ook projectontwikkelaar Sinic is vrijwel blut: op 18 oktober moet het bedrijf zo’n 246 miljoen dollar afbetalen, maar dat gaat waarschijnlijk niet lukken. Sinic is daarmee zo goed als failliet.

Buitenlandse investeerders

De vraag is nu niet alleen meer of Evergrande valt, maar of het dan ook de rest van de vastgoedsector meesleurt. En daarna de rest van de Chinese economie. En misschien ook de wereldeconomie. Speculaties zijn er volop, maar niemand kan iets met zekerheid zeggen. Niet alleen omdat een harde, ongecontroleerde val van Evergrande nog verre van zeker is, maar ook omdat de situatie ontzettend ingewikkeld is.

Zo zijn er zowel buitenlandse als Chinese partijen die hebben geïnvesteerd in de nationale vastgoedsector, waardoor er binnenlandse en buitenlandse schulden zijn. Duidelijk is dat de buitenlandse schuldeisers achterin de rij staan als ze hun geld terug willen, maar heel schadelijk is dat mogelijk niet. Hun investeringen zijn ook weer niet zo groot dat ze makkelijk omvallen als ze niets terugbetaald krijgen. In het geval van Evergrande gaat het om 20 miljard dollar, op een totale schuld van 300 miljard dollar.

Gevaarlijker is vertrouwensverlies. Buitenlandse investeerders kunnen China als onbetrouwbare partner gaan zien, als land waar je niet meer weet met welke regels de overheid nu weer zal aankomen, en wat voor effect dat op je investeringen heeft. Buitenlandse partijen kunnen dan aarzelender worden met nieuwe investeringen.

Niemand weet hoever de Chinese overheid echt wil gaan bij het saneren van de sector. Al veel langer is sprake een zeepbel. Die was in een puur marktgedreven economie waarschijnlijk eerder uit elkaar gespat, maar in de Chinese economie speelt de overheid, of eigenlijk de Communistische Partij van China (CPC) een veel grotere rol dan in verreweg de meeste andere landen.

Grondprijzen

Volgens analisten was de vastgoedsector eigenlijk al in 2014 of 2015 rijp voor correctie. Na de economische crisis van 2008 had China veel geld in de economie gepompt, om vooral te voorkomen dat die meegesleurd zou worden in een wereldwijde crisis. Dat lukte, maar het had wel tot gevolg dat er te veel geld werd gestoken in infrastructuur en vastgoed. Te veel want er kwam een een overaanbod van wooncomplexen, waarvan een deel later zelfs weer is afgebroken.

Er zijn ook problemen rond het fundament onder de vastgoedmarkt: de grondprijzen. Plaatselijke overheden waren lange tijd voor een groot deel van hun inkomsten afhankelijk van de verkoop van land. Vastgoedontwikkelaars kochten dat graag op, voor steeds hogere prijzen. Ze deden er niet altijd meteen iets mee. Ze speculeerden dat de waarde nog wel verder zou toenemen, wat ook steeds gebeurde. Nu pas zitten veel vastgoedbedrijven in hun maag met grote arealen land die in waarde dalen.

Lees ook: Waarom heeft het Chinese Evergrande zo’n impact op de internationale beurzen? En vier andere vragen

Ook hebben de bedrijven veel geleend in informele circuits, via nieuwe financiële constructies – denk daarbij aan kleine particuliere investeringsfondsen, of leningen van particulieren tegen hoge tarieven. Dat leek handig. Zo kwamen de meer risicovolle schulden niet bij staatsbanken terecht. Maar die schulden zijn er wel, en juist deze schulden maken de situatie en een mogelijke sanering er niet makkelijker op.

Geen vrije val

De Hongkongse econoom Andy Xie stelt in een recente analyse dat de Chinese overheid er vermoedelijk opnieuw voor zal terugdeinzen de vastgoedsector echt grondig te saneren. Ook toen andere grote Chinese bedrijven, zoals verzekeraar Anbang en het conglomeraat HNA, onlangs in de problemen kwamen, liet de overheid ze immers niet in een vrije val terechtkomen. Xie ziet eerder een gedeeltelijke en gecontroleerde herstructurering waarbij de overheid achter de schermen een grote rol speelt. Daar gokken de meeste andere analisten ook nog steeds op. Het beschermt de Chinese economie op korte termijn het beste.

Gezond vindt Xie zo’n aanpak niet: beter zou het zijn nu eens echt werk te maken van een nieuwe economische structuur. Die moet veel minder gebaseerd zijn op investeringen in infrastructuur, en veel meer op groei van de consumptie. Een dergelijk patroon zou beter passen bij een meer ontwikkelde maatschappij waar de infrastructuur voor het grootste deel al is voltooid, en voorkomt dat er geld wordt verspild aan infrastructurele projecten die niet meer echt nodig zijn om het land verder te ontwikkelen. De Chinese overheid wil ook al lang die kant op, maar het wil nog niet echt lukken.

Dat komt mede door de vastgoedsector. Omdat de prijzen daar zo hoog zijn, moeten kopers noodgedwongen een groot deel van hun budget in de aankoop van een huis steken en in aflossing van hun hypotheek. Met lagere vastgoedprijzen zou meer geld naar consumptieve aankopen kunnen vloeien.

De overheid mag verzekeraar Anbang en conglomeraat HNA hebben gesteund, maar de Chinese president Xi Jinping is de laatste tijd zeker geen zachte heelmeester gebleken. Hij schrok er bijvoorbeeld niet voor terug door zijn toedoen grote delen van de beurswaarde van bedrijven als Jack Ma’s Alibaba te laten verdampen. Wie weet durft hij toch de grondige herstructurering aan die Andy Xie het meest gezond zou vinden voor de Chinese economie.

Xi heeft twee doelen die hij niet tegelijkertijd kan verwezenlijken. Hij wil de woning- en grondspeculatie stoppen en woningen beter bereikbaar maken voor de gewone man. Als hem dat lukt, of als hij zich daar in elk geval voldoende voor lijkt in te spannen, helpt hem dat te rechtvaardigen dat hij nog langer aan de macht zou moeten blijven.

Maar zijn andere doel is stabiliteit. Als een koude sanering leidt tot chaos en afzwakking van de economische groei, is dat slecht voor de stabiliteit. En die heeft hij ook hard nodig als hij het volgend jaar tijdens het Partijcongres van de CPC voor elkaar wil krijgen dat hij in elk geval nog vijf jaar in functie kan blijven.

Terwijl Xi voorlopig zijn kaarten strak tegen de borst houdt, brokkelt de vastgoedsector elke dag een stukje verder af.