Analyse

De prijzen stegen het hardst in wijken die een paar jaar terug nog betaalbaar waren

Woningnood Bleef de gekte op de woningmarkt vier jaar terug nog beperkt tot stadscentra, sindsdien zijn juist de wijken daaromheen snel duurder geworden. Nergens is de huizenmarkt nog ‘evenwichtig’.

In Charlois (Rotterdam) stegen de huizenprijzen het meest.
In Charlois (Rotterdam) stegen de huizenprijzen het meest. Foto Merlin Daleman

Het is april 2017 en de formatieonderhandelingen tussen VVD, D66, CDA en GroenLinks voor een derde kabinet-Rutte zijn in volle gang, als de woningmarkt in Nederland een nieuw record breekt. Voor het eerst zijn huizen gemiddeld bijna 249.000 euro waard. Het vorige recordniveau uit 2008 wordt met ongeveer 500 euro voorbijgestreefd.

Rekening houdend met inflatie zijn woningen op dat moment nog altijd minder waard dan vóór de financiële crisis, maar het is een eerste signaal dat de huizenmarkt hard op weg is naar een oververhitte toestand. De waarschuwing gaat aan de onderhandelaars in Den Haag voorbij: als in oktober dat jaar het kabinet-Rutte III wordt beëdigd, met de ChristenUnie in plaats van GroenLinks, gaan slechts twee A4’tjes van het 55 pagina’s tellende regeerakkoord over de woningmarkt.

Er moet meer verduurzaamd worden in de gebouwde omgeving en er moeten meer middenhuurwoningen gebouwd worden, maar veel concrete afspraken worden er niet in vastgelegd. De nieuwe minister van Binnenlandse zaken, Kajsa Ollongren van D66, krijgt de woningmarkt er een beetje bij.

Hoe anders is de situatie vier jaar later. Elk van de zeventien partijen die bij de Tweede Kamerverkiezingen een of meer zetels hebben gehaald, heeft een uitgebreid hoofdstuk of paragraaf over wonen in het verkiezingsprogramma staan. Concrete punten die in meerdere van die plannen terugkomen, zijn de terugkeer van een ministerie en minister voor wonen en ruimtelijke ordening, de bouw van één miljoen woningen in tien jaar tijd, en de afschaffing of korting van de verhuurderheffing voor corporaties. Wonen, zoveel is duidelijk, zal een van de belangrijkste thema’s zijn in de plannen van het nieuw te vormen kabinet.

Dat is met goede reden: de afgelopen vier jaar is de vraag naar woningen dermate toegenomen, dat er sprake is van een tekort van meer dan 330.000 woningen. Het gebrek aan evenwicht tussen vraag en aanbod vertaalt zich in de stijgende huizenprijzen. Die zijn in de afgelopen kabinetsperiode met gemiddeld 36 procent toegenomen, blijkt uit onderzoek dat technologiebedrijf Calcasa uitvoerde in opdracht van NRC.

Aan het einde van het eerste kwartaal van dit jaar waren woningen in Nederland gemiddeld 385.000 euro waard, bleek deze week uit cijfers van makelaarsvereniging NVM. Nog nooit waren huizen zó duur.

Aandachtswijken

Calcasa verzamelde op verzoek van NRC de huizenprijzen in de afgelopen vier jaar van alle wijken in Nederland. Voor statistische zuiverheid is gekeken naar wijken met duizend koopwoningen of meer, zodat een enkele transactie de gemiddelde waardeverandering in een wijk niet bovengemiddeld kan beïnvloeden.

Wat direct opvalt, is dat de grootste prijsstijgingen plaatsvonden in wijken waar huizen in 2017 nog betaalbaar waren. In geen van de wijken in de top-40 lagen de prijzen destijds boven de 3 ton.

Inmiddels is dat wel anders, en zijn twaalf wijken in die top-40 de grens gepasseerd. In vier jaar tijd namen de woningwaardes in al deze wijken met zo’n 50 procent toe – koploper is de Rotterdamse wijk Charlois, waar woningen in deze periode met bijna 53 procent toenamen.

Veel van de wijken in de top van de ranglijst liggen in steden als Rotterdam, Den Haag en Haarlem of in de buurt daarvan. „De wijken met de hardste stijgingen lijken wijken te zijn met relatief kleine woningen van het type arbeiders- en gezinswoningen, in de buurt van stadscentra”, zegt Calcasa-directeur Tijs Pellemans. Hij ziet dat er ook veel ‘aandachtswijken’ tussen zitten, wijken die in het verleden kampten met sociale, fysieke en economische problemen.

De Amsterdamse koper zoekt nu ook in Heerenveen

Pellemans: „Aan dat soort wijken is heel veel aandacht besteed, ze zijn opgeknapt en mooier geworden, terwijl de ligging vaak goed is. Combineer dat met de relatief lage prijzen, en je snapt waarom dit aantrekkelijke wijken zijn geworden voor huizenzoekers en beleggers.”

Deze wijken zijn de afgelopen vier jaar een alternatief geworden voor huizenzoekers voor wie hun eerste keus – woningen in bijvoorbeeld centra van steden als Amsterdam, Utrecht en Haarlem, waar de prijzen in de jaren voor 2017 al hard stegen – onbetaalbaar was geworden.

Aantrekkingskracht

Dat begon allemaal in Amsterdam, de hoofdstad die later dan de rest van het land last kreeg van de financiële crisis van 2008 en ook weer eerder uit het dal kroop, zegt Jerry Wijnen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA). „De huizenprijzen in Amsterdam herstelden zich vrij snel, al in 2013. Dat kwam onder meer door het internationale karakter van de stad dat veel expats aantrok, en de grote werkgelegenheid die de gelegenheid bood aan studenten om hier te blijven wonen en werken. Ook voor ouderen bleek Amsterdam een populaire bestemming vanwege alle voorzieningen. Zo trok de stad verschillende groepen mensen aan.”

In 2016 namen de huizenprijzen in Amsterdam in één jaar tijd met meer dan 23 procent toe, de grootste prijsontwikkeling in meer dan twintig jaar en eentje die in de jaren erna niet meer werd herhaald. Sterker nog: verschillende Amsterdamse wijken bungelen onderaan de lijst met prijsstijgingen over de afgelopen vier jaar van rond de 28 procent, blijkt uit het onderzoek van Calcasa.

Lees ook: Hoe de overheid zelf de woningnood creëerde

Logisch, zegt Wijnen, de rek was er de afgelopen jaren wel een beetje uit – huizen in de regio Amsterdam kostten eind 2020 gemiddeld bijna 5 ton. Maar weinig mensen kunnen dat betalen, dus kijken ze verder. „Eerst gingen mensen kijken naar woningen buiten de ring, toen in Utrecht en Haarlem, daarna Rotterdam en nu stuur ik ze door naar Den Haag.” Wijnen ziet door het hele land Amsterdammers opduiken op zoek naar een woning.

De olievlek van de stijgende huizenprijzen heeft zich inmiddels over het hele land verspreid. Makelaarsvereniging NVM ziet in geen enkele van haar regio’s meer een ‘evenwichtige markt’ waarbij huizenkopers gemiddeld kunnen kiezen uit tussen de vijf en tien woningen. Overal is de keuze op dit moment minder dan vijf.

„Dat geen enkele provincie meer achterblijft qua prijsstijgingen is wel opvallend”, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de Technische Universiteit Delft. Toegegeven: de verschillen in absolute woningwaardes zijn nog groot – in Charlois kost een huis gemiddeld 179.000 euro, in de Amsterdamse Apollobuurt meer dan 1 miljoen – maar door de aanhoudende lage rente en het gebrek aan woningen heeft het rimpeleffect „zich tot in de hoeken van Nederland kunnen verspreiden”, ziet de hoogleraar.

Forse toename

Zelfs in de wijken waar de huizenprijzen het minst stegen, is de waarde van woningen nog altijd met gemiddeld een kwart toegenomen. Helemaal onderaan staat het Brabantse dorp Ulvenhout, in de data een wijk van de gemeente Breda. In het villadorp namen de prijzen met iets meer dan 26 procent toe.

„Een interessante constatering”, zegt de Bredase wethouder Daan Quaars (bouwen en wonen, VVD). Hij vermoedt dat de prijzen in Ulvenhout aan hun plafond zitten. „Wat dat betreft is het niet meteen negatief. De huizen in Ulvenhout behouden hun waarde zonder onbetaalbaar te worden.”

Veel andere wijken die onderaan de ranglijst staan, liggen in Noord-Brabant en Limburg. „Dat zijn vaak plekken waar de bevolking eerder afneemt dan toeneemt, en de leefbaarheid door vergrijzing en krimp onder druk staat”, zegt Calcasa-directeur Pellemans. Wat niet wil zeggen dat een stijging van ruim 25 procent weinig is, voegt hij toe. „Het betekent nog steeds dat je in vier jaar tijd een kwart van je woningwaarde erbij hebt gekregen. Dat is in absolute termen echt fors.”

Wat je de afgelopen vier jaar zag, zegt hoogleraar Boelhouwer, is een reactie geweest op de periode ervoor. „Tijdens de financiële crisis daalden de huizenprijzen in Nederland met wel 20 procent, veel meer dan elders in Europa. Dit was een inhaalslag.”

Vooral gezins- en arbeiderswoning nam toe in prijs

Maar dat niet alleen: omdat tijdens de crisis de woningbouw grotendeels kwam stil te liggen, ontstond op het moment dat mensen hun verhuiswens wilden inwilligen al snel een grote schaarste op de woningmarkt. Tegelijk daalde de hypotheekrente naar een historisch lage waarde (eind 2020 gemiddeld 1,55 procent) waardoor mensen meer geld konden lenen om een huis te kopen. Boelhouwer: „Die twee ontwikkelingen hebben de afgelopen jaren voor een enorme prijsstijging gezorgd.”

Meer dan de helft overboden

De vraag is of er de komende jaren iets gaat veranderen. Bij de consument lijkt de rek er nog niet uit te zijn. Uit cijfers van de NVM blijkt dat eind vorig jaar in 58 procent van alle transacties een hoger bedrag werd betaald dan de oorspronkelijke vraagprijs. Zolang de rente blijft dalen, doet dat de prijsstijgingen teniet en hebben consumenten genoeg te besteden om telkens meer te bieden. Uit de meest recente cijfers, die de NVM donderdag publiceerde, blijken in het eerste kwartaal van dit jaar de prijzen op jaarbasis met bijna 15 procent gestegen te zijn.

Duidelijk is dat er steeds meer huizenzoekers bereid zijn risico te nemen en zich financieel tot het uiterste strekken om een huis te kunnen kopen. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) waarschuwde in haar jaarverslag afgelopen week voor die trend. „We zien dat vooral koopstarters alles uit de kast halen om een woning te bemachtigen. Omdat extra woningaanbod uitblijft, drijft dit de prijzen alleen maar verder op. [...] De problemen voor koopstarters worden alleen maar groter”, zei AFM-bestuursvoorzitter Laura van Geest.

Ook Carla Muters, bestuurder van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), vindt het een zorgwekkende ontwikkeling. „Wij vrezen dat de stijgende huizenprijzen meer risicovol gedrag in de hand werkt. Daar is de consument zelf uiteindelijk de dupe van.”

Bij haar organisatie zien ze dat steeds minder mensen in aanmerking komen voor NHG. Daardoor kan de organisatie hen niet helpen met woningbehoud of in het geval dat huiseigenaren door externe factoren hun huis moeten verkopen en met een restschuld blijven zitten. Uit cijfers van De Hypotheekshop blijkt dat het aantal hypotheken dat wordt afgesloten met NHG is gedaald van circa 40 procent van alle hypotheken begin 2017 naar 28 procent begin dit jaar.

Muters vindt die ontwikkeling „jammer”, maar wel verklaarbaar. „De daling is voor een gedeelte toe te schrijven aan incidentele ontwikkelingen zoals de vele mensen die hun woning zijn gaan verbouwen tijdens de coronacrisis en daarvoor hun hypotheek hebben verhoogd.

Maar ook de prijsstijgingen spelen een rol. De NHG-grens ligt dit jaar op 325.000 euro. Woningen die voor een hoger bedrag worden aangekocht, komen niet in aanmerking voor een NHG-hypotheek. Door de waardestijgingen van de afgelopen vier jaar zijn dat er steeds meer.

Gekte terug in Amsterdam

De NHG is niet van plan de grens zo snel mee te laten stijgen. Vorig jaar werd een nieuwe methodiek geïntroduceerd die er juist voor moet zorgen dat de NHG-grens stabiliserend werkt en minder volatiel en afhankelijk van de conjunctuur van huizenprijzen is. „Wij denken dat de schaarste aan woningen de belangrijkste oorzaak is voor de stijgende huizenprijzen”, zegt Muters. „De grens van NHG verhogen lost dan niks op. Je moet meer huizen bijbouwen.”

Bijbouwen is vooral de oplossing voor het woningtekort, zegt Boelhouwer, en het lijkt er niet op alsof dat de komende jaren gaat gebeuren. Hij wijst op het gedaalde aantal verstrekte bouwvergunningen van de afgelopen twee jaar. „Dat betekent dat de komende jaren er minder gebouwd gaat worden terwijl er juist meer gebouwd moet worden. De krapte zal dus gaan toenemen, en daarmee de gekte.” De hoogleraar denkt dat vooral de lage hypotheekrente van invloed is op de stijgende huizenprijzen, en omdat die voorlopig nog niet lijkt te gaan dalen, verwacht hij pas over minimaal twee jaar een matiging van de huizenprijzen te zullen zien.

In Amsterdam, waar de prijzen juist de afgelopen jaren minder stegen dan elders, is de gekte al weer terug, ziet makelaar Wijnen. „Huizen die ik vorig jaar niet verkocht kreeg, daar komen nu tientallen kijkers op af. De rek was eruit, dacht ik, maar nu zie ik dat het nog altijd gekker kan.”

De nieuwe cijfers van de NVM geven hem gelijk: in de regio Amsterdam stegen het afgelopen kwartaal de huizenprijzen met 7 procent, naar een nieuwe recordprijs van 518.000 euro.