Opinie

Overboden op de trap? Dat is geen toeval

Maarten Schinkel

Citaat: „Aan de hausse op de markt voor koopwoningen lijkt maar geen einde te komen. Op verjaardagen en in kantines is het een favoriet gespreksonderwerp, veelal gelardeerd met sterke verhalen over de huizenjacht van familieleden, buren of collega’s. Wie al over een koopwoning beschikt, hoort graag dat de huizen in de buurt in een paar jaar tijd met de helft in prijs gestegen zijn. Wie nog op zoek moet, vreest de scenario’s over ongezien bieden, over schimmige inschrijvingsprocedures en wispelturige verkopers.”

Klinkt bekend? Bovenstaand citaat komt uit de NRC van 20 mei 1999. Ook toen werden aspirant-kopers op de trap van een te bezichtigen huis al overboden. Ook toen vond er een krachtige koersstijging plaats van zo’n beetje alles: aandelen, dotcombedrijven, grondstoffen, noem maar op. Net als nu. Net als in 2007 en begin 2008, vlak voor de Lehman-crisis.

Niet om alle huizenkopers van nu bang te maken. Maar de huidige prijsstijging van woningen is écht niet alleen te wijten aan krapte op de huizenmarkt. Die heeft ook te maken met financieringskosten.

In de jaren negentig daalde de hypotheekrente. En voor het eerst mocht het tweede inkomen van een huishouden volledig worden meegerekend voor de maximale hypotheek. De markt reageerde met stijgende prijzen. Wat je kón betalen, werd op de huizenmarkt wat je móést betalen.

De Lehmancrisis, een kleine tien jaar later, was het resultaat van speculatie die hand in hand ging met dalende rentes. Innovaties in de financiële sector zorgden ervoor dat banken hypotheken konden bundelen en doorverkopen. Die werden vervolgens zo in de markt gezet, dat het risicoprofiel (en dus de effectieve rente) veel te laag was. Hypotheken werden een bulkgoed. Goed voor de bank, goed voor de klant, want die kon met een laag inkomen toch een steeds goedkopere hypotheek krijgen. De bank liep het risico niet, want dat was doorverkocht – dachten we toen. En ook hier: wat je kón betalen werd op de huizenmarkt vertaald in wat je móést betalen. Ook eind jaren zeventig was de toenmalige huizenhausse het gevolg van negatieve reële hypotheekrentes en financiële innovatie: de beruchte ‘groeihypotheek’.

Zou je nu werkelijk denken dat het anno 2021 anders zit? Er moet meer worden gebouwd, zeker. De redenering daarachter is begrijpelijk: als de prijzen stijgen is er kennelijk een te grote vraag bij een te klein aanbod.

Maar ook nu zijn het de gedaalde financieringslasten die de prijzen voor een groot deel bepalen. De hypotheekrente ligt, afhankelijk van de looptijd, ruwweg tussen 1 procent en 1,5 procent. Vader en moeder komen met de jubelton over de brug – als je in het juiste gezin geboren bent. En steeds meer mensen lenen weer aflossingsvrij. De overdrachtsbelasting is begin dit jaar even afgeschaft voor jongeren. Het is allemaal zinloos. De markt past zich ogenblikkelijk aan. Wat je kúnt betalen is wat je zúlt betalen.

Rentes zijn gedaald door macro-economische, demografische en andere trends. Sparende babyboomers, opkomende landen met spaaroverschotten. Dalende inflatie door globalisering. Maar de rentes zijn ook gedaald door de autoriteiten die daar in een vrije samenleving de baas over zijn: de centrale bankiers. Zoals de Amerikaan Alan Greenspan, die in de jaren negentig en nul elk incident op de financiële markten neutraliseerde met een rentedaling – de beroemde Greenspan-put. Of de huidige generatie centrale bankiers die met experimenteel beleid de rentes extra hebben gedrukt en ze tot op de dag van vandaag ultralaag houden. Misschien konden, en kunnen ze nu niet anders. Maar onthoud wél, als je die trap weer oploopt naar een bezichtiging: de huizenprijzen zijn voor een belangrijk deel een monetair fenomeen.

Maarten Schinkel schrijft over economie en financiële markten.