Zo’n beleggersverbod voor de woningmarkt, helpt dat?

Woningmarkt Diverse gemeenten willen beleggers verbieden woningen op te kopen, zodat ook starters een betaalbare woning kunnen vinden.

Belangstellenden kijken bij een makelaar in de binnenstad van Delft naar het huizenaanbod.
Belangstellenden kijken bij een makelaar in de binnenstad van Delft naar het huizenaanbod. Foto Hans van Rhoon/ANP

Het klinkt lekker doortastend: particuliere beleggers verbieden om woningen op te kopen en ervoor zorgen dat starters, die steeds misgrijpen, een betere kans krijgen.

Grote steden willen hier gauw werk van maken, bleek maandag uit een rondgang van Het Financieele Dagblad. Rotterdam, Eindhoven, Den Haag en Haarlem willen zo’n beleggersverbod uiterlijk begin volgend jaar invoeren. Andere steden noemen geen termijn, maar zeggen ook van plan te zijn beleggers te gaan dwarsbomen.

Nu kunnen gemeenten nog weinig tegen kooplustige particulieren beginnen, maar een wetswijziging moet dat veranderen. De Eerste Kamer moet die nog wel goedkeuren, dat gebeurt naar verwachting later dit jaar, maar dan hebben gemeenten ineens wel een hoop macht om het beleggers onmogelijk te maken.

‘Opkoopbescherming’ heet het nieuwe machtsmiddel, en komt neer op een gebiedsverbod voor beleggers. Gemeenten kunnen bepaalde wijken of straten aanwijzen waar die voortaan zonder vergunning niet meer mogen verhuren.

Want de particuliere belegger, omschreven als iemand die zelf niet in de woning woont en minimaal drie woningen bezit, rukt op. Had in 2002 nog maar 2 procent van de woningen zo’n eigenaar, nu is dat meer dan 8 procent, blijkt uit cijfers van het Kadaster.

Maar eerdere pogingen om de woningmarkt eerlijker te maken, lieten zien hoe moeilijk dat is. Dit jaar nog de afschaffing van de overdrachtsbelasting (2 procent van de koopsom, ofwel duizenden euro’s) voor mensen onder 35 jaar. De bedoeling was starters zo een betere kans op de hysterische huizenmarkt te geven, maar in de praktijk hebben die euro’s vooral de huizenprijzen opgedreven, schreef NRC in april.

Ook op de opkoopbescherming klinkt al kritiek – en niet alléén van de beleggers zelf. Wat zijn de voordelen en nadelen van deze maatregel?

‘Ingrijpend instrument’

De opkoopbescherming is een mogelijkheid om „de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen tegen te gaan”, aldus het amendement van ChristenUnie, CDA, D66 en VVD. Het draagt volgens de coalitiepartijen bij aan „een eerlijker speelveld” en zou goed zijn voor „de leefbaarheid”.

„Het is een ingrijpend instrument, maar we merken dat de markt niet werkt”, zegt Bas Kurvers, VVD-wethouder voor Bouwen en Wonen in Rotterdam. In wijken als Carnisse ziet hij beleggers huizen opkopen om die op te delen in kamers. Vervolgens verhuren ze die voor hoge prijzen aan bijvoorbeeld arbeidsmigranten, terwijl ze het onderhoud soms laten versloffen. Het leidt tot een snelle opeenvolging van huurders. „En dat ondermijnt de sociale cohesie in een wijk.”

In wijken met duurdere huizen gebeurt hetzelfde, maar dan gaan de verkamerde panden vaker naar bijvoorbeeld expats. Het effect is hier hetzelfde: starters maken minder kans op een huis. Kurvers: „Beleggers prijzen hen uit de markt door flink te overbieden. Het is in zo’n geval gerechtvaardigd de woningmarkt wat eerlijker te maken.”

In grote steden wordt een derde van de woningen opgekocht door beleggers, zegt Peter Boelhouwer. Hij is sinds 2001 hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft. „Dit zou iets van lucht kunnen geven, maar niet alles oplossen. De markten waarop starters en beleggers bieden, overlappen wel een stukje, maar niet volledig.”

Tegelijkertijd zijn er ook zorgen over de onbedoelde effecten van een opkoopbeperking. De Nederlandsche Bank (DNB) is kritisch. Directeur Olaf Sleijpen zei in maart tegen BNR zelfs dat hij vreesde dat het woningmarktprobleem misschien „alleen maar groter” zou worden. Als je particuliere beleggers van de markt weert, kan het tekort in het middenhuursegment (ongeveer 10 procent van de woningvoorraad) juist nog groter worden. „Omdat er niet onmiddellijk iemand in het gat springt. Tenzij er opeens heel veel wordt bijgebouwd, gaan die prijzen verder omhoog.’

Wil je meer woningen voor starters of meer huurwoningen in het middensegment?

Peter Boelhouwer hoogleraar Housing Systems TU Delft

Ook Vastgoed Belang, de brancheorganisatie voor particuliere beleggers, is tegen het plan. Directeur Laurens van de Noort wijst net als DNB op het risico van een groter tekort aan middenhuurwoningen, maar beklemtoont ook dat beleggen in woningen voor veel particulieren een belangrijke functie heeft. „Veel woningen zijn bijvoorbeeld in het bezit van een ondernemer of een zzp’er die geen pensioen heeft. Een huis is voor deze groep van oudsher een veilige belegging.”

Hoogleraar Boelhouwer vreest niet zozeer dat de prijzen direct hard zullen stijgen door de opkoopbescherming, maar wel voor een groter tekort aan huurwoningen. „De afweging die je moet maken is: wil je meer mogelijkheden voor koopstarters of meer huurwoningen in het middensegment? We moeten niet vergeten dat middenhuur een belangrijke functie heeft. Het is belangrijk dat jonge mensen een stad binnen kunnen komen, daar heb je ook een particuliere huursector voor nodig.”

Huren in midden- en hogere segment

Of ze nou stijgen of niet, de hoge huurprijzen in het middensegment zíjn al een probleem. Althans, dat vindt een meerderheid van de partijen in de Tweede Kamer. RTL Nieuws meldde vorige week dat twaalf van de achttien partijen in de Tweede Kamer, goed voor 80 zetels, ervoor zijn om ook huurders in het hogere segment te beschermen tegen de vrije markt. De twee grootste partijen, VVD en D66, zijn wel tegen.

Lees ook: De jonge koper is in een woonkloof gestort

Voor huurhuizen geldt een puntensysteem: op basis van zaken als oppervlakte, WOZ-waarde, energielabel scoort een woning een aantal punten. Voor woningen tot 145 punten geldt nu een maximale huur van iets meer dan 752 euro per maand. Voor woningen met meer punten geldt geen maximum, verhuurders kunnen vragen wat ze willen – en doen dat ook. Een meerderheid in de Kamer vindt nu dat ook voor woningen die meer punten scoren een huurplafond zou moeten gelden. In elk geval voor woningen tot 1.000 euro per maand.

Bij de Woonbond, die huurders vertegenwoordigt, zien ze er wel heil in. Misschien is dit, zegt de woordvoerder optimistisch, ook wel ontmoedigend voor de opkopende investeerders. „Beleggers zien dan misschien minder gouden bergen.”