Opinie

De woningmarkt dreigt een wig te drijven in de samenleving

huizenprijzen

Commentaar

Als de Eerste Kamer later dit jaar akkoord gaat, krijgen gemeenten de wettelijke mogelijkheid om een ‘opkoopbescherming’ door te voeren. Die moet mogelijk maken dat beleggers met meer dan drie panden, in geen van welke zij zelf wonen, kunnen geweerd van de woningmarkt.

Dat is een paardenmiddel. Maar het probleem dat er mee te lijf moet worden gegaan is dan ook groot. Door sterk gestegen prijzen zijn grote delen van de huizensector vrijwel onbereikbaar geworden voor particuliere woningzoekers.

Over april rapporteert het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) een prijsstijging van 11,5 procent - de sterkste sinds 2001. Sinds het dieptepunt van de woningmarkt in 2013 zijn de prijzen vrijwel verdubbeld.

Een kennelijk woningtekort, dat lang te boek stond als belangrijkste reden voor de prijspiek, blijkt lang niet de enige oorzaak. Het CBS liet vorige week nog weten dat er voor elke 100 woningen 101,5 huishoudens zijn. Dat kan duiden op enige krapte. Maar het cijfer is lager dan het gemiddelde van de afgelopen 20 jaar. Daar spreekt geen uitzonderlijke nood uit.

Vorig jaar al stelde ook De Nederlandsche Bank dat tekorten op de woningmarkt geen bevredigende verklaring zijn. Financieringsruimte is veel belangrijker: de vraag hoe veel een koper kan betalen. De lage hypotheekrente, de ‘jubelton’ die ouders aan hun kinderen mogen meegeven, zelfs de tijdelijke afschaffing van de overdrachtsbelasting voor jongeren: alles kruipt onmiddellijk in de woningprijzen, die daarna weer even onbereikbaar zijn.

De lage rente heeft er ook voor gezorgd dat beleggers hun oog op de woningmarkt hebben laten vallen. Obligaties geven niet of nauwelijks meer rente-inkomsten. Dividenden zijn relatief laag. Huurinkomsten zijn dat - nog - niet.

Het resultaat is dat een steeds groter deel van de woningmarkt in handen komt van beleggende particulieren of investeringsfondsen. Sinds twintig jaar is hun aandeel verviervoudigd tot 8 procent. Dat lijkt bescheiden, maar zelfs een kleine toename van vermogende kopers op een krappe woningmarkt kan al tot flinke prijsstijgingen leiden. Het maakt de huizenkoper die gewoon wil wonen nog kanslozer dan hij of zij al was. Hoogleraar Peter Boelhouwer schat dat in de grote steden nu een derde van de vrijkomende woningen naar beleggers gaan.

Over de remedie valt te twisten: het afbouwen van de hypotheekrente-aftrek voor particulieren. Het belasten van inkomen uit huur, of het beschouwen van de woning als vermogen. Of, inderdaad, het van de markt weren van professionals. Een grotere woningvoorraad kan helpen. En wellicht doet een stijgende hypotheekrente zelf het werk - als die er van komt.

Hoe dan ook: de situatie op de woningmarkt wordt onhoudbaar, en onbetaalbaar zowel voor kopers als voor huurders in het middensegment - waar professionals hun huizen aanbieden. Ingrijpen in een vrije markt is een uiterst middel. Maar er zijn goede redenen om volkshuisvesting niet als een totaal vrije markt te beschouwen, evenmin als volksgezondheid dat is.

Intussen dreigt de woningmarkt te zorgen voor een groeiende maatschappelijke kloof. Tussen woningbezitters en zij die dat niet zijn. Tussen de kinderen van woningbezitters en de kinderen van huurders. En uiteindelijk niet alleen tussen beider vermogens, maar ook hun inkomens. De woningmarkt rekt in zijn huidige toestand het weefsel van de samenleving gevaarlijk ver op.