Analyse

Sleept de woningmarkt ons door de coronacrisis?

Huizenprijzen De prijzen van woningen blijven stijgen. Omdat huizenbezitters daardoor meer besteden, helpt dat de economie. Maar een kantelende huizenmarkt kan volgend jaar ook extra problemen geven.

Illustratie Pepijn Barnard

Waar is de zwaartekracht gebleven op de woningmarkt? In het derde kwartaal van dit jaar stegen de huizenprijzen met ruim 11 procent. Volgens de laatste gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) ging die stijging in oktober gewoon door – al zit er enige vertraging in de rapportage. Een gemiddelde koopwoning in Nederland kost nu iets meer dan 350.000 euro. En dat terwijl de hevigste recessie woedt sinds de jaren dertig.

Vergelijk dat eens met de vorige piek op de woningmarkt: 262.000 euro in augustus 2008. Een maand later viel de Amerikaanse zakenbank Lehman om en begon de kredietcrisis.

Er is dit jaar veel teruggekeken op die gebeurtenis. Na de kredietcrisis hielden de woningprijzen zich aanvankelijk verrassend goed. Maar al snel viel de naam van Wile E. Coyote: de tekenfilmfiguur (uit de serie Road Runner) die in een ravijn stapt, maar pas valt nádat hij zich dat heeft gerealiseerd. En inderdaad: tot de vroege lente van 2009 hield de woningmarkt zich prima. Maar daarna keek het beest toch naar beneden en begon een val die duurde tot juni 2013 – bijna vijf jaar. In die periode zijn de woningprijzen met meer dan een vijfde gedaald.

De coronarecessie is uniek

Niemand weet of dit nu ook gaat gebeuren. Een groot verschil: de recessie door de kredietcrisis was afkomstig uit de economie en de financiële sector zelf, waar de kredietverlening door de private sector volledig uit de hand was gelopen. De economische kant van de coronacrisis is van bovenaf door de overheid opgelegd, bijvoorbeeld met de tijdelijke sluiting van bedrijven, een grootscheepse beperking van de bewegingsvrijheid en een stop op het toerisme.

Zal zo’n recessie niet veel makkelijker weer omslaan in een hausse, wanneer alles weer mag en het opgekropte geld en de geknevelde energie vrijkomt? Over zo’n diep, maar tijdelijk dal valt heen te kijken, naar de grazige weiden aan de overkant. De aandelenmarkten lijken dat te doen, en staan inmiddels weer dichtbij of zelfs boven hun records van begin dit jaar. Waarom zou de woningmarkt ook niet zo reageren?

Hoe huizen zich houden is van grote invloed op de economie, maar economen hebben zich lang beziggehouden met de vraag hoe dat precies gaat. Dat heeft alles te maken met het hybride karakter van het huis. Is het nou primair een plek om te wonen, een dak boven je hoofd en dus een consumptiegoed? Of is het een belegging waarvan de koper hoopt en verwacht dat die rendeert? Onderzoek naar de effecten van de kredietcrisis van 2008 en de jaren daarna, heeft tot betere inzichten geleid.

Toezichthouder DNB zocht in januari 2018 uit hoe de huizenprijs de consumptie beïnvloedt. De centrale bank onderscheidt daarbij een aantal kanalen. In de eerste plaats geldt de algemene economische wetmatigheid van de permanente inkomenshypothese. Die stelt dat huishoudens hun consumptie baseren op hun huidige en toekomstige inkomensstromen. Bij een stijgende huizenprijs gaat die verwachte inkomensstroom omhoog, en dus ook de consumptie. Dit heet het vermogenseffect.

Ten tweede kunnen huiseigenaren die de waarde van hun woning hebben zien stijgen makkelijker een krediet nemen op de overwaarde van hun pand: het huis als pinautomaat, ofwel het onderpandeffect. Ten slotte is er nog het vertrouwenseffect: hoe hoger de waarde van je huis ten opzichte van je schuld, des te meer het consumentenvertrouwen stijgt (en des te meer iemand consumeert).

Uit de analyse van DNB bleek dat er een sterk verband is tussen waardeverandering van de huizen en de consumptie. Iedere procentpunt stijging (of daling) van de huizenprijzen, leidde tot een stijging (of daling) van de particuliere consumptie van 0,18 procent. Dat lijkt niet zo heel veel, maar de stijging van de consumptie sinds 2013 werd voor 60 procent gedreven door het herstel van de huizenmarkt, berekende DNB.

Stootkussen voor de recessie

De prijsstijging met ruim 11 procent in 2020 tot dusver, moet dus gewerkt hebben als stootkussen voor de coronarecessie. Maar blijft dat ook zo? Dat hangt ervan af wat de oorzaak is van de voortdurende stijging van de huizenprijzen. Daar zijn de meningen nogal over verdeeld.

De bekendste hypothese is: krapte. Er is een structureel tekort van zo’n 315.000 woningen, waardoor de vraag permanent groter is dan het aanbod en de prijzen dus blijven stijgen. Maar er is óók een behoorlijke monetaire invloed. Want woningen kunnen alleen duurder worden als de consument ze kan blijven betalen.

Woningkrapte of ruim geldbeleid

Omdat de coronacrisis alles overschaduwt, zijn de gevolgen van de vorige crisis op de achtergrond geraakt. Centrale banken voerden de afgelopen jaren een extreem ruim geldbeleid, met negatieve rentes en een grootscheeps opkoopbeleid van staatsleningen. Daardoor is de rente op langlopend krediet kunstmatig naar beneden gedrukt, en dus óók de rente op hypotheken.

Sinds het dieptepunt in 2013, toen zwaardere eisen voor hypotheek en aflossing werden doorgevoerd, is er een verband van bijna een-op-een tussen de dalende hypotheekrente en de stijgende woningprijzen. Dat heeft een opmerkelijk gevolg: de consument is gemiddeld evenveel kwijt aan maandelijkse bruto-rentebetalingen als enkele jaren terug, maar dan wel voor een veel duurdere woning.

De Nederlandsche Bank zelf publiceerde twee jaar geleden een onderzoek waaruit bleek dat in de afgelopen kwarteeuw de financieringsmogelijkheden van woningen een veel belangrijker invloed op de prijzen hebben gehad dan de krapte op de woningmarkt. De sterk gedaalde rente op hypotheken is daar een belangrijke factor bij geweest.

Is dit het juiste moment om een huis te verkopen? Hoge prijzen zijn een relevante factor, maar de woningmarkt voorspellen is niet eenvoudig.

Is een duurder huis óók inflatie?

In de afgelopen zeven jaar hebben de centrale banken die gedaalde rente zelf mede veroorzaakt, of in ieder geval gefaciliteerd. Maar waarom?

Het antwoord is simpel: te lage inflatie. Het feit dat de prijzen niet zo hard stijgen als bijvoorbeeld de Europese Centrale Bank wil (die streeft naar een inflatie van tegen de 2 procent), heeft bijgedragen aan het superruime geldbeleid. En hier wordt het pas écht interessant.

In de eerste zogenoemde luistersessie die het bestuur van De Nederlandsche Bank vorige week hield, waarbij maatschappelijke organisaties en burgers aan het woord kwamen, was het belangrijkste onderwerp: de huizenprijzen en waarom die niet meewegen in de inflatie. Het grote probleem, zo bleek al eerder, is: de burger ervaart door de steeds duurdere huizen een hogere inflatie dan de centrale bank meet, en verliest daardoor zijn vertrouwen in het beleid van de centrale bank.

Op dit moment worden de huizenprijzen niet meegewogen in het officiële inflatiecijfer. Alleen de huurprijzen wegen mee. Dat zorgt voor rare situaties. Persbureau Reuters berichtte onlangs dat de inflatie in de eurozone, die nu -0,3 procent bedraagt, 0,2 procent tot 0,3 procentpunt hoger zou zijn als woningprijzen net als in de VS zouden worden meegenomen. Dat geeft een vreemd figuur: de ECB jaagt met zijn ruime geldbeleid de inflatie via de woningprijzen wel degelijk op, maar meet dat effect vervolgens niet. Waardoor het geldbeleid te ruim blijft, enzovoort.

Niet alleen de krapte op de woningmarkt heeft dus de huizenprijzen opgejaagd, maar het monetaire beleid misschien nog wel veel meer. En dat heeft consequenties. ING schetste in oktober de vooruitzichten voor de huizenmarkt. Volgens de bank staan er op dit moment best wel wat seinen op rood.

De bank signaleerde een haperend vertrouwen van consumenten in de woningmarkt. Ook stroomt er minder vermogen van professionele beleggers naartoe. De groei van het aantal huishoudens neemt wat af, en daarmee ook de krapte op de huizenmarkt. Oplopende werkloosheid als gevolg van de coronarecessie zal dempend werken op de vraag naar huizen. En de langjarige rente kan wat gaan stijgen. Gezien het belang van hypotheektarieven voor de prijsvorming op de woningmarkt moet dat laatste effect niet worden onderschat.

Zijn we nu weer op een piek?

Zijn we dus wéér in de Wile E. Coyote-fase? Woningen zijn duur. Maar tot nu toe zijn ze relatief toch betaalbaar. Ten opzichte van de piek van vlak vóór de Lehmancrisis zijn de woningprijzen met 33 procent gestegen, maar afgezet tegen het inkomen zijn ze niet of nauwelijks toegenomen, blijkt uit cijfers van de club van industrielanden, de OESO. Volgens diezelfde gegevens geldt dat ook voor de verhouding tot de huren. En de consument is nu minder kwijt aan rente – maar wel meer aan aflossing.

Mocht de woningmarkt nu net als na de vorige piek op de huizenmarkt omslaan, dan heeft dat flinke effecten op de consumptie. Zoals de stijging de consumptie opjoeg, kan een daling ten koste gaan van de consumptie. Zelfs als de prijzen alleen maar pas op de plaats maken, verliest de economie een belangrijke stimulans.