Is het optimisme over de winkelstraten voorbarig?

Deze rubriek belicht iedere maandag ontwikkelingen op de beurs. Deze keer: Vastned Retail.

Reguliere openingstijden, geen mondkapje: winkelen is sinds dit weekend weer zoals het was. En dat er één bezoeker per vijf vierkante meter binnen mag zijn, is eigenlijk helemaal niet zo onprettig. Toch is het nu de vraag of consumenten terugkeren naar de winkelstraten, of dat online winkelen blijvend terrein heeft gewonnen.

Die vraag houdt ook beleggers in Vastned Retail bezig. Het vastgoedbeleggingsfonds bezit vooral winkelpanden in de centra van grote steden in Nederland, België, Frankrijk en Spanje. Bij het uitbreken van de coronapandemie maakte de beurskoers een flinke val: van ongeveer 25 naar 15 euro. Branchegenoten als het veel grotere Unibail-Rodamco-Westfield beleefden iets soortgelijks. De aandeelwaarde van Unibail zakte van 130 euro weg tot onder de 50.

Unibail klom sindsdien weer op naar zo’n 80 euro, Vastned is met 26 euro terug op het niveau van vóór de coronacrisis. Terwijl toch de leegstand in binnensteden een groeiende zorg is, met name voor gemeenten. Volgens cijfers van Locatus, dat retaildata verzamelt, is de leegstand in Utrecht met nu 8,6 procent twee keer zo hoog als in 2019. In Amsterdam is het 4,8 procent, in Eindhoven staat 9,3 procent leeg. In Het Financieele Dagblad meldde Vastned onlangs dat het de leegstand in de Nederlandse portefeuille zag oplopen van 3,4 procent eind 2019 tot 6,2 procent in maart 2021.

Herman van der Loos, analist en vastgoedexpert bij Degroof Petercam, vindt het optimisme op de beurs dan ook voorbarig. „De precieze impact van de coronapandemie op de retailsector blijft onduidelijk. Ik verwacht nog wel een golf faillissementen na de zomer.”

Ook wijst hij erop dat winkels in binnensteden meer de periferie opzoeken: winkelcentra en boulevards. Ze doen dat in de eerste plaats om huurkosten te besparen nu de rendementen tegenvallen. In coronatijd zijn die locaties volgens hem ook aantrekkelijker voor winkelend publiek: je kunt met de auto komen en er is meer ruimte om afstand te houden.

Het drama voor winkeliers behelst niet alleen nationale lockdownmaatregelen, ook het gebrek aan toeristen heeft grote impact. Zeker op winkels in de historische binnensteden – 80 procent van de Vastned-portefeuille. „Niemand weet wanneer het toerisme weer echt gaat aantrekken. We gaan alsnog een atypische zomer tegemoet, met vaccinatiepaspoorten en andere restricties”, zeg Van der Loos.

Tijdens het coronajaar 2020 heeft Vastned voor 4,2 miljoen euro aan huur kwijtgescholden, een gevolg van ‘maatwerkafspraken’ waardoor het wel weer vele huurders kon behouden. De waardedaling van zijn vastgoed was 5,2 procent. Het bedrijf rapporteerde over 2020 een negatief resultaat van ruim 40 miljoen.

Om aandeelhouders tevreden te houden, kondigde Vastned dit voorjaar een strategiewijziging aan. Het wil de vastgoedportefeuille verbreden met kantoorpanden en woningen. Hoewel Van der Loos wat sceptisch is – „dat is niet nieuw” – is analist Niko Levikari bij ABN Amro wel positief. Levikari: „De diversifiëring van de portefeuille zal uiteindelijk voor meer stabiliteit qua inkomen zorgen.” Daarnaast benadrukt hij dat Vastned afgelopen halfjaar panden in Nederland, België, Frankrijk en Spanje heeft verkocht voor de boekwaarde, of zelfs daarboven.

Levikari is niet zo bang dat online shoppen fysieke winkels overbodig zal maken. Hij wijst op het ‘halo-effect’: „Fysieke aanwezigheid van een winkel stimuleert de online verkoop. Denk aan flagship stores. En Vastned zit op toplocaties in de winkelstraat.” Tot slot het toerisme. „Dat keert altijd terug”, zegt Levikari. „Kijk naar Parijs, waar het toerisme een klap kreeg na de terroristische aanslagen in 2018. Ook dat herstelde zich.”