Is er in het nieuwe Rotterdamse ZOHO straks nog plek voor creatieve ondernemers?

Ruig en rafelig. Rotterdam mag zichzelf graag omschrijven als een stad met scherpe randjes en lelijke hoekjes, onguur en onaangeharkt. Oude verlaten haven- en bedrijfsterreinen, waar niemand zijn wil, anders dan op zoek naar goedkoop onderdak in verloederende gebouwen.

Het Zomerhofkwartier, ingeklemd tussen het Hofplein en het Oude Noorden, was zo’n buurtje. Na de oorlog volgebouwd met bedrijfspanden die vijftig jaar later verouderd en verlaten waren. Partycentrum Palace, dat nog voor enige reuring zorgde, brandde in 2007 volledig uit en liet een gat achter in de wijk.

Met plekken als het Zomerhofkwartier wist de gemeente lange tijd niet goed raad. Om leegstand te bestrijden en levendigheid te bevorderen werden ze uitgeroepen tot vrijplaatsen voor kunst, creativiteit en ontluikend ondernemerschap. Met een modieuze term werden ze stadlabs genoemd: laboratoria waar nieuwe vormen van stedelijkheid mochten ontstaan.

Behalve het Zomerhofkwartier behoren het Schiekadeblok en het Merwe-Vierhavengebied tot de bekendere stadslabs, die kennelijk gedijen onder hippe namen als ZOHO, Central District en M4H. Voor alle drie geldt inmiddels evenzeer dat gemeente en projectontwikkelaars hun oog erop hebben laten vallen voor het realiseren van woningen en kantoren. Naast het Schiekadeblok verrijzen hoge torens, in M4H komt een nieuwe woonwijk en ook in ZOHO zullen nieuwe woontorens verrijzen.

De plannen voor ZOHO werden afgelopen zomer ontvouwd. Bovenop de huidige bebouwing komt een nieuwe laag van woonblokken en groen die is verbonden met de Hofbogen. In het midden komt er een open plein waar bewoners en werkenden elkaar kunnen tegenkomen voor sport en ontspanning. De bruisende buurt wordt een inspirerende schakel tussen de binnenstad en het Oude Noorden, beloven ontwikkelaars Leyten en Stebru.

ZOHOprincipes

Vaak heeft de opwaardering van een oude buurt ook een opwaardering van de huren tot gevolg, om de investeringen erin terug te verdienen. Huurders kunnen die niet altijd opbrengen. In ZOHO moet dat anders: dat blijft een plek voor creatieve ondernemers, zo is uitdrukkelijk de bedoeling.

Dat is voor een groot deel te danken aan de ‘ZOHOcitizens’, de ondernemers in het gebied die zich vier jaar geleden verenigden toen duidelijk werd dat woningcorporatie Havensteder, eigenaar van het merendeel van het vastgoed, dat ging verkopen aan een ontwikkelaar. „Toen hebben wij bij Havensteder en de gemeente onze vinger opgestoken om daarin een stem te hebben”, zegt Raymond van den Broek, voorzitter van de citizens.

College wil 233 mln euro investeren in zeven grote stadsprojecten met groen

Havensteder en de gemeente bleken daarvoor open te staan, maar stelden de voor de hand liggende vraag: wat willen jullie dan? Een antwoord kwam er in de vorm van vijf ‘ZOHOprincipes’: het gebied zou experimenteel moeten blijven (in ruimtelijke zin en als broedplaats voor innovatie), betrokken (met participatie van bewoners en ondernemers), gemixt (met kleine en middelgrote gebouwen, oud en nieuw, goedkoop en duur), duurzaam (groene stadsnatuur en klimaatbestendig), en verbindend (tussen bewoners en bedrijven en tussen verschillende culturen).

De principes werden omarmd door Havensteder en de gemeente en als criteria verankerd in de tender die werd uitgeschreven. „Omdat wij vonden dat wij degenen waren die dit het beste konden bewaken, wilden we meebeslissen en in de jury zitten”, zegt Van den Broek. „Ook dat is gebeurd, en dat is vrij experimenteel. Ik denk dat dit niet eerder is voorgekomen.”

Dat de citizens werden betrokken bij de selectie en de aanwijzing van de winnaar, betekent niet dat hun favoriete kandidaat het is geworden. Niet dat het plan van Leyten/Stebru niet mooi of goed was: „Het waren eigenlijk alle vier goede plannen”, zegt Ariënne Boelens, destijds bestuurslid van de citizens. „Maar wij hadden vraagtekens bij de manier waarop dit consortium de participatie van ondernemers en bewoners wil regelen: te topdown. Nee, we hebben ons niet van de beslissing gedistantieerd, maar wel eerlijk gezegd: jullie zijn niet onze eerste keus.”

Boelens mist de affiniteit met de creatieve sector. „Creatievelingen hebben als beginsel: wat vind ik belangrijk en hoe kan ik daar geld mee verdienen. Bij een commercieel bedrijf is dat alleen het laatste. Daardoor verdient die creatieve sector minder, en kijkt anders naar ruimte. Daar moet je rekening mee houden als je voor die gebruikers een gebied ontwikkelt.”

„Qua stedenbouw en architectuur is het winnende plan ok, met mooie landschappelijk en ecologische elementen”, vindt Van den Broek. Maar ook volgens hem krijgt de participatie van de huidige ondernemers in de toekomstige ontwikkeling te weinig ruimte. „We zouden ons graag als onderdeel zien van het proces in de toekomst, en niet alleen als een club waarmee je kunt sparren. Het vermoeiende is dat je continu moet uitleggen en bewijzen dat het ook voor de ontwikkelaars waarde heeft.”

Wat die waarde dan is? De dynamiek in het gebied, zegt Van den Broek. „Dat er makers, kunstenaars en andere creatievelingen permanent in de stad aanwezig zijn, en niet alleen tijdelijk in leegstand ver daarbuiten. ZOHO is misschien wel de laatste plek midden in de stad, want M4H ligt daar ver buiten en aan het Delfseplein zijn er al velen vertrokken. Die leuke plekjes waardoor iedereen een paar jaar geleden Rotterdam als een soort nieuw Berlijn zag, dreigen te verdwijnen.”

Verschillende gradaties participatie

Volgens Karlijn Bouvy van Leyten/Stebru is het opzetten van de ‘stakeholder-participatie’, het zogenaamde ZOHOberaad, in een afrondende fase. „De citizens zijn hier direct bij betrokken en zullen hier zeker een voorname rol in krijgen. Zij kennen het DNA van de ZOHO-ondernemer het beste en wij geven hen graag de mogelijkheid om deze kennis in te zetten in het doorontwikkelen van het gebied.”

Het afgelopen jaar zijn er al verschillende activiteiten ontplooid, en die gaan door in 2021, als de werkzaamheden beginnen. Bouvy: „We organiseren verschillende bijeenkomsten, over het inrichtingsplan voor de openbare ruimte en over de diverse ontwikkelplannen voor de bouwkavels. We combineren dit – als de corona maatregelen het toelaten – zo veel mogelijk met activiteiten in het gebied, in samenwerking met de ZOHO community.”

De opzet van het ZOHOberaad met alle partijen is dus nog gaande, met verschillende gradaties van participatie. Maar als de uitkomst is dat de citizens onderdeel zijn van een ‘community’ die mag meepraten maar formeel alleen een adviserende rol heeft, dan vinden zij dat net iets te mager. Vooral als het gaat om de huisvesting van de ondernemers tijdens en na de ‘verbouwing’. De vrees is dat er een leegloop op gang komt. „Het is niet te voorkomen dat ondernemers moeten verhuizen als hun werkplek wordt aangepakt”, zegt Bouvy. „Maar in de fasering is het uitgangspunt dat er altijd plek in het gebied beschikbaar is om te werken. Dit is gedaan vanuit het oogpunt om de huidige ondernemers altijd de gelegenheid te geven in het gebied te blijven.”

Dat mag voor de huidige ondernemers een geruststelling heten, evenals de wetenschap dat in de tender al als voorwaarde is gesteld dat een minimum hoeveelheid betaalbare ruimte beschikbaar blijft voor de creatieve sector, in elk geval de komende tien jaar. Maar feit blijft dat er na afloop minder vierkante meters overblijven dan er nu zijn. Bovendien is ‘betaalbaar’ relatief, zegt Van den Broek. „Voor sommige ondernemers is dat nog te hoog, die kunnen hier nu huren omdat ze in een collectief zitten waarin anderen wat meer betalen. Dat regelen ze onderling. Onzekerheid kan ertoe leiden dat het uit elkaar valt en er mensen wegtrekken. Dat moet je niet willen. Ook in de tussentijd moet het levendig blijven.”

Pleidooi van de citizens is dan ook dat de huidige gebruikers het zelf in de hand nemen. „Geef ons die vierkante meters, dan verdelen wij die wel”, zegt Boelens. „Wij hebben berekeningen gemaakt dat ze dan niet minder aan ons verdienen, maar wij wel op onze manier via een huurverdeling onze fijne goedkope werkplekken houden in een stuk stad dat dankzij ons levendig is geworden.”

Of en hoe het zover komt, staat nog niet vast. De fase waarin de bewoners en de nieuwe huisbazen elkaar aftasten, is nog niet voorbij. Boelens is niet optimistisch, en heeft zich teruggetrokken uit het bestuur van de citizens. „Omdat ik vind dat het goed is dat er nieuw bloed komt, maar ook omdat ik niet geloof in het participatietraject zoals het er nu uitziet. Maar er zijn nog altijd citizens die er hard aan werken om het te laten slagen, dus wellicht is nog niet alles verloren.”

Voorzitter Van den Broek heeft meer vertrouwen: „Ik zie een positieve houding bij de nieuwe eigenaren. Maar we missen het bewustzijn van een werkelijk gemeenschappelijk belang. Verschillende perspectieven samen versterken elkaar. Alle partijen zijn dan essentieel en moeten als gelijkwaardige partners aan tafel zitten.”