Rotterdam-Zuid ging van ‘wild west’ naar geliefde woonwijk

„Kijk nou, dat pand dáár, op de hoek.” Makelaar Daan Kardol, bijna twintig jaar werkzaam in Rotterdam-Zuid, wijst in de richting van een minuscule arbeiderswoning. Eén verdieping met een zolder onder een puntdak, een groene voortuin met twee Franse bistrostoeltjes erin. „Dat heb ik vorige zomer voor zo’n 225.000 euro verkocht, daarna hebben de bewoners het nog flink verbouwd.” Een paar jaar geleden was dat „zeker een ton” minder geweest.

Kardol van Zuidstad Makelaars loopt over de Kaatsbaan in Oud-Charlois. Bijna niets doet hier denken aan het predicaat ‘aandachtswijk’, dat Charlois veertien jaar geleden toch echt kreeg. Rond de zeventiende-eeuwse kerktoren op de Charloisse Kerksingel is het groen, etagewoningen wisselen oude arbeiderswoningen en statige panden met kunstgaleries af. Maar om nou van gentrificatie te spreken? Dat ook weer niet. Het aantal verrotte kozijnen is een straat verderop niet op de vingers van één hand te tellen en op het pleintje bij de Gouwstraat cirkelt huisvuil in de wind.

Toch zijn het dit soort plekjes waar veel nieuwe huizenkopers op afkomen, zegt Kardol. Jonge Hagenaars, Utrechters en Amsterdammers die de woningnood in hun eigen stad ontvluchten, niet gehinderd door enig vooroordeel over Rotterdam-Zuid. Zij zien alleen de jarendertigwoningen, de kleine afstand tot het centrum. En inmiddels beginnen ook Rotterdammers „van Noord” naar betaalbare woningen aan de andere kant van de Maas te kijken, zegt Kardol. In een overspannen woningmarkt wijken kopers nu eenmaal uit, achterstandswijk of niet.

‘Karbonadezijde’

In vier jaar tijd stegen de huizenprijzen in Charlois – een gebied in Rotterdam-Zuid dat uit verschillende wijken bestaat – met bijna 53 procent. Dat blijkt uit cijfers van Calcasa, een technologiebedrijf gespecialiseerd in automatische waardebepalingen van woningen. Begin 2017 kostte een gemiddelde woning er 117.000 euro, eind 2020 was dat 179.000 euro. In Charlois stijgen de huizenprijzen daarmee niet alleen het hardst van Rotterdam, maar ook van heel Nederland.

Even verderop, op de Boergoensevliet, wijst Kardol op een drie etages tellende jarendertigwoning die hij onlangs voor meer dan vier ton verkocht. „Aan een stel dat al van Zuid kwam”, zegt Kardol. Maar, vertelden zij: ze kwamen er echt moeilijk tussen. „Want dat zie je nu ook: een Amsterdammer die in eigen stad een bovenetage verkoopt, koopt er hier gemakkelijk zo’n heel pand voor terug – inclusief dik overbieden.”

De hoek om, op de Gruttostraat, verkocht hij een vergelijkbare woning aan zo’n Amsterdams stel, voor iets meer dan 380.000 euro. En dan begint Kardol te stralen. „Dit hier is helemaal een goed voorbeeld.” Hij wijst op een keurig opgeknapte woonruimte, voor de deur een fiets met roze krat voorop. „Deze verkocht ik in 2018 voor 295.000 euro, en in november 2020 voor 410.000.”

Vanwaar die glimlach? Kardol vindt het mooi om te zien dat Zuid eindelijk „serieus meedoet”. „Er is altijd neergekeken op Zuid, maar ik zag die mooie plekjes allang. Om dat nu tot bloei te zien komen – dat vind ik mooi.”

De „gouden randjes” van Charlois noemt bewoonster Jannie Hommes (65) ze. De geboren Rotterdamse kwam in 1995 in de Tarwewijk wonen, nadat ze als advocaat „op Zuid” was komen werken. Toen nog een „wild west”, vertelt ze, mensen verklaarden haar voor gek. „Maar neem nou die Boergoensevliet. Dat noemen we hier niet voor niets de ‘karbonadezijde’. Daar woonden vroeger de ambtenaren die zich een karbonaadje konden permitteren. De crème de la crème.”

Beleggers met een vaag verhaal

Maar vraag je even door bij Hommes en Kardol, dan zijn er ook zorgen en bezwaren. Zo merkte Hommes een aantal jaren geleden, toen zij haar vorige woning aan de Charloisse Kerksingel te koop zette, dat daar „allerlei particuliere beleggers met een vaag verhaal” op afkwamen. „Die wilden het pand in kleine hokjes vertimmeren, om het voor de hoofdprijs te verhuren.” En dat trekt volgens Hommes huurders die weer weg zijn zodra ze elders een betere deal vinden. „Ze hebben de gordijnen dicht en je kent ze niet – is dat goed voor de wijk?”

Het is precies de reden dat Marco Pastors, directeur van het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid (NPRZ), „niet onverkort gelukkig” zegt te zijn met de stijging van de huizenprijzen in Rotterdam-Zuid. Het NPRZ werd tien jaar geleden op verzoek van het rijk ingesteld om Rotterdam-Zuid in twintig jaar tijd op het gemiddelde niveau van de grote steden te krijgen. Betere schoolprestaties, meer mensen aan het werk, betere woningen.

Dan zóú je zeggen dat al die opgeknapte panden met hoogopgeleide stellen erin een verademing zijn. Maar Pastors ziet in wijken als Carnisse, waar relatief weinig sociale huur en veel kleine, verouderde vrijesectorwoningen te vinden zijn, dat „95 procent van de nieuwe koopwoningen naar beleggers gaat”. En dat heeft volgens hem „helemaal niets” met wijkverbetering te maken. Dat betekent „gewoon dat er met veel te hoge huurprijzen veel teveel geld te verdienen valt”. Geen fijne ontwikkeling, aldus Pastors.

Een voorbeeld. Bij nieuwbouwprojecten in het middensegment ziet Pastors dat 60 procent van de kopers uit de buurt komt. De wens om in Rotterdam-Zuid te blijven ís er kortom wel, alleen het juiste woningaanbod niet. En zo gaat iedereen die ook maar enigszins op de sociale ladder klimt, uiteindelijk weg uit Rotterdam.

Lees ook: Waar blijven toch al die nieuwe woningen in Rotterdam?

„Je krijgt dan een gentrificatie van het soort dat wij hier niet willen”, zegt Pastors. Namelijk: een wijk met aan de ene kant laagopgeleide sociale huurders en vrijesectorhuurders die komen en gaan, en aan de andere kant hoogopgeleide huishoudens „die dit wel een romantische wijk vinden, maar zodra de kinderen naar school moeten, ook verdwijnen”. Terwijl je de mensen die uit hun achterstandspositie klimmen júíst in de wijk wil behouden, zegt Pastors. „Een goede wijk is een mix. En een goede wijk is een wijk waarin mensen blijven wonen. Sommige scholen kennen hier nu een verloop van wel 40 procent.”

Makelaar Kardol, die zelf op Zuid werd geboren en inmiddels in Ridderkerk is neergestreken, hoopt vooral dat Zuid Zuid blijft. „De levendigheid, het elkaar gedag zeggen, het multiculturele. De Rotterdamse mentaliteit ook: doe maar normaal, dan doe je al gek genoeg.”

Pastors voegt daaraan toe: „En in Rotterdam kúnnen we nog voorkomen dat we Amsterdam en Utrecht achternagaan.”