Waarom zijn aflossingsvrije hypotheken zo populair onder starters?

Het kan soms lijken alsof het verplicht is, maandelijks aflossen op de hypotheeklening. Maar dat is alleen zo als je de hypotheekrente wil aftrekken van de belasting. Zie je van die aftrekpost af, dan mag je tot de helft van de woningwaarde ook aflossingsvrij lenen. In dat geval betaal je maandelijks aan de bank voornamelijk rente. Een groeiend aantal starters en jonge doorstromers doet dat. Volgens Hypotheken Data Netwerk (HDN) bevat bijna 20 procent van de hypotheekaanvragen nu een aflossingsvrij deel. Vorig jaar was dat een kleine 15 procent. Gemiddeld gaat het om ongeveer 143.000 euro, ruim 40 procent van de gemiddelde huizenprijs.

Dat deze kopers bereid zijn de voorheen zo gekoesterde renteaftrek te laten schieten, valt te verklaren. Het fiscale voordeel dat die aftrek oplevert, is niet meer zo groot. De hypotheekrente is laag, en hogere inkomens mogen steeds minder aftrekken. Terwijl een aflossingsvrije hypotheek een groot voordeel heeft: de maandlasten zijn stukken lager. Verleidelijk, vooral voor starters die vaak maximaal moeten lenen om er in deze oververhitte huizenmarkt tussen te komen.

Die grotere animo voor aflossingsvrij ziet ook Martin Hagedoorn, van hypotheekadviseur De Hypotheekshop. Hij weet nog een reden voor de populariteit. Normaliter hebben starters een voorkeur voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Die beschermt bij onverwachte gebeurtenissen tegen een restschuld en biedt een flink lagere rente dan een gewone hypotheeklening. Daarbij is dan wel een zogeheten ‘annuïtaire’ of ‘lineaire’ aflossing verplicht, twee hypotheekvormen waarbij je elke maand een bedrag aflost. Maar zo’n NHG kun je alleen krijgen tot een aankoopprijs van 325.000 euro, en met dat bedrag red je het vaak niet meer. Vorig jaar was de gemiddelde aankoopprijs 334.000 euro. Als een NHG dan toch niet lukt, lonken de lagere maandlasten van de deels aflossingsvrije hypotheek. Dit is overigens geen truc om een hoger bedrag te lenen: banken houden bij de berekening van het maximale leenbedrag altijd de maandlasten aan van een annuïtaire hypotheek.

Verhuizen met restschuld

Hagedoorn rekende uit hoeveel een deel aflossingsvrij kan schelen. Een stel dat 4 ton leent, 2 ton annuïtair en 2 ton aflossingsvrij, betaalt per maand 978 euro netto. Dat scheelt 300 euro per maand ten opzichte van een volledig annuïtaire hypotheek. Dit geldt voor het eerste jaar, latere jaren stijgt het nettovoordeel nog iets. Bij dit voorbeeld is voor het aflossingsvrije deel uitgegaan van een rente van 1,85 procent. Dat is 0,10 procentpunt meer dan voor het annuïtaire hypotheekdeel. De meeste banken rekenen zo’n opslag voor hun risico dat de lening aan het eind van de looptijd niet wordt afgelost.

Dat is ook waarover de toezichthouders zich zorgen maken. Begin dit jaar nog waarschuwde de Autoriteit Financiële Markten (AFM) dat een groep Nederlanders zijn aflossingsvrije hypotheeklening niet kan aflossen na dertig jaar en ook geen verlenging zal kunnen krijgen. Verhuizen is dan het enige wat erop zit, mogelijk met restschuld. Het gaat om nog geen 3 procent van het aantal Nederlanders met een aflossingsvrije hypotheek.

Dit zijn mensen die in het verleden een volledig aflossingsvrije tophypotheek hebben afgesloten en weinig pensioen hebben opgebouwd, zegt financieel expert Michel Ligtlee van Vereniging Eigen Huis (VEH). „Media en toezichthouders zien de aflossingsvrije hypotheek nu vaak als een slecht, achterhaald product. Maar het hoeft helemaal geen probleem te zijn. Waarom zou je volledig moeten aflossen, zeker als starter? Als oudere huurder blijf je toch ook elke maand huur betalen?” VEH pleit ervoor de aflossingseisen voor starters te versoepelen, zodat een aflossingsvrij deel ook bij een NHG-hypotheek mogelijk wordt en wil dat daarvoor dan ook renteaftrek geldt.

Lees ook: De eens zo populaire spaarhypotheek sterft langzaam uit. Dit is waarom

Omdat je tegenwoordig de helft van de hypotheek tijdens de looptijd moet aflossen, houd je aan het einde van de looptijd een beperkte lening over. Die zul je meestal wel kunnen „doorrollen”, aldus Hagedoorn. Je moet dan wel genoeg inkomen hebben om de maandlasten te kunnen betalen. Die kunnen hoger uitvallen als de rente intussen is gestegen. In sommige gevallen zou dat lastig kunnen zijn, bijvoorbeeld voor een zzp’er die net met pensioen gaat en daarvoor weinig opzij heeft gelegd.

Die situatie kun je voor zijn door tussentijds grotere bedragen af te lossen, of door de aflossingsvrije hypotheek na een aantal jaar alsnog om te zetten in een annuïtaire of lineaire hypotheek. „Het is geen keuze die je voor de eeuwigheid maakt, daar verkijken mensen zich nog wel eens op”, zegt Hagedoorn. „Stel dat je aan het begin van je carrière staat, dan zit je niet op hoge maandlasten te wachten. In een latere fase kun je alsnog gaan aflossen. Ik zie deze aanpak als een vorm van financiële planning, die zorgt voor meer vrijheid en flexibiliteit.”

Vast in stenen

Los je het hele hypotheekbedrag tijdens de looptijd af, dan zit dat geld vast in stenen. Deels aflossen en daarnaast wat vermogen apart zetten, bijvoorbeeld op een beleggingsrekening, ligt volgens Hagedoorn meer voor de hand. Dan kun je erbij wanneer je het nodig hebt. „Het idee lijkt nu: eerst als een gek je hypotheek aflossen en als je met pensioen bent een verzilverhypotheek afsluiten voor meer bestedingsruimte. Dat is een beetje vreemd.” Met een verzilverhypotheek kun je, tegen flinke kosten, een deel van de overwaarde op je huis vrijmaken zonder dat te hoeven verkopen.

Switchen van hypotheekvorm brengt wel advieskosten met zich mee, gemiddeld een paar honderd euro. Financieel expert Ligtlee van VEH wijst er verder op dat financieringskosten – zoals die voor de notaris, adviseur en taxateur – voor het aflossingsvrije hypotheekdeel niet aftrekbaar zijn. En krijg je van ouders een schenking van een ton om af te lossen, dan mag je die alleen gebruiken voor een annuïtaire of lineaire hypotheek.

Wat nou als de rente stijgt en daarmee ook de aftrekpost voor de annuïtaire of lineaire hypotheek lucratiever wordt? Baal je dan niet van je aflossingsvrije hypotheek? Dat zal wel meevallen, denkt Hagedoorn. Bijna 60 procent van de huizenkopers zet de rente nu voor twintig jaar vast, volgens de cijfers van HDN. Tegen die tijd verwacht Hagedoorn dat de hypotheekrenteaftrek niet meer bestaat. „Alle adviseurs die ik ken, voorzien dat de renteaftrek binnen nu en tien jaar wordt geschrapt.”