Een eigen huis - daar moet je tegenwoordig rijk voor zijn

Huizenbezit Hoge rentes, financiële crises: elke generatie voelt hobbels op de huizenmarkt. Maar de laatste 25 jaar stijgt de gemiddelde woningprijs vijf keer harder dan het modale inkomen. Bezit van een huis is een belangrijke aanjager van ongelijkheid geworden.

Drie particulieren op de huizenmarkt, drie verschillende ervaringen. Theo Jonker moet zijn dochter financieel bijstaan bij de koop van een huis, Ani Zalinyan heeft de grootste moeite een betaalbaar huis te vinden en Maaike profiteert van de overspannen huizenmarkt.
Drie particulieren op de huizenmarkt, drie verschillende ervaringen. Theo Jonker moet zijn dochter financieel bijstaan bij de koop van een huis, Ani Zalinyan heeft de grootste moeite een betaalbaar huis te vinden en Maaike profiteert van de overspannen huizenmarkt. Foto’s Dieuwertje Bravenboer, bewerking NRC

„Destijds dacht ik: ik wil niet al mijn geld in een huis stoppen. Achteraf heb ik daar wel een beetje spijt van.” Alex de Kok (38) woont met zijn vriend in een sociale huurwoning in Amsterdam. Ze willen graag samen een eerste huis kopen. Dat hoeft niet groot te zijn, maar wel graag met een extra slaapkamer zodat ze kunnen thuiswerken. „Ons huis is 53 vierkante meter. Dat is, zeker met corona, echt klein.” Maar met een budget tussen de 3 en 4 ton, én zonder ouders die financieel kunnen bijspringen, zijn ze in de hoofdstad kansloos.

Jaren terug hadden ze de sociale huurwoning van de corporatie kunnen kopen. Met „beter onderhandelen” bij de bank was het misschien wel gelukt een hypotheek te krijgen, denkt De Kok nu. En hij vraagt zich af of hij de goede financiële keuzes heeft gemaakt. Reizen, vaak biologisch eten: had hij dat dan beter kunnen laten?

De Kok mag dan twijfelen, een huis kunnen kopen heeft weinig meer met individuele financiële keuzes te maken. Het is de markt die momenteel alles bepaalt.

Natuurlijk, een verkopersmarkt kan snel veranderen in een kopersmarkt. Dat bleek in de jaren na de grote financiële crisis, toen verkopers hun huis ineens niet aan de straatstenen kwijt konden en prijzen flink daalden. Of neem de huizencrash van begin jaren tachtig, toen ook veel huizen flink in waarde daalden. Prijsstijgingen en -dalingen horen bij een vrije markt.

Bizarre situaties

Toch gaat er de laatste jaren iets structureel mis op de Nederlandse huizenmarkt. Als een olievlek hebben de hogere huizenprijzen zich de afgelopen jaren over Nederland verspreid. Wat begon met extreme prijsstijgingen in de Randstad, leidt inmiddels ook ver daarbuiten tot bizarre situaties. Aspirant-kopers bieden tienduizenden euro’s boven de vraagprijs, schrappen het voorbehoud van financiering, zien af van bouwtechnische rapporten. En bovenal zijn er veel, heel veel verliezers die er niet meer tussen komen. Wie wat te verkopen heeft, is spekkoper. Wie nog moet instappen, heeft rijke ouders nodig die kunnen helpen, of moet anderszins vermogen hebben opgebouwd.

Aspirant-kopers bieden tienduizenden euro’s boven de vraagprijs, schrappen het voorbehoud van financiering, zien af van bouwtechnische rapporten

Ondanks gerichte remmende maatregelen van overheid en banken – minder hypotheekrenteaftrek, een rem op aflossingsvrij lenen, hypotheekschuld binnen dertig jaar aflossen – blijven de huizenprijzen maar stijgen. Het gemiddelde ligt inmiddels op 410.000 euro, meldde makelaarsvereniging NVM deze week. Dat is bijna 20 procent hoger dan een jaar geleden.

Daarmee is de verhouding tussen een modaal jaarinkomen (36.500 euro bruto) en de gemiddelde woningprijs opgelopen naar een ruime factor elf. En dan te bedenken dat wie in 1995 een modaal inkomen had, een gemiddelde woning kon kopen voor ruim vier keer dat inkomen. Met andere woorden: waar het modale inkomen de laatste kwart eeuw met ruim 50 procent toenam, steeg de gemiddelde woningprijs met meer dan 250 procent.

Haves en have-nots

Het stimuleren van eigenwoningbezit – sinds de jaren tachtig kabinetsbeleid, ongeacht de politieke samenstelling – heeft een samenleving gecreëerd van haves en have-nots. Die kloof ertussen is de laatste jaren gegroeid, door een reeks factoren.

Ten eerste is er het aanhoudende, zelfs toenemende tekort aan geschikte woningen. Dat bedraagt nu een kleine 300.000 woningen, schreef het ministerie van Binnenlandse Zaken deze week in de Staat van de woningmarkt. En waar schaarste heerst, gaat de prijs omhoog.

Ten tweede is de rente de afgelopen jaren tot een historisch dieptepunt gedaald. Een huizenkoper betaalde voor een hypotheek met een looptijd van tien jaar in 1995 gemiddeld meer dan 7 procent rente per jaar. Nu is dat ongeveer 1,8 procent. Tegen dezelfde rentelast kun je dus bijna vier keer zoveel lenen als destijds. De financiële ruimte die daarmee ontstaat, door de lagere maandlasten, is gigantisch en drijft de prijzen verder op.

Ten derde heeft het kabinet in reactie op de grote financiële crisis de deur naar Nederlands vastgoed wagenwijd opengezet voor buitenlandse investeerders. Die kwamen dan ook massaal, wat leidde tot prijsopdrijving én onttrekking van woningen aan de koopmarkt. De investeerders hebben ze omgebouwd tot huurappartementen.

Ten vierde functioneert de Nederlandse vrije huursector niet. Ook hier heerst een chronisch tekort aan geschikte woningen, waardoor de panden die wel beschikbaar zijn schrikbarend duur zijn geworden. Gevolg is dat mensen in een sociale huurwoning blijven, ook al verdienen ze daar inmiddels te veel voor. Wie alsnog zijn sociale huurwoning verlaat, koopt liever een huis dan jaarlijks met maximale huurverhogingen te maken te krijgen. Toezichthouder De Nederlandsche Bank constateerde begin dit jaar dat de kostenverschillen tussen koop en huur de tweedeling versterken en een goed functionerende huurmarkt belemmeren.

Wie alsnog zijn sociale huurwoning verlaat, koopt liever een huis dan jaarlijks met maximale huurverhogingen te maken te krijgen

Ten slotte werd, eveneens in reactie op de crisis van 2012, vermogende ouderen de mogelijkheid gegeven belastingvrij tot 100.000 euro te schenken aan starters op de woningmarkt. Zo kon een deel van de erfenis vast worden vrijgemaakt om jongeren de huizenmarkt op te helpen. Het gevolg, wederom: een verdere prijsstijging.

Woningbezit en opleiding

Alex de Kok en zijn partner zijn ongewild een goed voorbeeld van wat er mis is op de Nederlandse huizenmarkt. Zonder rijke ouders of andere financiële steun komen ze er als starters niet tussen. En de vrije huursector is gigantisch duur. „Dat vind ik zonde. Dat is elke maand een kruiwagen vol bij een verhuurder droppen.”

In de tussentijd houden ze een sociale huurwoning bezet. „We zitten nu op een plek waar eigenlijk andere mensen horen. Maar waar moeten we heen? Dus blijven we.”

Recent onderzoek maakt duidelijk hoe desastreus de samenloop van al deze elementen uitpakt: tussen 2011 en 2018 is met name onder jongeren het woningbezit gedaald. Bij de lage inkomens het meest, maar ook bij 40-minners met midden- en hoge inkomens nam het woningbezit in die periode af.

Het is niet alleen een generatiekloof die de woningmarkt tekent. Ook inkomensniveau speelt een cruciale rol. Onder mensen met een laag inkomen nam het woningbezit tussen 2011 en 2018 procentueel af. Onder de 40-minners in deze groep halveerde het naar 10 procent, bij de 40-tot 65-jarigen nam het af van bijna 30 procent naar iets boven de 20. Alleen 65-plussers zagen, in alle inkomenscategorieën overigens, hun huizenbezit nog toenemen.

Het is al vaker geconstateerd: bezit van een huis is een van de belangrijkste aanjagers van ongelijkheid in Nederland. De ‘perfecte storm’ die nu woedt op de woningmarkt, maakt het verschil tussen haves en have-nots met elke huizentransactie groter. Wie aan de goede kant van de streep staat, is een dief van zijn eigen portemonnee als hij niet maximaal profiteert van de gekte op de markt. Wie aan de verkeerde kant staat, raakt met de dag gefrustreerder en zet alles op alles om bij de winnaars terecht te komen – met alle risico’s van dien.

Want met ieder nieuw woningmarktrecord groeit het besef dat, ook ditmaal, de bomen niet tot in de hemel groeien. Eens komt de reeks prijsstijgingen ten einde. Pijnlijk is dat ook dan voormalige have-nots mogelijk het hardst getroffen worden. Wie alles in het werk stelde om toch nog op de top van de markt te kunnen instappen, is de eerste die verlies pakt als de waarde van de woningen gaat dalen. Zelfs dan houdt het systeem van ongelijkheid zichzelf in stand.

Correctie: (13-07-2021): In een eerdere versie van dit artikel werd een recent onderzoek verkeerd aangehaald. Niet opleidingsniveau maar inkomen speelt een cruciale rol bij woningbezit, blijkt daaruit. In de tekst en grafiek is dat inmiddels aangepast.

Ani Zalinyan (28): ‘Ik wil niet alleen werken voor mijn woonlasten’

Werken: jurist bij het ministerie voor Infrastructuur en Waterstaat.
Wonen: ze woont in een huurhuis in Hoofddorp met haar vriend.

„We dachten echt: dit wordt ’m. Een paar maanden geleden gingen we kijken bij een voormalige sociale huurwoning, die nu te koop stond. Een hoekhuis, 130 vierkante meter, tuin op het zuidwesten. Een prima huis, hoewel binnen nog heel veel moest gebeuren. We boden 467.500 euro, maar zijn niet de kopers geworden. Hier in de Haarlemmermeer leggen we het steeds af tegen mensen die hun huis in Amsterdam of Haarlem met flinke overwaarde verkopen en bij wijze van spreken een ton cash kunnen neerleggen. Dit huis ging naar iemand die 10.000 euro minder bood, maar wel direct het geld kon neerleggen.

„Wij hebben wel spaargeld, maar dat komt niet in de buurt. Ons budget ligt tussen de 380.000 en vijf ton. Maar eerlijk gezegd is er niks te vinden onder de vier ton. We zouden wat meer kunnen lenen, maar ik wil niet alleen werken voor mijn woonlasten. Je wilt ook nog leven. We krijgen geen financiële steun van onze ouders. Niet omdat ze die niet willen geven, maar zij hebben het geld ook niet.

„We wonen nu in Hoofddorp, in een appartement met twee slaapkamers. Het is een heel fijne plek om te wonen, maar wel duur. We betalen ongeveer 1.300 euro, exclusief gas, water en licht. Daarom willen we graag iets kopen. En we willen wat meer ruimte, liefst een huis met nog een extra slaapkamer. Dan hebben mijn vriend en ik ieder een eigen werkplek – ik zit nu in de woonkamer. En misschien komt er wel gezinsuitbreiding in de toekomst.

„Onze vrienden en familie wonen in de Haarlemmermeer, en ik wil me kandidaat stellen voor de raad hier, dus we zijn wel echt aan deze plek gebonden.

„Onze makelaar behoedt ons voor te veel overbieden, daar hebben we hem ook op uitgekozen. Het is makkelijk die grens over te gaan. Je denkt: wat maakt die paar duizend euro meer nog uit? Hij zegt dan: niet verder gaan dan een bepaald bedrag, dat is het huis niet waard.

„Elke dag voor het slapengaan checken we Funda. Rond half twaalf ’s avonds komen de meeste nieuwe huizen erop. Als er iets tussen zit, mailen we meteen onze makelaar. Sinds een paar maanden volgen we ook makelaars op Instagram. Daar bieden ze bezichtigingen vaak eerder aan dan op Funda. De leuke huizen zitten meteen de eerste dag vol.

„In het begin was ik enthousiaster over de zoektocht. Het was leuk, een nieuwe stap in ons leven. Dat is nu wel wat afgenomen. Maar ik blijf optimistisch.”

Theo Jonker (54): ‘Ik zou natuurlijk liever niet meedoen met die gekte’

Werken: bij ingenieurs- en adviesbureau TCPM in Apeldoorn.
Wonen: in dezelfde stad heeft hij een koophuis, in het centrum.

„In 1990 kochten mijn toenmalige vrouw en ik ons eerste huis, in Apeldoorn. Een rijtjeshuis van twaalf jaar oud, vier slaapkamers, redelijk ruim, een tuin. Een keurige eengezinswoning. Dat kochten we op één salaris, dat van mijn vrouw die toen net een baan had. Ik studeerde nog. We hebben er 132.500 gulden voor betaald, omgerekend 60.125 euro.

De rente was destijds hoger dan nu. We hadden driekwart ervan vastgezet, op 9,5 procent. Een kwart was variabel; die steeg binnen de eerste maanden naar boven de 10 procent. Gelukkig konden we dat na een paar jaar aanpassen, toen zakte onze rente naar 7 procent.

„Na vijf jaar zijn we naar Hoogeveen verhuisd, mijn vrouw wilde graag dicht bij haar ouders wonen. Na tien jaar hebben we er zelf een vrijstaand huis laten bouwen. Dat ging vrij rap, binnen een jaar stond het er. Al met al hebben we er 510.000 euro voor betaald. Het was deels een financiële overweging: dure woningen stijgen meer in absolute waarde. Ik had een hele analyse gemaakt wat de prijs van het huis over dertig jaar zou zijn: zo’n 7 ton.

„Maar nu komt-ie: in 2012 zijn we gescheiden. Het was een volstrekt verkeerd moment om een huis te verkopen, maar het kon niet anders. Het heeft lang te koop gestaan. Begin 2016, echt zo’n beetje op het laagste punt van de huizenmarkt, hebben we het verkocht, met 80.000 euro verlies. Dat was heel jammer. We konden het financieel wel opvangen, maar het is niet leuk. 80.000 euro is 80.000 euro.

„Nu woon ik weer in Apeldoorn, midden in het centrum, aan het kanaal, in een kleiner huis. Ik heb het eind 2018 gekocht, voor 230.000 euro. Ik woon er heel fijn. Het Marktplein is een paar honderd meter verderop, en toch heb ik vrij uitzicht.

„Ik help mijn dochter van 28 nu bij haar zoektocht naar een huis in Zwolle, dat is best ingewikkeld. Ik kan haar financieel bijstaan, dus het moet wel een keer lukken. Dat zeg ik ook tegen haar: jouw tijd komt nog wel. Ze heeft het geluk dat haar ouders het feest op de huizenmarkt wel meevieren, dus ze valt niet buiten de boot. Ik zou natuurlijk liever niet meedoen met die gekte, maar ja, dan heb je geen huis. Het is wel zorgelijk dat een groep mensen nu buiten de boot valt. Dat veroorzaakt een tweedeling in de maatschappij.”

Maaike („liever geen achternaam”) (39): ‘De prikkel van de gunstige markt was heel groot’

Werken: tandartassistente.
Wonen: ze verhuist binnenkort met haar vriend naar een nieuwe woning, in Apeldoorn.

„Negen jaar geleden kochten mijn vriend en ik ons eerste huis. Nieuwbouw, een normale eengezinswoning in de nieuwe wijk Zuidbroek in Apeldoorn. De woning kostte 234.000 euro. We hadden meer kunnen lenen, maar we vonden dit genoeg zo.

„Zuidbroek was toen echt nog in aanbouw: nauwelijks voorzieningen, geen winkels in de buurt. We konden de woningen uitkiezen. Daarna hebben we direct een uitbouw en dakkapel laten plaatsen. De hypotheek was uiteindelijk 265.000 euro.

„In het begin maakten we ons nog zorgen. Het was de tijd dat de huizenprijzen daalden, we waren bang dat ons huis onder water zou komen te staan. Dat is gelukkig niet gebeurd.

„Wat we, achteraf gezien, niet slim hebben gedaan, is de hypotheek voor twintig jaar vastzetten. We hadden 5 procent rente, betaalden netto 1.000 euro in de maand om daar te wonen. Openbreken van de hypotheek had geen zin, dan hadden we een torenhoge boete moeten betalen.

„Met de lage rentes van nu, en de wens wat meer financiële ruimte te hebben en wat minder te werken, zijn we op zoek gegaan naar een ander huis. Dat werd opnieuw een nieuwbouwwoning, ook weer in Zuidbroek, maar wel veel groter: 164 vierkante meter versus 121 in ons oude huis.

„In september vorig jaar hebben we dat nieuwe huis kunnen kopen, na loting. De woningmarkt was eind dat jaar al best aan het doordraaien, dus we hebben lang nagedacht of we onze oude woning direct zouden verkopen of wachten tot oplevering van de nieuwe. De makelaar schatte dat ons oude huis 350.000 euro zou opbrengen. Uiteindelijk hebben we de gok gewaagd en besloten te wachten. „Drie weken geleden hebben we ons huis te koop gezet. De eerste kijker bood gelijk 420.000 euro. Daar hebben we ja tegen gezegd. Ons nieuwe huis kost 380.000 euro, dus we houden geld over. En dankzij de lage rente die we betalen, 1,8 procent, zijn we nu maar 800 euro bruto per maand kwijt.

„Ons oude huis is eigenlijk iets leuker dan het nieuwe, qua sfeer. Maar de prikkel om gebruik te maken van de gunstige markt was heel groot. Lagere maandlasten, meer tijd om van het leven te genieten, een huis met meer ruimte, uitzicht op een park en slaapkamers voor vrienden die willen logeren – het is bijna niet te geloven dat dit ineens allemaal kan.

„De mensen die ons oude huis gekocht hebben, zijn pas 25 en die moeten nu al 420.000 euro lenen voor hun eerste huis. Daarvan denk ik wel eens: jemig, zo’n hoge schuld op zo’n jonge leeftijd. En wat gaat de waarde van het huis zijn als zij over acht jaar weg willen?”

Met medewerking van Cosette Molijn