De jonge koper is in een diepe woonkloof gestort

Woningmarkt Een koophuis is de laatste tien jaar een luxeproduct geworden voor 40-plussers. Jongeren maken vaak geen enkele kans meer, toont nieuw onderzoek aan.

Een koophuis wordt in hoog tempo weer wat het ooit was: een luxeproduct. Jongvolwassenen worden steeds vaker verdrongen van de overspannen huizenmarkt door oudere kopers en rijkere generatiegenoten. Nieuw onderzoek maakt duidelijk hoe groot de kloof is: terwijl het eigenwoningbezit bij andere groepen blijft groeien, is het woningbezit onder de groep tot veertig jaar omlaaggetuimeld.

Het huizenbezit onder jongvolwassenen is zelfs zo hard gedaald dat daardoor het totale eigenwoningbezit onder alle Nederlanders de afgelopen tien jaar is afgenomen.

Het is voor het eerst dat de groeiende ongelijkheid op de woningmarkt in het afgelopen decennium nauwkeurig in kaart is gebracht. Tussen 2011 en 2018, het laatste meetmoment, is de huizenmarkt een stuk ontoegankelijker geworden, concluderen onderzoekers Cody Hochstenbach en Rowan Arundel, verbonden aan de Universiteit van Amsterdam, in een artikel dat binnenkort gepubliceerd wordt in het gezaghebbende Transactions of the institute of British Geographers.

Meer dan een generatiekloof

Lees ook: ‘Waarom zijn de huizenprijzen zo hoog?’

Decennialang is het huizenbezit in Nederland gegroeid: steeds minder mensen huurden, steeds meer mensen kochten een huis. Niet vreemd: het overheidsbeleid stimuleert eigenwoningbezit met gunstige belastingregels, de wachtrijen voor sociale huurwoningen zijn lang en de woonlasten van huurders in de vrije sector liepen de afgelopen jaren harder op dan die van huizenbezitters.

Met een andere voorkeur heeft de groei van de groep huurders dan ook weinig te maken, schrijven de onderzoekers. Wie kán, koopt.

Dat staven de cijfers uit het onderzoek: niet alleen tussen generaties, maar ook tussen jongvolwassenen onderling lopen de verschillen op. Onder lagere inkomens is hun huizenbezit in vrijwel alle gemeenten kleiner dan tien jaar geleden. Bij de hogere inkomens geldt dat slechts voor iets meer dan de helft van de gemeenten. Middeninkomens zitten daar precies tussenin.

Onder lagere inkomens is het huizenbezit vrijwel in alle gemeenten kleiner dan tien jaar geleden

Spreek dus niet te snel van een generatiekloof op de woningmarkt, zegt onderzoeker Hochstenbach, verbonden aan de Universiteit van Amsterdam, in een toelichting. „Het debat richt zich nu sterk op een generatieconflict tussen oude winnaars en jonge verliezers. Maar wij laten zien dat er ook binnen leeftijdsgroepen een sterk klasse-onderscheid bestaat.”

Dat laatste is vaak een voortzetting van andere kloven. Wie heeft een goed arbeidscontract, wie is flexwerker? Wie krijgt van huis uit al een vermogen mee en wie moet dat zelf opbouwen?

De kloof wordt ook dieper nu de huizenmarkt krap is en de prijzen voor een koophuis in snel tempo stijgen. Makelaars hebben het voor het uitzoeken gezien het grote aantal geïnteresseerden, overbieden is de norm geworden. Alleen wie stabiel veel verdient, al een huis bezit of veel vermogen, maakt een goede kans op een koophuis.

En in grote steden is zelfs dát niet altijd genoeg. In steden als Amsterdam kelderde zelfs onder veelverdieners binnen de groep jongvolwassenen het eigenwoningbezit in een paar jaar tijd. Den Haag had de diepste rode cijfers voor mensen onder de veertig: in die stad is meer dan een kwart van hun huizenbezit verdampt.

Prijzen blijven stijgen

Lees ook: ‘Je bent een sukkel als je nu geen huis koopt. Dat moet anders’

Vorige maand waarschuwde de Autoriteit Financiële Markten (AFM) al voor de risico’s die op de tumultueuze huizenmarkt genomen worden. „We zien dat vooral starters alles uit de kast halen om een woning te bemachtigen”, zei AFM-directeur Laura van der Geest. Ze zag niets in het voorstel om hen meer geld te laten lenen. “De aandrang om de koopstarter met allerlei regelingen nog meer financieringsruimte te geven lijkt sympathiek, maar pakt onsympathiek uit.”

Dat zit zo: de verwachting is dat de prijzen alleen maar verder stijgen als starters meer kunnen bieden. Zo schrapte het kabinet begin dit jaar voor jonge huizenkopers de overdrachtsbelasting die betaald moet worden bij aankoop van een huis. In de maanden die volgden, schoten de prijzen omhoog – zo hard dat de geschrapte belasting meteen teniet werd gedaan.

Politieke partijen, gemeenten en bouwers zien vooral veel heil in de bouw van extra huizen. Daarnaast wordt gesproken over het zwaarder belasten van beleggers en tweede huizen en over meer overheidsbemoeienis met de huurprijzen in de vrije sector.

“Dit onderzoek wil niet zeggen dat meer eigenwoningbezit iets goeds zou zijn”, zegt Hochstenbach. “We laten alleen zien: zoals het nu werkt, is het een graadmeter voor groeiende ongelijkheid.”