Leegloop of vernieuwing op de Zuidas?

Voor veel Zuidasforenzen is ‘The Rock’ inmiddels een vertrouwd onderdeel van de skyline geworden. De negentig meter hoge toren draagt zijn bijnaam vanwege zijn uiterlijk: een zwaar ogend ‘rotsblok’ bovenop een toren van aluminium en glas. Sinds 2008 huist er het hoofdkantoor van het prestigieuze advocatenkantoor De Brauw Blackstone Westbroek. Met naar verluidt de hoogste glazen draaideuren ter wereld (zeven meter), vijf soorten marmer op de vloer en met glanzend natuursteen tegen de kolommen; de negentig meter hoge toren straalt grandeur uit.

En toch gaat De Brauw er weg. Eind 2023 verruilt het de toren voor kantorencampus Tripolis, even verderop aan de snelweg A10 (een gebied dat officieel nog steeds tot de Zuidas wordt gerekend). In een verklaring beschrijft het advocatenkantoor dinsdag de nieuwe locatie als een „dynamische omgeving waar het mogelijk is om als collectief samen te werken”. Kantorencomplex Tripolis wordt momenteel omgebouwd tot campus en wordt in maart volgend jaar opgeleverd. De Brauw zal er 18.000 vierkante meter tot zijn beschikking hebben – 10 procent minder dan het momenteel heeft. De gemeenschappelijke binnentuin moet De Brauw delen met Uber.

ABN Amro en APG verhuizen ook

De Brauw is niet de enige Zuidas-prominent die zijn hoofdkantoor verlaat. ABN Amro sloot onlangs de eerste ronde voor de verkoop van zijn welbekende torens; in 2025 verhuist de bank grotendeels naar Amsterdam-Zuidoost. Pensioenuitvoerder APG, dat onder meer de pensioenen van ambtenarenfonds ABP beheert, voltooit eind dit jaar de verhuizing naar een nieuwe kantoorcampus bij Amsterdam Sloterdijk. De torenhoge huurprijs op de Zuidas viel niet langer uit te leggen, stelde APG in 2018.

Booking.com, dat zeer waarschijnlijk de duurste fysieke klantenservicelocatie van Nederland had in de Zuidastoren Atrium, leverde vorig jaar de sleutel al in. De redenen om te vertrekken mogen per organisatie verschillen, vaststaat dat de Zuidas niet de meest toegankelijke huurlocatie is. De maandelijkse huurprijs per vierkante meter ligt volgens vastgoedadviseur Cushman & Wakefield tussen de 375 en 525 euro – met afstand het duurste kantorenpark van Nederland. Daarbij zal er de komende jaren met de bouwwerkzaamheden rond het Zuidasdok flink wat bouwoverlast zijn.

Waar de indruk zou kunnen ontstaan dat de Zuidas leegstroomt, stellen vastgoedexperts dat het zo’n vaart niet zal lopen. Frank Verwoerd, hoofd marktonderzoek bij vastgoedadviseur Colliers, ziet nog geen reden tot zorg. „De omgeving van de Zuidas heeft genoeg te bieden, de bereikbaarheid is uitstekend, er is een gevarieerde omgeving waar genoeg te doen is. En wat die huurprijzen betreft, die zien wij nog steeds als een gevolg van vraag en aanbod. De hoge prijs zegt wel wat over de populariteit van de Zuidas: bedrijven willen er heel graag zitten. Bovendien wordt er nog steeds uitgebreid en dat is ook niet voor niets.”

Sterker nog, voor de Zuidas biedt de doorstroming zelfs kansen voor nieuwe bedrijvigheid, zo stelt Jeroen Lokerse, directeur van Cushman & Wakefield Nederland, dat zelf ook op de Zuidas kantoor houdt. „Wij zijn daarom juist blij dat er ruimte vrijkomt. Er was de afgelopen jaren ongezond weinig leegstand. Jarenlang was er amper ruimte beschikbaar voor bedrijven om zich te vestigen, waardoor Amsterdam als stad nieuwe bedrijven is misgelopen voor wie er geen plaats was. Dat er de komende jaren weer wat vrijkomt, schept kansen voor ambitieuze bedrijven die verder willen groeien. Amsterdam kan weer nieuwe bedrijven aantrekken.”

De hoge toren is ‘uit’

De nieuwe panden van de verhuizende bedrijven laten ook hun nieuwe kantoorvoorkeuren zien. Zowel APG en ABN Amro als De Brauw dalen af uit hun torens en nemen hun intrek op de lagere, breder ingedeelde campus.

Op de artist impressions van Tripolis, waar De Brauw zich gaat vestigen, is het contrast met The Rock niet te missen. De breed liggende campus met minder verdiepingen verschilt sterk van de toren van glas en metaal, die hoog de hemel ingaat. Zo ook het nieuwe kantoor van pensioenuitvoerder APG bij station Sloterdijk: onder een enorme glazen overkapping is een groot binnenplein gecreëerd met bomen, terrassen en zithoeken waar mensen elkaar kunnen ontmoeten.

Lees ook: Hoe de Zuidas de Zuidas werd

De binnentuinen van Tripolis doen eerder denken aan een tech-omgeving met capuchontruien en sneakers dan aan maatpakken en naaldhakken. De verklaring van De Brauw-partner Marnix Leijten, die de verhuizing „het tegenovergestelde van een stap terug” noemt, klinkt haast verontschuldigend. „Het is opmerkelijk dat uitgerekend De Brauw zich op een campus gaat vestigen”, zegt Harold Coenders, directeur vastgoedstrategie bij Colliers. „Advocatenkantoren zijn van oudsher het meest conservatief in hoe ze hun kantoren gebruiken. Iedereen een eigen kamer en hoog gestapeld vanwege de uitstraling.”

Volgens Coenders past de overstap naar een campusomgeving bij de tijdgeest en de nieuwe balans die is ontstaan tussen thuis en op kantoor werken. „Voor bedrijven wordt het belangrijker om een eigen vloer te hebben, waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Het kantoor moet een clubhuis-gevoel krijgen, een plek om samen te werken.”

Met het vertrek van ABN, en De Brauw komt er volgens Cushman & Wakefield in totaal 87.000 vierkante meter beschikbaar de komende jaren. Recent tekenden taxi-bedrijf Uber (30.000 vierkante meter) en softwarebedrijf JetBrains (12.000 vierkante meter) contracten voor Zuidaskantoren. Ook advocatenkantoor Greenberg Traurig (3.000 vierkante meter) opent er een kantoor.

„Eigenlijk zie je dat de Zuidas een vertegenwoordiging is van de winnaars in de economie”, aldus Harold Coenders van Colliers. „Bij de vertrekkers zie je ABN Amro, dat zich realiseert dat het geen wereldbank meer is. Ook APG weet weer wat het doet: pensioenen beheren, en daar hoort geen enorm Zuidaskantoor bij. Er zijn andere bedrijven die de gaten opvullen van de juridische en financiële dienstverleners. Voor scale-ups (sterk opkomende jonge bedrijven) die uit hun vestigingen in het centrum van Amsterdam groeien, is de Zuidas interessant.”

Hoe moet het nu verder met The Rock? De vastgoedadviseurs denken dat de toren niet lang leeg zal blijven. „Er zullen vooral wat voorzieningen bij moeten die het voor een nieuwe huurder aantrekkelijk maken. Denk aan sportscholen, meer flexibele plekken die voor verschillende huurders beschikbaar worden”, aldus Frank Verwoerd. „The Rock is nu twaalf jaar oud en op zich is er niets mis mee. De toren heeft een prima energielabel waarmee je wettelijk gezien nog jaren voort kunt.”