Waarom heeft het Chinese Evergrande zo’n impact op de internationale beurzen? En vier andere vragen

Chinese vastgoedsector Een crisis ontluikt rond een van China’s grootste vastgoedbedrijven. In hoeverre is dat uniek voor de gigantische bouwsector?

Appartementengebouwen van Evergrande in ontwikkeling in China. Evergrande had in 2018 schulden bij 128 banken en 121 niet-bancaire instellingen.
Appartementengebouwen van Evergrande in ontwikkeling in China. Evergrande had in 2018 schulden bij 128 banken en 121 niet-bancaire instellingen. Foto Qilai Shen / Bloomberg

Evergrande, een van de grootste vastgoedbedrijven van China, staat op omvallen. Het bedrijf torst een schuldenlast van maar liefst 255 miljard euro met zich mee. Hoe kon het bedrijf vrijwel ongemerkt zo’n astronomische schuld opbouwen? En heeft China nog meer lijken in de kast die straks naar buiten komen vallen? Vijf vragen over de ontluikende crisis rond Evergrande en de mogelijke impact daarvan.

1 Waarom heeft wat er met Evergrande gebeurt zo’n invloed op de internationale beurzen?

De Chinese bouwsector bepaalt voor een belangrijk deel de internationale vraag naar bijvoorbeeld koper, staal en aluminium. Maar liefst 5 tot 20 procent van de wereldwijde vraag naar grondstoffen voor de bouw wordt gedreven door de Chinese vastgoedsector. Alleen al het terugvallen van die vraag zou schadelijk zijn voor de wereldeconomie: de prijzen van grondstoffen zouden teruglopen, dat zou kunnen leiden tot deflatie en tot een rem op investeringen in veel sectoren van de economie.

Niet alleen veel Chinese banken en financiële instellingen zitten in vastgoed. Dat geldt ook voor buitenlandse instellingen. Buitenlandse eigenaren bezitten zo’n 20 miljard dollar (17 miljard euro) aan obligaties Evergrande. Ze kunnen nauwelijks invloed uitoefenen op wat er in China gebeurt en zijn waarschijnlijk als eersten hun investeringen kwijt.

De problemen rond Evergrande zijn vooral ontstaan omdat de Chinese economie niet meer zo hard groeit, waardoor het oude model van veel lenen, snel veel uitgeven en het geld ook snel en met winst terugverdienen, niet langer houdbaar is gebleken. Als China dat model niet soepel en zonder ongelukken weet te vervangen door een ander ontwikkelingsmodel, dan kan de Chinese economie gaan stagneren. Indien dat gebeurt, valt de groeimotor van de wereldeconomie stil.

2 Hoe groot is de vastgoedmarkt in China ?

Elk jaar begint China met de bouw van vijftien miljoen nieuwe woningen, zo meldde The Economist begin dit jaar. Dat is meer dan vijf keer zo veel als de Verenigde Staten en Europa samen. China’s economie drijft grotendeels op vastgoed. Naar schatting 25 tot 29 procent van de Chinese economie bestaat uit aan vastgoed gerelateerde activiteiten. In Nederland gaat het om 9 procent.

Van de Chinese woningen staat naar schatting zo’n 20 procent leeg. Dat komt omdat ze veel worden aangeschaft om ermee te speculeren. Investeren in huizen levert meestal meer op dan investeren in aandelen, en zowel het bezit van vastgoed als de opbrengst van speculatie met huizen is vrijgesteld van belasting. In 2019 stegen de huizenprijzen nog met 10 procent per jaar. De prijzen stijgen nog steeds, maar vooral in de kleinere steden gaat dat nu veel minder snel dan voorheen. Woningen zijn daar in sommige gevallen zelfs onverkoopbaar geworden.

Met hulp van de overheid kunnen bedrijven als Evergrande lange tijd overeind blijven

3 Waarom gaat het juist nu zo mis?

Evergrande heeft last van de stagnatie op de huizenmarkt. Dat komt vooral door een zwakke economie en een overaanbod aan vaak slecht gebouwde huizen in de kleinere steden. Dat zijn precies de huizen die Evergrande bouwt.

Ook kwam de Chinese overheid met nieuwe, strenge regels die vastgoedbedrijven verplicht hun schuldenpositie terug te dringen. Dat is hard nodig. Het gaat speculatie tegen en brengt ook de grondprijs omlaag.

De schuldenpositie van Evergrande is slecht. Het bedrijf leende geld om land mee aan te kopen. Het verkocht vervolgens vastgoed dat op dat land moest komen te staan nog voordat het gebouwd was, en het stak het verdiende geld weer in nieuwe projecten op velerlei gebied.

Ook hamsterde het bedrijf grond in de hoop daar later, als de prijzen verder waren gestegen, op te kunnen bouwen. Prettig voor de lokale overheden, die de grond beheren en die door de verkoop ervan veel financiële armslag verkregen. Maar voor de gewone burgers werden door dat hamsteren de woningen zo goed als onbetaalbaar.

Dat vindt de Chinese overheid een gevaarlijke ontwikkeling. Het kan leiden tot onvrede onder de bevolking. Daarnaast wordt zo de zeepbel op de woningmarkt alleen maar groter. Maar het plotseling doorprikken van de zeepbel brengt op korte termijn grote risico’s met zich mee.

Vastgoedbedrijven komen door de nieuwe regelgeving moeilijker aan leningen. Ze moeten eerst hun schulden afbetalen. Vaak lukt dat niet. Ze kunnen ook hun aannemers niet meer betalen. Daardoor komt de bouw stil te liggen, nieuwe kopers durven geen geld meer te steken in appartementen die in eerste instantie alleen nog op papier bestaan.

Evergrande heeft geprobeerd om aan geld te komen door bedrijfsonderdelen te verkopen en door de prijs van huizen omlaag te brengen. Ook probeerde het kleinere schuldeisers te betalen in bijvoorbeeld parkeerplaatsen en woningen in plaats van ze geld te geven.

Lees ook dit artikel: Als het Chinese Evergrande valt, kan het de internationale economie meeslepen in zijn val

4 Is de rest van de Chinese vastgoedsector wel gezond?

Nee, ook daar spelen grote problemen. De andere vastgoedbedrijven hebben in meerderheid een ongezonde schuldenpositie. Volgens investeringsbank UBS bevinden zo’n tien andere grote projectontwikkelaars zich in de gevarenzone. Evergrande is blijkens die informatie dus nog maar het topje van de ijsberg.

De problemen voor de andere vastgoedbedrijven zullen bovendien nog toenemen, mocht Evergrande inderdaad omvallen. Dan zullen de vastgoedprijzen in de hele sector waarschijnlijk verder onder druk komen te staan. Ook zal het publiek zijn vertrouwen in de sector verliezen. Chinese consumenten gingen er tot nu toe van uit dat huizen alleen maar duurder konden worden.

Volgens een rapport van UBS van begin dit jaar hadden maar 5 van 52 grote vastgoedontwikkelaars recht op een ‘groene code’: dat zijn bedrijven die geen van de regels van de overheid op het gebied van leningen hebben overtreden. Evergrande was één van de acht vastgoedbedrijven met de code rood: het mocht dus niet meer lenen.

China’s Centrale bank stelde in 2018 in een later uitgelekte brief dat bedrijven als Evergrande een risico vormen voor China’s financiële systeem. Evergrande had volgens de Centrale Bank op dat moment schulden bij 128 banken en bij 121 niet-bancaire instellingen.

5 Hebben alleen vastgoedbedrijven onverantwoord hoge schulden?

Het schuldenprobleem speelt al jaren in de gehele Chinese economie. Waar in de meeste westerse landen regelmatig sprake is van faillissementen van grote bedrijven, komen die in China vrijwel niet voor.

Reden is de angst dat zo’n faillissement niet te beheersen effecten heeft op de economie en op de maatschappelijke stabiliteit. Terwijl de meeste andere landen eens in de zoveel tijd te kampen hebben met grote financieel-economische crises, wist China die tot nu toe te voorkomen.

Dat lukte vooral doordat de overheid zo’n dominante rol speelt in de economie. De overheid kan aan veel knoppen draaien om de scherpe effecten van economische tegenslagen te verzachten. Zo kan Beijing de kredietverstrekking versoepelen als de overheid de economie wil stimuleren. Nadeel daarvan is dat bedrijven als Evergrande lange tijd overeind kunnen blijven, terwijl ze vrijwel ongecontroleerd schulden opbouwen.

China wil nu af van de ongezonde situatie waarbij de economie vooral draait op export en op geleend geld. Vandaar dat de overheid de hele vastgoedsector, en eigenlijk alle privébedrijven, wil dwingen om hun schulden te saneren. Of dat kan lukken zonder grote delen van de economie onderuit te halen, is de vraag.

Lees ook dit artikel: Voor China is het gigantische Evergrande ‘too big to fail’