Klimaatverandering heeft nauwelijks invloed op huizenprijzen. Dat moet anders, vinden experts

Klimaatverandering De huizenprijzen rijzen juist in de laagstgelegen delen van Nederland de pan uit. Vastgoedexperts zeggen: stel een klimaatlabel verplicht. Dan dalen de prijzen van panden met veel risico op overstroming vanzelf.

Het Eiland van Speyk. De gemeente Vlaardingen wil de stad „naar de rivier brengen” door bouw van pakweg zeshonderd woningen in dit buitendijkse gebied.
Het Eiland van Speyk. De gemeente Vlaardingen wil de stad „naar de rivier brengen” door bouw van pakweg zeshonderd woningen in dit buitendijkse gebied. Foto Frank Hanswijk

Toen Nick Kiran (28) onlangs op zoek ging naar een koophuis in de buurt van Rotterdam, keek hij ook naar overstromingsrisico’s. Waar hij ook heen zou gaan: twee, drie, vier meter onder NAP. „Als je in deze omgeving wilt blijven, ontkom je er dus niet aan dat advies in de wind te slaan”, concludeert hij. „Moet ik dan in het oosten van het land gaan wonen om elke dag uren in de auto te gaan zitten naar werk, familie en vrienden?” Het werd Vlaardingen: 0,10 meter onder zeeniveau.

Klimaatverandering speelt nog nauwelijks een rol bij verhuisgedrag. Juist in de gebieden die het diepst onder zeeniveau liggen, zijn de huizenprijzen het hoogst. Neem Nieuwegein, onder zeespiegelniveau én direct aan de Lek. Bij hevige regenval of een dijkdoorbaak kan die plaats gemakkelijk overstromen. Appartementen van 144 vierkante meter stonden er pas nog voor ruim zeven ton te koop.

Mensen wíllen wel rekening houden met het veranderende klimaat als ze een huis zoeken. Uit de Klimaatadaptatiemonitor van verzekeraar Achmea, een vragenlijst die door ruim duizend mensen is beantwoord, blijkt dat 70 procent het belangrijk vindt dat zijn of haar woning klimaatbestendig is. Maar ze weten lang altijd niet waar ze op moeten letten. Ook klimaatexperts zeggen er steeds meer vragen over te krijgen van burgers, gevoed door alarmerende nieuwsberichten over stijgende temperaturen. Via sites als overstroomik.nl en de al langer bestaande Klimaateffectatlas probeert de overheid informatie te geven over klimaatverandering.

De stijging van de zeespiegel betreft de wat langere termijn, maar er zijn ook effecten die nu al merkbaar zijn. Toenemende hitte veroorzaakt vaker hete huizen. Dat kan gezondheidsproblemen tot gevolg hebben: hittestress. In 2019 bepaalde een rechter dat woningcorporatie Ymere in Amsterdam daar bewoners beter tegen moet beschermen. Droogte heeft invloed op de grondwaterstand; in veengrond leidt het vaker tot verzakkingen en paalrot. Het is ook gevaarlijk voor de dijken: in het Utrechtse Wilnis brak door droogte in 2003 al een dijk door. En er kunnen bosbranden ontstaan, zoals op de Strabrechtse Heide in Noord-Brabant. Tot slot kan hevige neerslag leiden tot overstroming van rivieren – zie Limburg deze zomer.

Over het algemeen geldt: hoe hoger op de zandgrond en hoe meer in het groen, hoe ‘klimaatbestendiger’ je woont. In stedelijke gebieden zijn er meer risico’s. Ze liggen lager en vanwege het vele asfalt kan water moeilijker in de bodem wegzakken.

Lees ook: Toch een koele woning bij 35° Celsius

Klimaatlabel

Alexander Carlo en Martijn Stroom, promovendi vastgoedfinanciering aan de Universiteit van Maastricht, pleitten in een opiniestuk in NRC onlangs voor een verplicht klimaatlabel. „Om het risico te beperken dat mensen te veel betalen voor hun huis”, zegt Carlo. „Dan hebben ze later mogelijk alsnog veel kosten. De verzekering dekt namelijk niet altijd alles. En in Maastricht zijn bewoners laatst geëvacueerd vanwege waterrisico: ik denk dat je daarvan wilt weten voordat je een van de duurste aankopen van je leven doet.”

Stroom: „Onderzoek toont dat de getroffen Limburgse huizen permanent in waarde daalden na de overstromingen van 1993 en 1995. Maar voor de kopers van nu voelt dit risico hypothetisch en abstract. Terwijl klimaatverandering nu al aan de orde is.”

Daarbij heeft niemand belang bij extra risico. Als koper ben je in de huidige krappe markt al blij als je überhaupt een huis vindt – vraag je de verkoper naar het overstromingsgevaar, dan staan er voor jou vijf anderen in de rij. En als verkoper wil je er liever niet op wijzen: het kan alleen maar waardevermindering betekenen.

„Maar als iedereen dezelfde informatie heeft, worden de risico’s automatisch in de prijs ingecalculeerd”, zegt Stroom. „In de Verenigde Staten gebeurt dat al; het staat erbij op huizenverkoopsites. Willen mensen dat extra risico nemen, dan betalen ze er een eerlijke prijs voor.”

Foto Frank van Hanswijk
Foto Frank Hanswijk
Stadsstrand op het Eiland van Speyk, met uitzicht op Het Scheur en opslagtanks. Het schiereiland kent periodiek overstromingen.
Foto’s Frank van Hanswijk

Toch valt ook weer niet met zekerheid te zeggen dat klimaatrisico’s nog helemáál geen invloed hebben op de huizenprijzen, zegt hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz, die het onderzoeksteam van Carlo en Stroom leidt. „Er zijn onderzoeken uit de Verenigde Staten en Spanje die aantonen dat alleen al nieuws over een natuurramp kan leiden tot een daling van de huizenprijzen.”

Voor Nederland is zulk overtuigend onderzoek er niet. Maar het is wel mogelijk dat de prijzen door klimaatrisico’s al iets minder hard stijgen, denkt Eichholtz. „In de huidige overspannen markt zie je dat alleen minder goed.”

Hanneke Schuurmans, expert klimaatadaptatie bij Royal HaskoningDHV, bedacht een paar jaar terug een klimaatlabel voor woningen, samen met verzekeraar Achmea en wateradviesbureau Nelen & Schuurmans. Via Bluelabel.net kunnen burgers en bedrijven voor een paar euro voor een pand de risico’s opvragen van hitte, droogte, regenval en zeespiegelstijging. Maar het gebeurt nog weinig, zegt ze.

Schuurmans: „Er wordt veel naar de overheid gekeken, maar het veranderende weerpatroon is een maatschappelijk probleem. Ook burgers en bedrijven zijn verantwoordelijk. Al is het maar omdat 40 procent van de oppervlakte in steden in particuliere handen is.”

Een verplicht klimaatlabel maakt burgers en bedrijven er bewuster van dat klimaatverandering nú al aan de hand is, zegt ze. „En als je weet op welke punten je woning kwetsbaar is, dan kun je er wat aan doen.”

Niet alleen burgers zijn zich onvoldoende bewust van klimaatverandering als het om wonen gaat – ook bij overheid en private partijen kan het beter. Dat ziet Marjolijn Haasnoot, klimaatonderzoeker bij onderzoeksbureau Deltares. „Een groot deel van Nederland kan overstroomd raken, deels vanuit zee en deels vanuit de rivieren. Veel dingen die we bouwen hebben een lange levensduur: liefst honderd jaar of langer. Dat maakt dat je ver vooruit moet kijken.”

Dat gebeurt wel – de waterschappen zijn er druk mee bezig, er is een nationaal Deltaprogramma. „Maar ik zie ook dat allerlei investeringen worden gedaan op plekken waarvan ik me afvraag: is dat verstandig? Er zijn veel plannen om nog verder in diepe polders te bouwen, zoals de Zuidplaspolder, op zes meter diepte. En ook na de overstromingen in Limburg werd weer gesproken over bouwen in de uiterwaarden bij Arnhem.”

Lees ook: Huizen bouwen onder zeeniveau, is dat nog wel verstandig?

Hogere dijken

Ook voor het buitendijkse schiereiland Van Speyk in Vlaardingen, waar periodiek overstromingen zijn, zijn bouwplannen – voor zeshonderd woningen. En de Tweede Kamer riep begin dit jaar op om tienduizenden woningen te bouwen in de laaggelegen polder Rijnenburg, nabij Nieuwegein.

Gemeenten zeggen vaak: er zijn toch dijken. Maar dat is geen goed argument, zegt Haasnoot. Ja, Nederland is internationaal beroemd om zijn waterbeschermingsprogramma – je kunt hier óveral veilig wonen. „Maar we hebben ruimte nodig om ons aan te passen. Als we de dijken moeten ophogen, moeten we ze ook breder maken. Ook in het rivierengebied is ruimte nodig.”

Foto Frank Hanswijk

Een voorbeeld: de Maeslantkering, die nu een groot deel van Zuid-Holland beschermt, moet vaker dicht als de zeespiegel stijgt. Op dat moment kunnen de rivieren niet meer vrij uitstromen op zee. „Als je pech hebt, heb je én storm vanuit zee én hevige neerslag”, zegt Haasnoot. „Op een gegeven moment moet de Maeslantkering bijna permanent dicht. Dan moeten rivieren hun water naar andere plekken afvoeren. Dat is zó veel water. Daar zijn pompen voor nodig van een orde van grootte die nu nog niet bestaan. We moeten dat water deels kunnen bergen. Daar moeten we nu al rekening mee houden.”

Lees ook: ‘Denk nu na over terugtrekken als zeespiegel stijgt’

Ook Hanneke Schuurmans ziet dat in de bouw nog weinig rekening wordt gehouden met het klimaat. „Panden zonder drempels zijn goed voor de bereikbaarheid, maar bij wateroverlast is het een ramp. Er worden ook nog steeds winkelterreinen gemaakt met grote pleinen in het midden. Als daar water afstroomt, gaat dat allemaal naar de winkels en de bedrijfspanden eromheen. Dat kun je van tevoren weten.”

Bosbrand

Isa Pat-Bais (39) hield in 2015 al rekening met het klimaat, toen ze uit Rotterdam naar het oosten van het land wilde verhuizen. Ze keek bewust naar het aantal meters boven NAP en wilde niet ‘onder de rivieren’ wonen. „Dat kwam vooral door mijn man. Die is stedenbouwkundig ontwerper en is er in zijn studie veel mee bezig geweest”, zegt ze.

Ze keken veel in Arnhem. „Hij was er heilig van overtuigd dat we niet in Arnhem-Zuid moesten gaan wonen vanwege de rivier.”

Het werd Apeldoorn: boven de zeespiegel. Maar direct aan de Veluwe. „En tja, een bosbrand is hier niet ondenkbaar.”

Hun omgeving vond hun argumentatie destijds „een beetje gek”. Nu is het veel normaler om te zeggen dat je hieraan denkt. Mensen zijn zich er bewuster van geworden.”

Maar dat klimaatrisico’s in de huizenprijzen zouden moeten meewegen, is voor veel mensen nog een brug te ver, ziet promovendus Stroom. „Mensen blijven zeggen: er is huizenkrapte, dan gaan huizen toch voor veel te veel geld weg. Ik vergelijk huizen dan met auto’s: ook als er schaarste is, zit er nog steeds verschil tussen een Ferrari en een Toyota.”

Vooralsnog ervaren woningzoekenden weinig keus, blijkt op sociale media. „Als ik de jackpot zou winnen, zou ik al mijn kinderen en kleinkinderen direct uit Flevoland oppakken en hoger gaan wonen”, zegt Renee Brilleman uit Lelystad. En Rosianne Kolestein uit Amsterdam: „Ik heb over klimaatrisico’s nagedacht, maar toen wij uitgeloot werden voor een koopwoning binnen ons budget, gingen al mijn normen en waarden overboord. Je mag blij zijn als je ergens een woning kunt vinden.”