Na epidemieën in het verleden daalden de huizenprijzen - maar slechts voor korte tijd

Vastgoed De woningmarkt leed niet lang na eerdere epidemieën, blijkt uit onderzoek. Maar die situaties kun je slecht vergelijken met nu.

Weerspiegeling van Amsterdamse grachtenpanden.
Weerspiegeling van Amsterdamse grachtenpanden. Foto Berlinda van Dam/HH/ANP

Epidemieën hebben in het verleden slechts tot relatief kortstondige dalingen geleid van de koop- en huurprijzen van woningen. Dat concluderen Marc Francke, hoogleraar vastgoedwaardering aan de Universiteit van Amsterdam, en Matthijs Korevaar, universitair docent financiering en woningmarkt aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. Ze onderzochten gegevens over demografische ontwikkeling, onroerendgoedtransacties en investeringsportfolio’s uit Amsterdam tijdens negen pestuitbraken in de zestiende en zeventiende eeuw en uit Parijs tijdens twee cholera-epidemieën in de negentiende eeuw.

Het artikel van het duo hierover maakt deel uit van het proefschrift Financial Lessons from the Long History of Housing Markets, waarop Korevaar vorige maand promoveerde aan de Universiteit Maastricht.

De twee auteurs verwachtten bij aanvang van hun onderzoek in 2017 eigenlijk al geen langdurige prijseffecten van epidemieën. Korevaar: „Amsterdam kreeg in de door ons bestudeerde periode te maken met zo’n tien pestuitbraken. Zonder snel herstel hadden wij nu nooit gesproken van de Gouden Eeuw.”

Wat het duo wel verraste, waren de verschillende effecten op koop- en huurprijzen. Je zou min of meer gelijke schommelingen bij beide verwachten. „Maar de huren gingen – gemeten over het jaar van de epidemie en het jaar erna – maar 5 tot 6 procent omlaag, relatief veel minder dan de koopprijzen”, zegt Korevaar. Verklaarbaar is het wel: „Het eigenwoningbezit lag in beide steden laag, zoals vandaag nog steeds. Ergens tussen de 15 en de 30 procent. Corporaties – die meer geneigd zijn om naar de belangen van huurders te kijken – bestonden nog niet. Er was enkel particuliere verhuur.”

Grote aantrekkingskracht

Koopprijzen lagen zes maanden na een uitbraak zo’n 13 procent lager dan voor de epidemie, en trokken daarna binnen een paar jaar vrij snel weer aan. Dat heeft waarschijnlijk te maken met de korte duur van een epidemie. Ook komt het vermoedelijk door de komst van grote groepen migranten in de jaren erna. Amsterdam en Parijs hadden een enorme aantrekkingskracht op mensen van buiten.

Lees ook: Sleept de woningmarkt ons door de coronacrisis?

De grotere hoeveelheid data over het Parijs van de negentiende eeuw stelde de onderzoekers in staat naar effecten per wijk te kijken. „Sterftecijfers konden per wijk sterk verschillen”, vertelt Korevaar. „In arme buurten overleed soms wel 6 procent van de bevolking, terwijl dat in meer gegoede stadsdelen in de buurt van de Champs-Élysées maar 1 procent was. Hoewel de hele stad was getroffen door een cholera-epidemie, waren de prijsdalingen veel forser in de wijken waar de uitbraak veel slachtoffers maakte. Toch verdwenen die verschillen ook binnen een paar jaar.”

De prijsschommelingen die de onderzoekers vonden bij de vroegere epidemieën in Amsterdam en Parijs laten zich niet één op één vergelijken met de huizenmarktontwikkelingen in de grote steden in deze coronatijd. Korevaar: „Bij de koopprijzen is nu zelfs sprake van een forse stijging met 12 procent. Huurprijzen zijn wel wat gedaald, onder meer door het wegblijven van expats. Veel factoren zijn nu ook anders. Zo worden huizen niet meer per veiling verkocht en wonen veel meer kopers zelf in de huizen. De hypotheekrente is bovendien heel laag, en de overheid steekt miljarden in steun om de economische effecten van de pandemie te beperken. Demografische aspecten spelen ook een rol: er zijn relatief veel ouderen en veel van hen hebben behoorlijk wat spaargeld.”