Huizenprijzen stegen de laatste jaren fors, behalve in Ulvenhout

Voor wie niet weet wat een ‘bruin’ huis is: het is eenvoudig te herkennen. Van binnen is alles bruin. Lichtbruine bakstenen muren, houten plafonds en vloeren, granol sierpleister in de hal, schrootjes in de woonkamer en beige tegels in de badkamer. Een erfenis uit de jaren zestig en zeventig, toen dat nog een woontrend was.

Het Brabantse Ulvenhout staat er vol mee. Het dorp ligt aan de zuidrand van Breda, ingesloten tussen de natuur van het Markdal en het Ulvenhoutse Bos en de snelwegen A27 en A58. Vrijstaande woningen en twee-onder-een-kappers die pakweg vijftig jaar geleden zijn neergezet, bepalen het straatbeeld. Meer dan de helft van de ruim tweeduizend woningen in het dorp is in die periode gebouwd.

Het is vanwege al die grote gezinswoningen, én de nabijheid van zowel stad als natuur, dat Ulvenhout ook wel „het Wassenaar van Breda” wordt genoemd, zegt makelaar Carolien Worst van TQ Makelaars Breda-Ulvenhout, terwijl worstenbroodjes worden geserveerd in het kantoor, schuin tegenover de neogotische Sint-Laurentiuskerk in het centrum van het dorp. Ontstond Ulvenhout ooit als agrarisch lintdorp langs een drukke doorgaande weg, de afgelopen decennia heeft de plaats zich ontwikkeld tot een villadorp in het groen. De gemiddelde woningwaarde is er eind 2020 567.000 euro, twee ton meer dan het landelijk gemiddelde.

In deze ‘wijk’, zoals Ulvenhout wordt gedefinieerd sinds het in 1996 opging in de gemeente Breda, zijn de afgelopen vier jaar de huizenprijzen het minst gestegen ten opzichte van de rest van het land. Uit onderzoek dat technologiebedrijf Calcasa in opdracht van NRC uitvoerde, blijkt dat de woningwaarde hier tijdens de kabinetsperiode-Rutte III gemiddeld met 26 procent toenam; ruim minder dan de landelijke stijging van 36 procent.

Eentonig aanbod

In Ulvenhout reageert men verbaasd dat juist hier de prijzen relatief weinig zijn gestegen. „Ik was wel een beetje verrast toen ik dit hoorde”, zegt de Bredase wethouder Daan Quaars (bouwen en wonen, VVD). Ook de voorzitter van de Ulvenhoutse dorpsraad, Jean Nijssen, zegt „dat beeld niet te herkennen. Ik had het gevoel dat de prijzen juist harder zijn gestegen dan elders.” En makelaar Worst zegt er eveneens weinig van gemerkt te hebben. „De huizenmarkt draait hier gewoon door, alleen dan met een mondkapje op.” Ter illustratie vertelt ze dat ze de afgelopen weken drie woningen heeft verkocht „nog voor ze op Funda stonden”.

Maar vraag even door en er komen wat verklaringen bovendrijven. De belangrijkste: wonen in Ulvenhout was al langer duur, „en dus kon er weinig meer bij qua prijsniveau”, zegt Worst.

Een andere oorzaak is het gebrek aan doorstroming in het dorp. Ulvenhout kampt met een vergrijzende bevolking en de bewoners wonen vaak al decennia in hetzelfde huis. Daaruit vertrekken ze niet graag. Als er al iets vrijkomt, bijvoorbeeld omdat de bewoners op leeftijd naar een verzorgingstehuis gaan of overlijden, zorgt de eenvormigheid van het aanbod voor problemen. Starters op zoek naar een eerste huis kunnen zich geen vrijstaand huis veroorloven, ouderen zijn juist op zoek naar kleinere appartementen.

„Onze kinderen kunnen hier geen huis kopen. Daarvoor zijn de prijzen veel te hoog”, zegt Nijssen. Worst beaamt: „Er zijn hier eigenlijk nauwelijks woningen voor onder de vier ton.”

Neem de broers Maikel (29) en Ruud (27) Heestermans. Ze zijn geboren en getogen in Ulvenhout, maar wonen inmiddels allebei in Breda; in hun eigen dorp was geen (betaalbare) plek. „Zelf een woning kopen is gewoon niet realistisch”, zegt Ruud Heestermans. „Vier ton kan ik in mijn eentje niet betalen. Zelfs voor bevriende stellen met twee goede banen is het bijna onmogelijk.” Net als zijzelf vertrekken hun vrienden, hún generatie, naar elders. „Elk jaar zie je met carnaval minder jeugd in het dorp”, zegt Maikel Heestermans.

Daar komt bij dat de huizen die vrijkomen na jaren zonder onderhoud, vaak flink opgeknapt moeten worden. Terwijl Worst rondleidt in een vrijstaande, ‘bruine’ woning die net voor rond de 5 ton is verkocht, vertelt ze dat de kopers van plan zijn het huis voor nog eens 275.000 euro te verbouwen.

De enige groep die zo overblijft en zich een Ulvenhoutse villa of twee-onder-een-kapper kan veroorloven, zijn rijke tweeverdieners van buiten het dorp; welgestelde Brabanders uit de regio of Randstedelingen op zoek naar rust en ruimte.

Giraffe van papier-maché

Een oplossing is niet direct voorhanden: in Ulvenhout is weinig ruimte om woningen te bouwen, als gevolg van de nabijgelegen natuurgebieden en snelwegen. Momenteel staat er één nieuwbouwproject gepland, op een voormalig gemeentewerf aan de Slotlaan. De eerste plannen daarvoor werden zes jaar geleden gepresenteerd.

Wie nu komt aanrijden op de locatie, wordt vanuit een grote loods aangestaard door een giraffe van papier-maché. De loods, vroeger een brandweerkazerne, is nu opslagplek voor sport- en carnavalsverenigingen. De praalwagens voor de optocht van vorig jaar zijn nog niet afgebroken. In de provisorische kantine staan overal groen-witte uilen, naar de naam die Ulvenhout met carnaval draagt: Bosuilendorp.

Van de bouwplannen is nog weinig terechtgekomen. Er is een ontwerp voor 36 luxueuze appartementen, bedoeld voor ouderen die toe zijn aan wat kleiners. Ernaast moeten tien betaalbare starterswoningen verrijzen via ‘collectief particulier opdrachtgeverschap’ (CPO), waarbij de toekomstige bewoners zelf de opdracht geven tot het bouw van hun huizen.

Maar voordat er gebouwd kan worden, moet een nieuwe locatie voor de verenigingsloods worden gevonden. Want ook het behoud van het verenigingsleven is voor het dorp belangrijk, zeggen dorpsraadvoorzitter Nijssen en wethouder Quaars. Verder zijn de plannen wat betreft type huizen en hoeveelheid door de jaren heen een paar keer veranderd. Gevolg is dat het woningbouwproject „stroperig” is geworden, zegt Jean-Paul van den Bliek, voorzitter van het CPO-project. Hij verwacht dat het nog minimaal anderhalf jaar duurt voordat de eerste paal ervoor wordt geslagen.

Lees ook: Een eigen huis bouwen, exact zoals jij het hebben wil

Zo lang duurt het inmiddels dat Van den Bliek zelf besloten heeft van deelname af te zien – in plaats daarvan is hij nu bezig met een grondige verbouwing van zijn huidige huis. „Ik ben niet de enige die is afgehaakt. Van de zeventien oorspronkelijke deelnemers zijn er nog zes over.Gelukkig hadden mijn vrouw en ik nog een ander spoor dat we konden volgen.” Van den Bliek is nog voorzitter omdat hij de opgedane kennis en ervaring wil doorgeven aan de jongere generatie deelnemers aan het project.

Zoals de broers Heestermans. Toen ze zes jaar geleden hoorden van het CPO-project, schreven ze zich allebei vrijwel direct in. „Toen ik het zag, dacht ik meteen: dit is de manier om terug te kunnen gaan. Je kunt het helemaal naar je eigen zin maken, en voor een betaalbare prijs”, zegt Maikel Heestermans.

De broers vinden het project nog altijd het wachten waard. „Al moet het niet nog vijf jaar duren. Er komt een moment dat ik voor mezelf moet kiezen”, zegt Ruud Heestermans. Met spijt in zijn hart, dat wel. „Dat zou ik heel jammer vinden. Zo verhuist de identiteit van je dorp toch naar een andere plek.”