Het laten taxeren van een woning door computer én mens verdeelt de markt

Woningmarkt en Computertaxaties Vanaf juli verbiedt de EU computertaxaties van woningen voor hypotheekleningen. Drie partijen beproeven nu een mengvorm van dit soort modelmatige waardebepaling en menselijke controle. Maar breed overleg over deze hybride taxatie loopt vast.

Ank Swinkels

Een kostenpost van zo’n 100 miljoen euro. Daarvoor waarschuwde technologiebedrijf Calcasa toen vorig jaar duidelijk werd dat een nieuwe Europese richtlijn de waardebepaling van een huis door een algoritme – een modelmatige taxatie – voortaan zou verbieden. De achterliggende rekensom was snel gemaakt. In plaats van drie tientjes voor een computertaxatie, zouden consumenten voortaan 400 à 500 euro kwijt zijn aan een waardebepaling door een taxateur van vlees en bloed. En dat dan voor 250.000 taxaties per jaar.

De waarschuwing had geen effect. Per 1 juli van dit jaar is het banken niet meer toegestaan hypotheken te verstrekken, over te sluiten of te verhogen op basis van louter een modelmatige taxatie. Volgens de Europese Bankenautoriteit EBA is een computertaxatie, waarbij data van vergelijkbare woningen worden geanalyseerd, niet betrouwbaar genoeg. Daarom zouden banken de risico’s van de leningen die ze verstrekken niet goed kunnen inschatten.

In Nederland had modelmatig taxeren de afgelopen vier jaar juist een grote vlucht genomen. Zeker met de lage rente was oversluiten op basis van een waardebepaling uit de computer populair.

Maar de Europese richtlijn biedt een uitweg. De nieuwe regels staan een tussenvorm toe van fysieke en modelmatige taxatie: een hybride taxatie, waarbij een algoritme een rapport opstelt en een taxateur nagaat of de gegevens daarin kloppen.

Twee weken geleden lanceerden drie partijen een eerste pilot van een hybride taxatie. Technologiebedrijf Calcasa doet de modelmatige waardebepaling, taxateurskantoor Taxatheek controleert die, en als dat goed gaat, verstrekt bank ING een hypotheeklening tot 90 procent van de getaxeerde waarde. Ze noemen het een ‘desktoptaxatie’, omdat een taxateur de modelwaarde uit de computer controleert zonder de woning zelf te bezoeken – en dus niet achter het bureau vandaan hoeft te komen.

„De hypotheekmarkt gaat steeds meer naar het digitaal helpen van klanten”, zegt Calcasa-directeur Tijs Pellemans. „Een van de laatste dingen die nog veel tijd en geld kost, is de taxatie. Die wordt hiermee sneller en goedkoper.”

Lees ook: Goedkope digitale taxatie huis mag straks niet meer

Ook ING ziet in de tijd- en geldbesparing het grootste voordeel. „Dit is hartstikke handig als de consument zijn hypotheeklening wil verhogen, bijvoorbeeld voor verduurzaming van zijn huis”, zegt Wim Flikweert, manager Wonen bij de bank. „Zonde van het geld om daar telkens een losse, fysieke taxatie voor te doen.”

Vastgoedportefeuille

Het doel van de pilot is te kijken of het lukt grote aantallen hypotheekaanvragen – de komende twee maanden enkele honderden – op deze manier te verwerken. Flikweert: „Straks, na 1 juli, willen we dit breder uitrollen en kan iedere taxateur zich aansluiten.”

Veel partijen uit de branche volgen het project met interesse. Demissionair minister Wopke Hoekstra (Financiën, CDA) schreef vorige week in een Kamerbrief dat „mijn verwachting [is] dat een hybride taxatie de betrouwbaarheid van een modelwaarde kan vergroten”.

Peter van Gool, hoogleraar vastgoedeconomie aan de Universiteit van Amsterdam, vindt het „hartstikke mooi dat deze partijen zo constructief op zoek zijn naar een oplossing om de kosten van een taxatie laag te houden en toch aan de regels te voldoen”. Hij denkt dat de hybride taxatie met name geschikt is voor het waarderen van grote vastgoedportefeuilles, van bijvoorbeeld woningcorporaties.

Zijn collega Tom Berkhout, hoogleraar vastgoed aan de Universiteit Nyenrode, noemt een combinatie van computer en mens „helemaal geen slecht idee”. „Een levende taxateur is nog altijd onmisbaar, maar als een algoritme op een begrijpelijke wijze tot een waardebepaling komt, kunnen ze elkaar versterken.”

Ook de Nederlandse Vereniging van Banken en de Vereniging Eigen Huis, belangenbehartiger van huizenbezitters, zijn positief. De organisatie achter de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), de regeling die bescherming biedt als de hypotheek niet meer betaald kan worden, maakte in maart bekend vanaf 1 juli hybride taxaties te accepteren voor hypotheekaanvragen met NHG.

Impasse

Maar niet iedereen is even enthousiast over de hybride taxatie. Makelaarsvereniging NVM laat desgevraagd weten „dat we niet staan te juichen over op afstand taxeren”, zegt een woordvoerder. „In onze ogen kun je geen goede taxatie doen zonder het huis te laten bekijken door een taxateur.”

Opvallend genoeg blijft een reactie van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs uit. Deze NRVT is de toezichthouder van de taxatiewereld en noemt zich „van, voor en door taxateurs”. Sinds vorig jaar kent de organisatie een stuurgroep waarin vertegenwoordigers van banken, taxateurs, makelaars en modelleveranciers praten over de ontwikkeling van een eigen hybride model voor de hele markt. Daar is tot nu toe nog niets uitgekomen.

Navraag door NRC leert dat de gesprekken in de stuurgroep in een impasse verkeren. Met nog drie maanden tot de richtlijn van kracht wordt, besloten ING, Calcasa en Taxatheek daarom het heft in eigen hand te nemen, zegt ING-manager Flikweert. „We vinden het belangrijk dat klanten ook na 1 juli een betaalbare taxatiemethode voorhanden hebben. Omdat we geen zicht hebben op de oplossing die de taxatiebranche wil bieden, hebben we ervoor gekozen zelf iets neer te zetten om te voorkomen dat we straks met lege handen staan.”

Oorzaak van de patstelling in de stuurgroep is een verschil in interpretatie van de Europese richtlijn. Taxateursvereniging NRVT en makelaarsgroep NVM willen het computerrapport op meer punten door taxateurs laten controleren dan de andere partijen. „Hoeveel extra checks wil je laten doen, en hoeveel tijd en geld mag het kosten? Daar zit de spanning”, zegt Calcasa-directeur Pellemans. Een ander punt van discussie is of een algoritme voldoende rekening kan houden met regionale verschillen en of de taxateur uit de regio moet komen waar de getaxeerde woning staat.

Bang voor verlies van werk?

Waar het op neer lijkt komen, aldus Flikweert, is dat de makelaars en taxateurs het idee hebben dat de computer hun werk overneemt. In feite gebeurt het tegenovergestelde, zegt hij. „Door de komst van de desktoptaxatie moet een taxateur voortaan alle waardebepalingen controleren die hiervoor modelmatig gedaan werden en waar we al op financierden. Dat is juist een extra controle, en voor taxateurs extra handel.”

Bovendien, zeggen ING en Calcasa, wordt per 1 juli een taxatierapport in een uitgebreidere vorm geïntroduceerd, wat voor meer werk zal zorgen. Met het nieuwe rapport wil de branche tegemoetkomen aan de zorgen van toezichthouder De Nederlandsche Bank over de onafhankelijkheid van zulke rapporten.

Lees ook: Hoe taxaties de prijzen op de woningmarkt opdrijven

Makelaarsvereniging NVM spreekt tegen dat ze zich zorgen maakt om werk voor taxateurs. „Als taxeren zo simpel zou zijn dat een computer dit kan doen, was dat misschien het geval geweest. Maar taxeren is veel meer. De taxateur is in onze ogen cruciaal”, zegt een woordvoerder.

De NRVT laat op herhaalde verzoeken om een reactie slechts weten „de casus [van de desktoptaxatie] te bestuderen”.

Hoogleraar Van Gool ziet de discussie als een achterhoedegevecht. De hybride taxatie is in zijn ogen onontkoombaar. „In onze wereld zijn er altijd partijen die ontevreden zijn. Bij elke nieuwe ontwikkeling is er tegenkracht. Maar er wordt steeds meer mogelijk, de techniek wordt steeds beter. We moeten met onze tijd meegaan.”