Opinie

Huizenprijzen stijgen, dus de vermogens ook. Maar dat maakt ook kwetsbaar

Maarten Schinkel

Dat de huizenmarkt belangrijk bijdraagt aan de groeiende vermogensongelijkheid in Nederland – en daarbuiten – mag inmiddels bekend worden verondersteld. Zeker bij de lezers van de nog lopende serie over ongelijkheid in deze krant. Maar hoe hard gaat dat eigenlijk? Antwoord: heel hard. Makelaarsvereniging NVM berichtte vorige week dat de woningprijzen in het tweede kwartaal van dit jaar met een kleine 20 procent zijn gestegen. Zo’n toename kwam nooit voor sinds in 1985 met de NVM-statistiek werd begonnen.

Nu waren er, per eind 2020, 4,38 miljoen bewoonde koopwoningen in Nederland. De eigenaars-bewoners daarvan worden dit jaar, als de woningmarkt de trend in de tweede helft doorzet, samen zo’n 290 miljard euro rijker. Wacht: dat schrijven we even voluit: 290.000.000.000 euro. Vorig jaar, toen de woningprijzen met 8,5 procent stegen, nam het woningvermogen al toe met 113 miljard.

Zo’n ontwikkeling laat de economie uiteraard niet ongemoeid. De belangrijkste overbrenger is hier het ‘vermogenseffect’. Bij zo’n toename van de papieren rijkdom zullen mensen een deel ervan besteden. Hoeveel is overigens onduidelijk. Het Centraal Planbureau haalde in 2015 een studie aan waaruit een extra jaarlijkse besteding van 0,3 procent kwam, maar dat was over de nogal turbulente jaren van vlak na de financiële crisis. Veel huizen stonden toen ‘onder water’. Het Planbureau haalde ook Amerikaanse schattingen aan van wel 5 procent tot 7 procent. Uit literatuurstudies kwam gemiddeld 2,8 procent naar voren.

Laten we dit laatste percentage aanhouden. Dat houdt in dat in theorie dit jaar ruim 8 miljard euro extra wordt uitgegeven op basis van de gestegen huizenprijzen – maar dan wél alleen door huishoudens met een eigen woning. Per koophuishouden is dat bijna 1.900 euro, ofwel een behoorlijk eind richting een week wintersport voor twee. Of: de contributies voor sportclub, muziekles of cursus – en wat bijles er bovenop. Of vrijwel al het collegegeld voor dochter of zoon. Leerzaam, kortom, voor wie zich nog afvroeg hoe dat eigenlijk werkt, vermogensongelijkheid die leidt tot inkomensongelijkheid.

De extra uitgaven zijn goed voor bijna een procent van het bruto binnenlands product. In hoeverre ze bijdragen aan de economische groei, is een vraag apart: een deel lekt weg naar het buitenland via import of vakantie, en om een voortdurende invloed te hebben op de economische groei, moet het woningprijseffect sowieso elk jaar sterker zijn. Maar je mag voor 2021 rustig uitgaan van enkele tienden van procentpunten van de economische groei.

De vraag is: hoe ga je ermee om? Net als in de jaren negentig van de vorige eeuw en de jaren nul van deze, is de economische groei nu best afhankelijk van de stijging van de vermogens, en de extra consumptie die daarmee samenhangt.

De economische afhankelijkheid van vermogensgroei maakt ook kwetsbaar. Misschien niet meteen: de rente kan laag blijven, en daarmee woningprijzen hoog. De Europese Centrale Bank kwam vorige week met een strategieherziening die inhoudt dat er voorlopig geen monetaire verkrapping aankomt. De bouw van nieuwe huizen stuit intussen op stikstofproblemen, hoge grondstoffenprijzen en een loerend arbeidskrachtentekort.

Maar let wel: een crisis zou, net als vorige keren, de kwetsbaarheid van de economie blootleggen. Innoveren en ondernemen is een betere weg naar welvaart dan de stijging van de woningwaarde. Want wat het vermogenseffect nu geeft, neemt het, voor een deel, in de toekomst ook terug.

Maarten Schinkel schrijft over economie en financiële markten.