Een beetje Amsterdammer lacht om de Haagse prijzen

Er staat weer een huis in de Jacob Catsstraat te koop. Met een bodemprijs van 425.000 euro. Enid Meereboer, reflextherapeut, zegt het met enige ongeloof in haar stem. Al snapt ze wel dat mensen in deze rustige buurt willen wonen. Vijfendertig jaar woont ze al in Voorburg-Noord en ze zag hoe de huizenprijzen stegen. Ze zegt: „Heel veel gaat in de stille verkoop, niet alles zie je te koop staan.”

Portiekwoningen staan er in deze wijk, gebouwd in de jaren dertig, elk tussen de 70 en 100 vierkante meter groot. De benedenwoningen hebben een voortuintje, waar naast wat struiken ook de vuilnisbakken staan en fietsen. Achter is er ruimte voor een echte tuin. De bovenwoningen – van twee etages – hebben een balkon.

Op nog geen vijf minuten lopen staan in de Haagse wijk Bezuidenhout ook portiekwoningen te koop. De huizen zijn wat smaller, de bovenwoningen hebben erkers, soms Franse balkonnetjes, glas-in-lood of een dakterras. De benedenwoningen hebben een achtertuin, aan de voorkant alleen plaats voor een geveltuintje.

Ook hier zijn de woningen gewild. „Het wordt de elfjesbuurt genoemd”, zegt Okke Scholten. Elf, naar de salarisschaal waarin rijksambtenaren beginnen. Ook hij werkt bij de overheid en zes maanden geleden kwam hij in de Bezuidenhout wonen. De belangstelling voor het huis was groot. „Wij mochten als eerste een bod doen.”

Belangrijker nog dan de uiterlijke kenmerken, is voor beide buurten de ligging. In iedere advertentie op Funda staat het: vlak bij de snelweg, vlak bij station Laan van NOI en het Centraal Station. „Je bent zó de stad uit”, beaamt Hans Matzinger van Doen Makelaars, dat een kantoor heeft tussen de twee wijken in. Die ligging, vertelt hij, trekt „jong samenwonenden, met een baan buiten Den Haag”. Uit Amsterdam, Utrecht of Rotterdam, waar de huizenprijzen de afgelopen jaren enorm stegen. „In Den Haag krijg je relatief nog veel waar voor je geld.”

Woningwaarde steeg 50 procent

Het gevolg van die aantrekkelijkheid is dat in beide wijken de prijzen voor een gemiddeld huis de afgelopen vier jaar met meer dan 50 procent stegen. Was de gemiddelde woningwaarde in 2017 in Voorburg-Noord nog 186.000 euro, nu is dat 280.000 euro. In Bezuidenhout was het in 2017 220.000 euro, nu 328.000 euro.

Die stijging in waarde geldt niet alleen voor deze twee wijken. In de top-20 van wijken met de hoogste prijsstijgingen over de afgelopen vier jaar, uitgezocht door technologiebedrijf Calcasa, staan tien Haagse wijken en twee wijken (Voorburg-Noord en Wijk 6 in Rijswijk) die tegen Den Haag aanliggen. In al die wijken is de prijs voor een gemiddelde woning in vier jaar tijd met meer dan 49,5 procent gestegen. Van de 44 Haagse wijken komen er 27 in de top-100 van Calcasa voor.

„Je hebt een leuke baan, je kunt een hypotheek tot 250.000 euro krijgen en je verwacht dan iets te kunnen kopen. Maar je staat in de rij met 50, 60 anderen”, zegt Jan Kokje, voorzitter van makelaarsvereniging NVM in de regio Haaglanden. Hij zegt: „Een aantal jaar geleden kon je als starter nog kiezen uit zes tot acht woningen. Dat zijn er nu anderhalf.”

Lees ook: In je eentje huren in de woontoren, dat is de toekomst

De schaarste heeft deels te maken met de komst van particuliere investeerders. Uit onderzoek van tv-programma Kassa, op basis van gegevens van het Kadaster, ging het vorig jaar bij maar liefst 51 procent van alle aankopen in Den Haag om beleggers, in het Laakkwartier zelfs om bijna 70 procent. Volgens Calcasa steeg de woningwaarde in die wijk de afgelopen vier jaar met 51,6 procent. Het Laakkwartier staat daarmee op plek 5 van de top-200.

Die interesse van investeerders is verklaarbaar, zegt NVM-regiovoorzitter Kokje. „Den Haag was relatief goedkoop en maakt nu een inhaalslag ten opzichte van de andere drie grote steden.” En er is een grote huurmarkt: „Er zijn hier veel expats door de aanwezigheid van ambassades en internationale instellingen. Aan hen is makkelijk en goed te verhuren.”

Opkoopbescherming

Het stadsbestuur ziet het met lede ogen aan. Vooruitlopend op landelijke wetgeving wil de gemeente een ‘opkoopbescherming’ invoeren, een soort zelfbewoningsplicht. Kopers mogen in bepaalde buurten een woning dan vijf jaar lang niet verhuren. Wethouder Martijn Balster (Wonen, PvdA) introduceerde al een splitsingsverbod, waardoor het voor verhuurders moeilijker wordt veel huurders in één pand te krijgen door huizen te ‘verkameren’. En de huidige verhuurdersvergunning, nodig voor verhuur aan drie of meer mensen, mag wat hem betreft aangescherpt. In sommige wijken wil Balster helemaal geen vergunningen meer afgeven. Daarvoor is ook landelijke wetgeving nodig.

De vraag naar woningen komt niet alleen van investeerders, zeggen makelaars. NVM-regiovoorzitter Kokje, makelaar bij De Vries Robbé, ziet kopers uit de omliggende regio en vooral uit Amsterdam „want daar komen ze niet aan bod. Een huis in Den Haag scheelt zo een paar ton.”

In Voorburg-Noord merkt marketingadviseur Martin Bartels dat door de „blauwe pakjes van KLM” die hij ziet. Vanaf station Laan van NOI ben je binnen een halfuur op Schiphol. Een benedenwoning van 92 vierkante meter die te koop stond voor 390.000 euro, was in „één weekend verkocht. Een beetje Amsterdammer lacht om zo’n prijs.”

Uit gegevens van de gemeente Den Haag blijkt dat het aantal volwassenen dat zich uit Amsterdam in Den Haag vestigde, is gestegen van 480 in 2017 naar 580 in 2019. Ter vergelijking: er kwamen in dat laatste jaar 354 Rotterdammers bij en 130 Utrechtenaren. Niet te zeggen is of zij in een koop- of huurhuis zijn gaan wonen, maar wel dat zij in wijken met duurdere koophuizen neerstreken.

Lees ook over hoogbouw in Den Haag: Woontorens Den Haag komen er, ondanks kritiek

Kokje: „Dat legt dan weer druk op andere wijken en dan wordt een volgende goede wijk interessant: van de Archipelbuurt naar Duinoord naar Valkenbos.” In Archipelbuurt (nummer 92 in de Calcasa-lijst), waar de grote negentiende-eeuwse huizen met ornamenten aan de plafonds vaak zijn gesplitst, steeg de gemiddelde woningwaarde van 441.000 euro naar 633.000. In Duinoord (nummer 44), ook met negentiende-eeuwse huizen maar iets kleiner, stegen ze van 365.000 naar 537.000 euro, en in Valkenbos (nummer 11), met weer iets kleinere huizen, stegen ze van 170.000 naar 256.000 euro. Hij zegt: „Ik heb net iets in Rustenburg verkocht. Daar is het niet verkeerd wonen, een keurig buurt waar je oud kunt worden.” In die wijk steeg de woningwaarde volgens Calcasa het meest van alle Haagse wijken: met 52,1 procent tot net iets onder de twee ton. En de druk verschuift verder, naar omliggende gemeenten.

Om de woningvraag echt te kunnen beantwoorden moet er worden gebouwd, realiseert het stadsbestuur zich. Dat gebeurde de afgelopen jaren onvoldoende, inmiddels zijn er talloze plannen. Want de gemeente voorspelt ook dat Den Haag de komende twintig jaar met 5.000 inwoners per jaar zal groeien tot boven de 600.000 inwoners.