Voor China is het gigantische Evergrande ‘too big to fail’

Vastgoed Na de techsector verkeert nu de Chinese vastgoedsector in zwaar weer. Het gigantische vastgoedbedrijf Evergrande staat op omvallen, met mogelijk verstrekkende gevolgen.

Een man bij wooncomplex Emerald Bay van Evergrande in Hongkong. Aan de beurs van Hongkong heeft Evergrande sinds begin dit jaar 70 procent verloren.
Een man bij wooncomplex Emerald Bay van Evergrande in Hongkong. Aan de beurs van Hongkong heeft Evergrande sinds begin dit jaar 70 procent verloren. Foto Lam Yik/Bloomberg

Evergrande, de tweede vastgoedontwikkelaar van China, beleeft moeilijke tijden. Het is sinds begin dit jaar 70 procent van zijn waarde verloren op de beurs van Hongkong. Schuldeisers kloppen aan de deur en beginnen rechtszaken. De overheid dringt erop aan dat Evergrande delen van zijn imperium zo snel mogelijk verkoopt om een schuld van 300 miljard dollar (253 miljard euro) te kunnen saneren, particuliere kopers durven geen aanbetalingen meer te doen voor woningen die misschien wel nooit worden opgeleverd.

Daarmee komt nu de Chinese vastgoedsector in zwaar weer, zoals dat eerder gold voor de hightech, het naschoolse onderwijs en de bezorg- en taxidiensten. Wat is er aan de hand met Evergrande?

Gunstig model

Eind vorig jaar kwam China’s Centrale Bank met de zogeheten „drie rode lijnen”, regels die vastgoedbedrijven voorschrijven dat ze hun schulden eerst moeten terugbrengen voordat ze nieuwe leningen bij de banken kunnen aangaan. De regels zijn mede bedoeld om de stijging van de huizenprijzen onder controle te krijgen en om huizen van betere kwaliteit te bouwen.

Evergrande opereert vooral met geleend geld. Het gangbare model voor Chinese projectontwikkelaars is altijd geweest dat ze met geld van staatsbanken land kopen en aannemers betalen om vastgoed op dat land te bouwen. Dat geld komt niet alleen van Chinese banken, maar ook van institutionele beleggers. De projectontwikkelaars als Evergrande betalen de banken dan terug van de verkoop van het vastgoed. Dat ging jarenlang moeiteloos goed. Er trokken veel mensen van het Chinese platteland naar de steden en de vastgoedprijzen stegen mede daardoor in een razend tempo.

Ook voor lokale overheden was dat een gunstig model. Zij gaven het land in gebruik uit aan de projectontwikkelaars en kregen daarvoor veel meer terug dan de bedragen die zij aan boeren betaalden als vergoeding voor hun onteigening. Het gaf deze lokale overheden financiële armslag, veel meer dan dat ze uit belastingen konden halen.

Staalarbeider

De banken, vrijwel allemaal in staatshanden, hadden geen reden om te aarzelen met leningen: al helemaal niet bij een man als Xu, de grootaandeelhouder en oprichter van Evergrande. Hij onderhield goede relaties met China’s politieke top, onmisbaar om als zakenman echt groot te kunnen worden, en was ook zo goed bevriend met een aantal Hongkongse vastgoedmagnaten dat hij regelmatig poker met ze speelde.

Xu richtte Evergrande in 1996 op, dat daarna rap groeide. Hij heeft nog steeds ruim 70 procent van de aandelen in handen, en in 2017 werd hij door Forbes uitgeroepen tot de rijkste man van China, met toen een geschat vermogen van 43 miljard dollar (36,2 miljard euro).

Hoogste schulden ter wereld

Evergrande is inmiddels in Hongkong beursgenoteerd terwijl het geregistreerd staat op de Kaaiman-eilanden. Het bedrijf ontwikkelt vastgoedprojecten in ruim tweehonderd Chinese steden, maar is daarnaast uitgegroeid tot een waar conglomeraat. In 2010 was er genoeg geld in kas om een profvoetbalclub te kopen. Evergrande stapte ook in zonnepanelen, elektrische auto’s, mineraalwater, het begon een voetbalschool en zag toekomst in varkensboerderijen en babymelk.

Daarmee groeide het in amper 25 jaar uit tot een van de grootste bedrijven ter wereld, met een jaaromzet van 79 miljard euro. Het heeft volgens de eigen website 200.000 mensen in dienst en er zijn zo’n 3,8 miljoen bouwvakkers en anderen aan wie het indirect werk verschaft.

Inmiddels durft Xu zich nauwelijks meer in het openbaar te vertonen. Door alle leningen die Evergrande aangegaan is en de niet betaalde verplichtingen heeft het bedrijf namelijk de dubieuze titel van projectontwikkelaar met de hoogste schulden ter wereld gekregen. De New York Times noemt een bedrag van 300 miljard dollar, een derde van het bruto nationaal product van Nederland.

Negatieve spiraal

Onder druk van de overheid is Evergrande eerder dit jaar als een gek vastgoed en bedrijfsonderdelen gaan verkopen om de schuld terug te dringen om zo aan de nieuwe voorwaarden van de Centrale Bank te voldoen. Veel vastgoed is alleen nog niet afgebouwd, en door de druk op het bedrijf worden de bezittingen weer snel minder waard. Obligaties Evergrande hebben inmiddels een junkstatus gekregen.

De aanpak van Evergrande door de Chinese overheid past in de bredere omgang van China met ‘s lands grootste bedrijven de laatste maanden, zoals taxi-app Didi die plots uit app-stores werd geweerd. Altijd gaat het om gigantische bedrijven die in handen zijn van superrijke private eigenaren. Dat die ondernemingen zo worden aangepakt, heeft vooral politieke redenen. De Chinese president Xi Jinping wil af van de exorbitante, niet altijd geheel legaal verkregen rijkdom van privéondernemers. In de vastgoedsector wil hij ook dat woningen weer voor gewone mensen betaalbaar worden. Op het moment zijn de huizenprijzen in grote steden zo hoog dat het geld daarvoor zelfs in een heel mensenleven nauwelijks bij elkaar te sparen is. Xi zet in op zogeheten „gedeelde rijkdom”, de meest gehoorde slogan op dit moment in heel China.

Het lastigste voor Evergrande aan de huidige situatie is dat ook potentiële kopers van de appartementen die het bouwt steeds huiveriger worden. Na berichten op internet over stilgelegde projecten omdat aannemers niet meer betaald worden en over kopers die soms jaren op hun reeds aanbetaalde woning moeten wachten, keren gewone gezinnen zich van het bedrijf af.

Vanaf dit voorjaar bracht Evergrande de prijzen van veel woningen al met een kwart omlaag om de verkoop te stimuleren. Dat is spelen met vuur: het bedrijf trekt dan al snel andere vastgoedbedrijven mee in een negatieve spiraal, omdat die dan ook gedwongen zijn lagere prijzen te vragen. Dat brengt financiële instellingen als staatsbanken weer in de problemen, omdat die hun geleende geld niet volledig terug dreigen te krijgen.

Geruchten

Het bedrijf waarschuwde vorige week dat het zijn schulden misschien niet zou kunnen afbetalen. Dat leidde tot speculatie over een mogelijk faillissement. In een geheel vrije markt zou dat misschien ook gebeuren, maar de Chinese overheid laat het zover waarschijnlijk toch niet komen. Evergrande is ‘too big to fail’: het zou te veel effect hebben op China’s gehele financiële systeem.

Ook zou het tot maatschappelijke onrust kunnen leiden. Financiers kunnen hun verlies misschien nog nemen, maar bouwvakkers die Evergrande inhuurt en geen loon krijgen, hebben al snel geen geld meer voor hun eerste levensbehoeften. En mensen die jaren hebben gespaard om een huis te kunnen kopen en al veel aanbetalingen hebben gedaan, zullen zich er ook niet zonder meer bij neerleggen als hun investering in rook opgaat.

De provinciale overheid van de Zuid-Chinese provincie Guangdong, waar Evergrande zijn hoofdkantoor heeft, zou dan ook plannen hebben voor het oprichten van een commissie die zich moet buigen over de herstructurering van Evergrande. Mogelijk dat overheidsinstellingen en andere bedrijven dan delen van Evergrande zouden kunnen overkopen. Maar tot nu toe is het bij geruchten over dergelijk overheidsingrepen gebleven: de commissie is er nog niet.