Een goede huiskeuring? Dat wordt op een overspannen woningmarkt vooral hinderlijk gevonden

Woningmarkt Wie een huis wil kopen en dat laat keuren, heeft er belang bij dat alle gebreken boven water komen. Dat is niet vanzelfsprekend. Soms raken de belangen van keurder en makelaar verstrengeld, en verliest de koper.

Bouwkundige keuring door Fred Tokkie in Amsterdam. Hij gaat het dak op en tot in de kruipruimtes van woningen om mogelijke gebreken te achterhalen.
Bouwkundige keuring door Fred Tokkie in Amsterdam. Hij gaat het dak op en tot in de kruipruimtes van woningen om mogelijke gebreken te achterhalen. Foto’s Olivier Middendorp

Fred Tokkie draagt stevige bruine jachtlaarzen en een gewatteerd zwart jack. In zijn hand heeft hij een stalen zaklamp. Hij klimt zo, hop, het raamkozijn op de vierde verdieping van een achttiende-eeuws herenhuis in. En weg is hij, het dak op, de verkoopmakelaar bedremmeld achterlatend in de slaapkamer van zijn klant. Tokkies stem klinkt van ver: „Kijk, die pannen moeten binnenkort vervangen worden.” Hij slingert zijn been weer door het raamkozijn en stapt de kamer in, terwijl het gruis uit zijn laarzen valt. De makelaar: „Kijk je wel uit voor het bed, er wónen hier mensen.” Maar Tokkie is alweer met iets anders bezig: „Zit daar asbest achter?”

Het dak op, de kruipruimte in, checken op asbest en liefst ook nog signaleren of er iets mankeert aan de fundering: het hoort allemaal bij een goede bouwkundige keuring, vindt Tokkie. Hij kan het weten. Tokkie bouwt al zijn hele leven huizen. Op zijn twintigste begon hij met zijn eigen woning, later had hij een aannemersbedrijf met dertig werknemers. Nadat zijn bedrijf in de vorige crisis over de kop was gegaan, richtte hij zich op het bouwkundig keuren van woningen. Dat doet hij nog steeds, als zelfstandige.

Maar volgens Tokkie is er iets mis in zijn branche. Mensen worden in zijn ogen „belazerd”. Als hij erover begint, kan hij moeilijk stoppen. Soms spreekt hij zichzelf vermanend toe. „En nu even rustig.” Hij neemt een slokje water. „Ik wil maar zeggen: ik weet hoe de hazen lopen.”

Volgens Tokkie, en veertien andere keurders, makelaars en huizenkopers die NRC voor dit artikel sprak, heeft de oververhitting op de woningmarkt tot gevolg dat belangen van makelaars en keurders met elkaar verstrengeld raken. Daarmee verdwijnt het belang van de consument naar de achtergrond. Veel bouwkundig keurders betalen verkoop- en aankoopmakelaars een honorarium per aangedragen klus, wat de makelaars stimuleert hun cliënt de betalende keurder aan te raden.

Hoewel cliënten keuzevrijheid hebben, volgen vaak gedwee het advies van de makelaar. Makelaars hebben een voorkeur voor keurders die de klus snel klaren, en daarom ook voor keurders die tijdrovende klussen, zoals inspectie van het dak, niet uitvoeren. Er zijn heus ook makelaars en keurders die het belang van de koper vooropstellen, zeggen de mensen die NRC sprak, maar het lijkt erop dat het werkveld in toenemende mate bevolkt raakt door mensen die vooral aan hun eigen hachje denken. In de woorden van Tokkie: „Massa is kassa.”

Niet alle bronnen wilden met hun naam in dit artikel. Sommigen omdat ze vrezen minder werk te krijgen, anderen omdat ze nog wachten op de uitkomst van een juridische procedure.

Even snel

Als een keurder – per ongeluk of moedwillig – gebreken over het hoofd ziet, kan dat grote gevolgen hebben. Dat ervoer een koper van een rijtjeshuis uit begin 1900, dat van binnen helemaal „vernieuwbouwd” was. „Het zag er prachtig uit”, zegt ze. Maar toen de woning was gekeurd en de koop beklonken, had een medewerker van kabelbedrijf Ziggo, die voor het internet kwam, een somber bericht: de elektriciteit was verkeerd aangelegd. Het huis was daardoor onveilig. Gealarmeerd liet de koper een contra-inspectie doen. Daarbij werden meer gebreken duidelijk. Een draagmuur in de kruipruimte bleek instabiel en het dak was hartstikke lek, waardoor de pas gestucte plafonds al beschadigd waren. „Als ik dit had geweten, had ik het niet gekocht.”

Haar eerste keurder had de manco’s niet gezien. „Hij is bijvoorbeeld het dak niet op geweest, waardoor hij over de ernst van de situatie niets in zijn rapport kon schrijven.” De vrouw moest snel handelen nadat ze voor het huis was gevallen, want de verkoper wilde binnen twee weken overdragen. Diens makelaar adviseerde een keurder die snel langs kon komen, en de koper ging op dat aanbod in. Maar ze rekent het vooral de aannemer en de verkoper aan. „De aannemer heeft slecht werk afgeleverd en daar is de verkoper verantwoordelijk voor”, zegt ze.

In veel gevallen zijn bouwkundig keurders inderdaad niet verantwoordelijk, zegt Marnix Legger, voorzitter van de landelijke Vereniging Vastgoed Juristen. „Er is ook rechtspraak waarin een keurder werd veroordeeld tot het betalen van schade aan een koper. Maar een deskundige kan niet alles zien: hij kan en mag tijdens een keuring niet zomaar dingen gaan ‘beschadigen’ in een huis om achter mogelijke gebreken te komen.”

Grote keurders hebben uitgebreide algemene voorwaarden om zich te beschermen. Uit een contract: „De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.” Sommige keurders nemen in hun voorwaarden op dat ze maar voor een beperkt bedrag aansprakelijk gesteld kunnen worden.

Incomplete rapporten, keurders die makelaars betalen, herstelkosten die te laag worden geraamd, gebreken die pas na de verkoop aan het licht komen, contractbepalingen die keurders vrijwaren voor aansprakelijkheid – Vereniging Eigen Huis, belangenbehartiger van huizenbezitters, heeft al deze kwesties al eens behandeld.

De vereniging kent de verhalen over gesjoemel met keuringen maar al te goed, zegt woordvoerder Hans André de la Porte. „Bij ons is al jaren bekend dat makelaars van de verkoper tegen mensen zeggen die een bouwkundige keuring willen: ‘Laat dat doen door een bekende van ons.’ Zo even snel. En dat ze keurders van onze organisatie en onafhankelijke keurders maar lastig vinden, omdat die de koper meer vertellen dan zo’n makelaar wil.”

Foto Olivier Middendorp

Drempel

Op de huidige oververhitte woningmarkt is de bouwkundige keuring een ondergeschoven kindje. Hypotheeklening aanvragen, taxeren, bezichtigen, dát vindt iedereen belangrijk. Maar een bouwkundige keuring laat lang niet iedere koper uitvoeren. „Een paar jaar geleden lag dat op zo’n 20 procent”, zegt Rob Overduin van Vakkundig gekeurd, een keurmerk dat nu tweeënhalf jaar bestaat. „Ik vermoed dat dit percentage nu lager ligt. Kopers durven nauwelijks meer een voorbehoud te maken.”

De bouwkundige keuring is in het aankoopproces een drempel waar maar weinig partijen belang bij hebben. Zo kunnen verkoper, makelaar, hypotheekleningverstrekker en notaris geld verdienen aan de verkoop. Aan de andere kant staat de aspirant-koper, die in het ergste geval moet afzien van de aankoop.

NRC sprak meerdere huizenkopers die vonden dat hun maar weinig tijd geboden werd voor een keuring. Omdat hun bod minder kans zou maken onder voorbehoud van een keuring, lieten ze die soms pas uitvoeren in de drie dagen bedenktijd na tekenen van het koopcontract, zonder dat aan de verkopende partij te melden.

Lees meer over keuringen: Kun je nu onbekommerd een huis kopen?

Niet alleen bij ontevreden consumenten en Eigen Huis doen dit soort verhalen de ronde. NRC sprak zeven mensen uit de sector die vertellen over keuringsrapporten waarmee was gesjoemeld, en uitsluiting van keurders die te lastig zouden zijn. Zo vertelt een keurder, al meer dan tien jaar werkzaam in de branche, dat zijn voormalige baas zijn „rapporten veranderde als ze te kritisch waren”. Volgens de keurder zette zijn werkgever hem onder druk om reparatiekosten lager in te schatten. Ook een makelaar tikte hem op de vingers: „Je rapport is wel erg kritisch.” Die makelaar wilde daarna niet meer met hem samenwerken.

Ook makelaars spreken van gesjoemel met keuringen. „Dat speelt al heel lang”, zegt de Amsterdamse makelaar Tom Booij. „En er verandert niets, omdat iedereen er belang bij heeft dat die deal doorgaat.”

Leadvergoedingen

Booij noemt als voorbeeld de vergoeding die keurders makelaars betalen als ze huizenzoekers doorverwijzen. „Dat vind ik geen goed systeem. Je moet je geld verdienen door te makelen, niet door bevriende keurders aan te stellen.” Zulke ‘leadvergoedingen’ zouden verboden moeten worden, vindt hij. „Voor financiële producten is dat al het geval. Dat zegt toch genoeg?” Booij kent ook de verhalen dat sommige keurders, zoals Tokkie, bij bepaalde makelaars niet welkom zijn. Een collega van een ander kantoor vertelt dat hij liever niet zegt welke keurder hij meeneemt als hij een huis probeert te kopen. „Er is mij weleens verteld door verkopende makelaars dat me, als ik een bepaalde keurder meeneem, het huis niet gegund zou worden.” Daardoor is de makelaar, die in Amsterdam opereert, veel voorzichtiger geworden. „Ik wil niet het risico lopen dat mijn bod niet geaccepteerd wordt. Ik vertel pas op het laatste moment wie ik meeneem voor de keuring.”

Waar het vooral aan ontbreekt, vindt Booij, zijn goede keurders. „Laatst had een keurder niet gezien dat er geen aarde voor elektra in de badkamer zat. Dat is gewoon slecht. Het kostte de koper 8.500 euro om dat achteraf te laten maken.”

Ook Eigen Huis ziet grote kwaliteitsverschillen, zegt John Kersemakers, die er keurders opleidt. „Bij ons moeten keurders door een heel proces voordat ze het veld in mogen. Maar die kwaliteitscontrole is helaas niet overal hetzelfde.” Dat onderschrijven meer makelaars en keurders. Bij Vakkundig gekeurd is slechts een kwart van alle keurders aangesloten.

Keurmerkmanager Overduin vindt ook dat het beter kan. Zo is zijn organisatie geen voorstander van aanbrengvergoedingen – dat roept alleen maar twijfel op over de onafhankelijkheid van de keurder. En hij raadt elke huizenzoeker aan altijd zijn eigen keurder te zoeken. „Ik herken de verhalen van verkopende makelaars die bevriende keurders aanraden even snel een keuring te doen. ‘Fijn’, denkt de consument dan, maar die is meer bezig met de koop dan met de kwaliteit van de woning.”

Foto Olivier Middendorp

Makelaarsvereniging NVM zegt desgevraagd geen signalen te ontvangen over bovenmatig veel misstanden bij bouwkundige keurders.

De organisatie achter Vakkundig gekeurd werkt inmiddels aan een standaardkeuringsmethode voor de hele bedrijfstak. Die moet eind dit jaar klaar zijn. Er zitten nog veel opportunisten in zijn branche, zegt Overduin. Aannemers, makelaars of metselaars die het keuren er wel even bij doen. En dat mag: keurder is geen beschermd beroep.

Dat is dodelijk voor de beeldvorming van keurders, ziet Overduin. „Zo ontstaan wildwestverhalen. Dit keurmerk is opgezet omdat we willen dat de markt volwassen wordt. Geef ons twee of drie jaar, dan is het al veel beter.” Een bouwkundige keuring verplicht stellen, zegt Overduin, zou al veel consumenten voor problemen kunnen behoeden.

Levensdoel

Fred Tokkie heeft het bijkans tot levensdoel gemaakt de keuringsproblematiek aan de kaak te stellen. „Ik doe dit niet voor mezelf, werk heb ik genoeg. Maar ik vind het onmenselijk dat huizenkopers in het pak genaaid worden.”

Probleem is dat er weinig bewijs is, zegt André de la Porte van Eigen Huis. „De geruchten en de verhalen kennen we allemaal, maar áántonen dat dit regelmatig gebeurt, is verdomd moeilijk. Want het zijn allemaal onderlinge afspraken tussen makelaars en keurders.”

Ook Tokkie ondervond aan den lijve dat misstanden aantonen lastig is: onlangs gebood de rechter hem YouTube-filmpjes met negatieve uitlatingen over het werk van twee grote keuringsbedrijven van zijn site te halen. Wegens gebrek aan bewijs. Maar Tokkie is niet van plan zijn strijd te staken.