Wat heeft het woningbouwbeleid van Ollongren opgeleverd?

Woondeals Twee jaar geleden ondertekende minister Kajsa Ollongren de eerste van haar zes woondeals, een belangrijk initiatief om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. Hoe kijken de betrokken wethouders naar de resultaten?

De koning en minister Ollongren in de Utrechtse wijk Veemarkt. Met ‘woondeals’ moet tempo worden gemaakt met de bouw van nieuwe huizen in zes regio’s, waaronder Utrecht.
De koning en minister Ollongren in de Utrechtse wijk Veemarkt. Met ‘woondeals’ moet tempo worden gemaakt met de bouw van nieuwe huizen in zes regio’s, waaronder Utrecht. Foto Robin van Lonkhuijsen/ANP

Alsof het zo moet zijn, schijnt op een winterse woensdag in januari 2019 volop de zon. Minister Kajsa Ollongren (Binnenlandse zaken, D66) loopt naast – de dan nog Groningse burgemeester – Peter den Oudsten (PvdA) door de straten van de nieuwe woonwijk Ebbingekwartier. De buurt, vroeger een allegaartje van clubs, winkels en studentenwoningen, heeft een flinke opknapbeurt gehad; er zijn sinds 2015 veel nieuwbouwwoningen neergezet. De wijk heeft „een stormachtige ontwikkeling” doorgemaakt, zal de minister later in een persbericht schrijven.

Zo’n ontwikkeling wil de minister in het hele land. De realiteit is anders: Nederland heeft een groot woningtekort, inmiddels opgelopen tot 330.000. Starters kunnen geen huizen meer kopen, mensen met banen in de zorg en het onderwijs kunnen de huurprijzen in grote steden niet meer betalen. Daarom kijken Ollongren en de burgemeester die ochtend in Groningen blij als ze hun handtekening zetten op een banner met de kaart van Nederland. Bovenaan de banner staat: Woondeals 2019.

Het is het begin van een serie werkbezoeken en ondertekeningen die minister Ollongren in de daaropvolgende maanden doet. Met zes stedelijke regio’s sluit de minister een zogenoemde woondeal; een verzameling bestuurlijke afspraken tussen het Rijk, provincie en gemeenten over onder meer het aantal te bouwen woningen, wet- en regelgeving voor de aanpak van excessen op de woningmarkt en maatregelen om de leefbaarheid in kwetsbare wijken te bevorderen. Veel geld is er niet mee gemoeid – op wat tonnen voor onderzoeken en experimenten na.

Zes woondeals

Na Groningen volgen het stedelijk gebied Eindhoven, de zuidelijke Randstad (onder meer Rotterdam en Den Haag), de regio Utrecht en metropoolregio Amsterdam. Dit jaar tekent de regio Arnhem-Nijmegen de zesde woondeal.

Twee jaar na die eerste handtekening – en aan het einde van Ollongrens ambtstermijn, met de Tweede Kamerverkiezingen van maart in het vooruitzicht – blijken de woondeals een van haar belangrijkste initiatieven te zijn geweest om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. Het is Ollongrens antwoord geweest op de roep om landelijke regie. NRC benaderde de wethouders wonen van zeven steden die zo’n woondeal sloten met de vraag: wat hebben ze concreet opgeleverd?

Lees ook: Ollongren is een manager, niet iemand van de politieke strijd

Twee jaar terug hadden de deelnemende steden hun mond vol van de erkenning die zij dankzij de woondeals van het Rijk kregen. „De problematiek op de Utrechtse woningmarkt doet er nu toe”, zo zei de Utrechtse wethouder Kees Diepeveen (GroenLinks) vorig jaar tegen NRC.

Nog altijd zeggen gemeentebestuurders blij te zijn met het initiatief. „Eindelijk kregen we aandacht van de overheid voor het probleem waar we hier in onze regio mee kampen”, zegt wethouder Roeland van der Schaaf (PvdA) van Groningen.

Papieren tijger

De contacten tussen gemeenten en de landelijke overheid zijn verbeterd. „De lijnen zijn nu veel korter”, zegt wethouder Harriët Tiemens (GroenLinks) uit Nijmegen. „Binnenlandse Zaken is echt onze partner in crime geworden”, zegt de Eindhovense wethouder Yasin Torunoglu (PvdA). Ook de communicatie tussen de betrokken afdelingen van de gemeentelijke en landelijke overheden zijn beter, merkt Laurens Ivens (SP), wethouder in Amsterdam. „Ik ben heel enthousiast dat we een keer geen ruziënde overheidslagen hebben.”

Per regio zijn afspraken gemaakt over de woningbouwproductie voor de komende jaren. Zo moeten de metropoolregio Amsterdam en de zuidelijke Randstad vóór 2025 elk 100.000 nieuwe woningen neerzetten. In Groningen en Arnhem-Nijmegen gaat het om 20.000.

Zonder geld om woningen te bouwen [...] blijft de woondeal een papieren tijger

Roeland vd Schaaf wethouder in Groningen

Dat zijn meer huizen dan de steden vóór de woondeals wilden bouwen. En het zijn duidelijke afspraken waar iedereen zich aan verbindt, zeggen de wethouders. Wethouder Torunoglu uit Eindhoven: „We hebben de voortdurende discussie over aantallen, die we continu met andere gemeenten in de regio en met de provincie hadden, achter ons gelaten.”

Aan de gemeenten nu de opdracht locaties te vinden voor die woningen. „Dat hebben we gedaan en daardoor liggen we nu op schema”, zegt wethouder Van der Schaaf uit Groningen. Maar, zo stelt hij, „dat is niet dankzij de woondeal”. Hij is ontstemd dat zijn stad geen geld heeft gekregen van het Rijk. „Zonder middelen om woningen te bouwen op de beschikbare grond, blijft de woondeal een papieren tijger.”

Andere woondealregio’s hebben die financiële steun inmiddels wel gekregen. Eind 2019 maakte minister Ollongren bekend 1 miljard uit te trekken, via een ‘woningbouwimpuls’. Gemeenten konden een subsidieaanvraag indienen voor geld dat bedoeld is om bouwprojecten te versnellen, meer woningen neer te zetten of om meer betaalbare huizen te bouwen. In september werd het eerste deel van het geld, 290 miljoen euro, toegekend aan 27 projecten.

Hoewel de woningbouwimpuls losstaat van de woondeals, staan 21 van de 27 projecten die geld kregen, in regio’s met zo’n woondeal. „Met de 46 miljoen euro die we hebben gekregen, kunnen we 6.100 woningen bouwen”, zegt wethouder Bas Kurvers (VVD) van Rotterdam. Hij noemt het geld „de boter bij de vis” van de woondeal. „Deze gebieden waren in de woondeal al benoemd als locaties waar snel woningen gebouwd konden worden. In mijn beleving hadden we als subsidieaanvrager met een woondeal absoluut een streepje voor.”

Meerdere wethouders zeggen dat zij hun subsidie uit de woningbouwimpuls deels te danken te hebben aan hun woondeal. Des te groter is dan ook de teleurstelling voor Groningen. Van der Schaaf: „We kregen te horen dat we onze aanvraag onvoldoende onderbouwd hadden. Maar we hebben de aanvraag samen met het ministerie geschreven, we hebben zo’n woondeal. Dan is het toch jammer dat je achter het net vist.”

Belangrijk in de woondeals zijn ook de afspraken over wet- en regelgeving. Die zijn hard nodig, zeggen de gemeentebestuurders, om misstanden aan te pakken. Overal kampen ze met malafide verhuurders, particuliere beleggers die huizen wegkapen voor de neus van starters en stijgende koop- en huurprijzen. „Ik heb te weinig regie over de markt”, zegt Torunoglu uit Eindhoven. „Daar heb ik het Rijk voor nodig.”

Met juridische instrumenten zoals een noodknop (een maatregel die excessieve huurstijgingen in de vrijehuursector moet voorkomen), een vergunningenstelsel voor verhuurders of een zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen om particuliere beleggers af te schrikken, wilden de regio’s graag aan de slag.

Malafide verhuurders

Vooralsnog is daar weinig van terecht gekomen. „De minister weet allang dat wij in Den Haag graag een vergunningstelsel willen invoeren”, zegt de Haagse wethouder Martijn Balster (PvdA). Hij doelt op een systeem waarbij huiseigenaren een vergunning moeten aanvragen om hun woning te kunnen verhuren, die ook weer ingetrokken kan worden als ze zich niet aan de regels houden. Balster: „Daarvoor hebben we een juridisch kader nodig dat omschrijft wat goed verhuurderschap is, anders kan ik niet handhaven. Ik kan malafide verhuurders nu pas na twee overtredingen en pas als het faliekant fout is gegaan, aanpakken.” Alleen Groningen heeft bij wijze van proef een vergunningenstelsel kunnen invoeren.

Sommige steden zijn zelf maar aan de slag gegaan met regelgeving. Zo is een antispeculatiebeding, dat verbiedt dat mensen hun nieuwbouwhuis snel met winst doorverkopen kunnen worden, populair. Zo’n twintig gemeenten, waaronder Amsterdam en Utrecht, verplichten kopers van nieuwbouwhuizen een aantal jaar in hun nieuwe huis te wonen – gemeenten kunnen dat doen als ze de grond bezitten waarop nieuwbouwprojecten verrijzen, zo kunnen ze eisen stellen aan die projecten. Andere gemeenten hebben verkamering verboden – in Amsterdam is het in twaalf wijken niet meer toegestaan.

Beleid gaat niet ver genoeg

Tegen speculatie met en verhuur van bestaande woningen, het overgrote deel van alle huizen, kunnen wethouders zonder aanvullende wetgeving echter weinig doen. „Wij proberen het op te lossen met lokale overeenkomsten, maar ik doe het liever met wettelijke ondersteuning”, zegt wethouder Diepeveen uit Utrecht .

De minister heeft wel beleid opgesteld, maar dat gaat de wethouders niet ver genoeg. Neem het wetsvoorstel voor een opkoopbescherming; daarmee kunnen gemeenten wijken aanwijzen waar het kopen van een huis voor verhuur niet is toegestaan. Die moet in de plaats komen van de verplichting zelf in een gekocht huis te wonen. „Dat schrikt nieuwe verhuurders af, maar zo los ik het probleem met zittende verhuurders niet op”, zegt wethouder Kurvers uit Rotterdam.

Het leek alsof ze bij start van dit kabinet ruimtelijke ontwikkeling hadden vergeten

Harriët Tiemens wethouder in Nijmegen

In plaats van de noodknop is er een tijdelijk maximum gesteld aan huurprijsstijgingen. De huren in de vrije sector mogen voorlopig jaarlijks 1 procent plus inflatie stijgen, besloot het kabinet onlangs. Een goede stap, zegt Diepeveen, maar daarmee kan hij niks doen aan een stijging van de huur als nieuwe bewoners een woning betrekken. Juist dan verhogen verhuurders hun huren het meest.

Meer ruimte voor corporaties

Ook corporaties zijn erbij betrokken. Zij hebben, zeggen de wethouders, meer ruimte gekregen om te bouwen, ook in het middenhuursegment – woningen met huren tussen de pakweg 720 en 1.100 euro. „Dit gaat ons de komende jaren enkele honderden woningen in dit segment opleveren”, zegt Van der Schaaf van Groningen.

Corporaties krijgen ook een korting van 25.000 euro per nieuwbouwwoning op de verhuurderheffing, een belastingmaatregel waar corporaties jaarlijks ongeveer 1,7 miljard euro aan kwijt zijn. Het is een financiële hervorming die de gemeentebestuurders toejuichen, maar liever nog zien ze de verhuurderheffing helemaal verdwijnen. „De corporaties in onze regio kampen met een structureel tekort van 10 miljard euro”, zegt Balster uit Den Haag.

Het past bij de oproep die alle zeven wethouders doen aan het Rijk: maak van de financiële bijdrage aan de woningmarkt een blijvertje. „De woondeals zijn geen structurele aanpak, terwijl woningen neerzetten langetermijnprojecten zijn”, zegt Van der Schaaf uit Groningen. Een nieuwe woondeal met dezelfde afspraken zou niet veel toevoegen, zegt hij. Collega Balster uit Den Haag zou „zonder structurele financiële oplossingen” ook niet akkoord gaan met een nieuwe deal.

Zes stedelijke gebieden met een woondeal van minister Ollongren

Diepeveen uit Utrecht wil dat wel: „Met concrete afspraken, want nu gaat het niet snel genoeg.” En Kurvers uit Rotterdam zegt: „Ik zie dit niet als iets eenmaligs, maar als het begin van een langdurige samenwerking. En ik heb de indruk dat het Rijk er ook zo instaat.”

Minister van Wonen?

De woondeals waren een overbruggingsmaatregel naar een nieuw kabinet, zegt Tiemens uit Nijmegen. „Het leek wel alsof ze bij de start van dit kabinet ruimtelijke ontwikkeling waren vergeten. Gelukkig doet het ministerie nu met onder meer de woondeals en de woningbouwimpuls wat ze kunnen, maar de ruimte die het coalitieakkoord ertoe biedt, is beperkt. Er moeten echt structureel dingen anders.”

Een nieuw ministerie van Volkhuisvesting of een minister van Wonen zien de wethouders wel zitten. „Zolang dat maar niet allerlei ministeriële reorganisaties oplevert, anders zijn we zo weer twee jaar verder”, zegt Kurvers uit Rotterdam. Laat een minister of ministerie een verzamelplek zijn, zegt Torunoglu uit Eindhoven, „waar je voorbeelden van wantoestanden of andere ontwikkelingen kan verzamelen, om te kijken of dat elders ook speelt”.

„Ten opzichte van het tempo waarmee de problematiek op de woningmarkt toeneemt, blijven de maatregelen achter”, concludeert de Amsterdamse wethouder Ivens. „Als we willen dat we kunnen blijven bouwen, moet het Rijk met nieuwe afspraken en spelregels komen. Zij zijn aan zet.”