Verplicht huizenlabel over risico bij overstroming

Na de verwoestende overstromingen in grote delen van Limburg en buurlanden van afgelopen week is weer eens duidelijk geworden dat dergelijke situaties in de toekomst steeds vaker zullen voorkomen. Welke gevolgen heeft dit voor de huizenprijzen in de (telkens groter wordende) risicogebieden? Historisch gezien zijn kopers bereid meer te betalen voor een woning aan het water, maar met de bijbehorende groeiende risico’s van overstromingen is het de vraag of water louter een positief effect heeft. Houden woningkopers bij de aankoop wel genoeg rekening met steeds serieuzere klimaatgerelateerde risico’s?

In tegenstelling tot de commerciële vastgoedsector, lijkt de woningmarkt nog niet of nauwelijks in staat klimaatrisico’s goed in te schatten. In onderzoeken wordt geschat dat overstromingskans een waardevermindering van 5 tot 10 procent teweeg zou moeten brengen. Kopers die de intentie hebben daar te wonen betalen in realiteit echter slechts 1,8 procent minder voor een dergelijk huis. Kunnen we momenteel echter wel verwachten van potentiële eigenwoningbezitters dat ze risico’s van klimaat verrekenen in de aankoopprijs?

Het korte antwoord luidt: in de huidige huizenmarkt absoluut niet. Die is voor potentiële huiseigenaren buitengewoon gespannen: veel te drukke bezichtigingen, overbiedingen, en huizen die de openbare verkoop niet eens halen zijn schering en inslag. Vele rationele en emotionele factoren moeten worden afgewogen, vaak onder enorme tijdsdruk.

Weggewuifd

Een onduidelijke kans op een overstroming kan snel en gewillig worden weggewuifd als onwaarschijnlijk en dus irrelevant bij de aankoop van een woning. Onderzoekers aan de Vrije Universiteit Amsterdam tonen aan de hand van historische data van de Limburgse overstromingen in 1993 en 1995 dat pas nadat een huis twee keer onder water heeft gestaan, alle kopers toekomstige risico’s erkennen, en huizenprijzen (blijvend) dalen.

Lees ook: De prijzen stegen het hardst in wijken die een paar jaar terug nog betaalbaar waren

Daarnaast is het waarderen van de kans op een negatieve, klimaat-gerelateerde gebeurtenis en de financiële gevolgen daarvan complex. Waar professionele investeerders, met meer ervaring en middelen, hiertoe beter in staat blijken te zijn, lijkt dit voor de eigenwoningbezitter schier onbegonnen werk. Tevens zal alleen al het suggereren van een prijsverlaging voor dergelijk risico op weerstand stuiten wanneer er alternatieve kopers in de rij staan die minder doordrongen zijn van dergelijke risico’s.

Tot slot kunnen we ook niet verwachten dat de verkoper staat te springen om deze risico’s te benadrukken. Een lagere waardering voor een woning door een hoger risico is voor zowel de oude, bestaande eigenaar als voor de verkoopmakelaar ongewenst. Behalve de koper is er vrijwel niemand op korte termijn gebaat bij het meenemen van mogelijke klimaatgerelateerde schade in de toekomst: deze toekomstige kosten liggen immers volledig bij de nieuwe eigenaar. En in tegenstelling tot bijvoorbeeld energielabels, creëert een klimaatrapportage niet direct overwaarde: een slecht klimaatrapport geeft waarschijnlijk een sterker negatief signaal af in vergelijking tot een positief signaal dat een gunstig klimaatrapport afgeeft.

Vele rationele en emotionele factoren moeten worden afgewogen, vaak onder enorme tijdsdruk

Dat niemand in staat is de risico’s mee te nemen, betekent niet dat ze er niet zijn. Om de woningmarkt de realiteit van de risico’s als gevolg van groeiende klimaatverandering onder ogen te laten zien kunnen daarom twee paden bewandeld worden. Het eerste pad is passief: wachten totdat overstromingen zo vaak hebben plaatsgevonden dat huidige huiseigenaren met de neus op de feiten gedrukt wordt en potentiële kopers doordrongen zijn van de risico’s. Dit pad lijkt op een woningmarktversie van een stoelendans: kopers blijven blindelings te veel betalen voor risicovolle locaties. Wanneer de muziek stopt en een cruciale overstroming pijnlijk duidelijk maakt dat er een klimaatrisico is, blijft de huidige eigenaar zitten met het gerealiseerde waardeverlies.

Lees ook: Nederland werd verrast, is de waterhuishouding wel op orde?

Proactief en veelbelovend

Het tweede pad is proactief en veelbelovend: we stellen voor het voorbeeld van sommige staten in de VS te volgen, waar informatie over de klimaatrisico’s een verplicht onderdeel van de verkoop van een woning geworden is. Zo’n rapportage bevat dan informatie over het risico, de gevolgen, en eventuele verzekeringskosten. Onderzoekers aan de Stanford Universiteit laten zien dat het verplicht stellen van deze rapportage wonderen doet voor de aankoopprijs. Dit kan in Nederland ook. Sterker nog, dergelijke informatie is reeds openbaar en klaar voor gebruik.

Waar het nog aan ontbreekt, is regulering. Het is duidelijk dat de woningmarkt niet uit zichzelf zal of kan bewegen om klimaatrisico’s structureel mee te nemen, maar dat wel zouden moeten doen. Dit falen van de marktwerking zorgt er momenteel voor dat potentiële kopers ongewild en onbewust meer (klimaat-)risico’s nemen bij de aankoop van hun huis dan dat ze zich realiseren.

Het is aan de staat om deze kopers te beschermen, door rapportage van blootstelling aan klimaatrisico’s een verplicht deel te maken van huizenverkoop. En dit moet snel gebeuren. Net als dat potentiële huizenkopers weer snel zullen vergeten dat overstromingen bestaan totdat water de nieuwe woonkamer binnenstroomt, zal de urgentie van deze (relatief kleine) beleidsverandering in de maatschappij snel naar de achtergrond afdrijven.