Rijswijk wil dan maar zelf woningen gaan bouwen

Waar het Wilhelminapark ophoudt en de nieuwste buitenwijk van Rijswijk begint, is niet duidelijk te zien. De wijk Parkrijk is nog in aanbouw, en groen en water van het park lopen over in overgroeide taluds, diepe plassen en een modderige bouwweg waarover vrachtwagens af en aan rijden. In de verte verrijst het stalen geraamte van een toekomstige Montessorischool, daarachter is de bescheiden skyline van Delft te zien.

Aan het eind van de bouwweg is de gemeente iets speciaals van plan. Hier moeten negentig huurwoningen verschijnen – veertig eengezinswoningen en vijftig appartementen – met een huur van 737 tot 1.000 euro per maand. Niks bijzonders, zou je zeggen, ware het niet dat de gemeente dit project in eigen beheer wil ontwikkelen.

Afgelopen maand maakte het college van B en W bekend te gaan onderzoeken hoe dat het beste kan. Rijswijk is daarmee de enige Nederlandse gemeente die zelf middenhuurwoningen wil bouwen en exploiteren.

Nederland kan wel wat meer middenhuurwoningen gebruiken. Het komt minimaal 80.000 van dit type huizen tekort, schreef adviesbureau Stec Groep in mei. Door de coronacrisis is dat aantal nu vermoedelijk opgelopen. En dat terwijl de middenhuur een belangrijke plek inneemt op de woningmarkt: hier kunnen huishoudens terecht die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een koophuis.

Ook in 2018 speelde dit probleem al. Lees ook: Wie gaat er bouwen voor de middenklasse?

Er is dan ook sprake van noodzaak, zeggen de betrokken wethouders, Johanna Besteman (Wonen, CDA) en Jeffrey Keus (Financiën, Gemeentebelangen Rijswijk), in het nabijgelegen informatiecentrum van de nieuwe wijk. Rijswijk heeft als randgemeente van Den Haag de laatste jaren te maken gekregen met dezelfde prijsstijgingen als in de stad. Betaalbare woningen zijn schaars geworden. Besteman: „De middengroepen, zoals verplegers, onderwijzers, agenten – die kunnen nergens in onze gemeente terecht. Dan is het onze maatschappelijke taak om hen te helpen.”

Met het plan zelf woningen te bouwen gaat de gemeente Rijswijk terug in de tijd. Honderd jaar, om precies te zijn. Toen richtten de eerste gemeenten woningbedrijven op, die betaalbare woningen neerzetten voor arbeiders. „In 1920 werden 25.000 woningen gebouwd, en ongeveer 8.000 daarvan in het beheer van gemeenten”, zegt Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoed en financiering aan de universiteit van Maastricht.

Tot in de jaren tachtig bleef bouw en beheer van woningen een belangrijke gemeentelijke taak. Daarna kwam die verantwoordelijkheid bij corporaties en marktpartijen als institutionele en particuliere beleggers te liggen. De gemeentelijke afdelingen met kennis en expertise om grote woonprojecten te ontwikkelen, werden wegbezuinigd. Eichholtz is daarom sceptisch over het initiatief van Rijswijk: „Ik begrijp wel dat gemeenten niet achterover willen leunen, maar ik denk niet dat ze de mensen en de kennis in huis hebben om dit te doen.”

Laten afweten

Corporaties moeten zich sinds de nieuwe Woningwet (2015) op de sociale sector richten. Daardoor is de bouw van middenhuurwoningen bijna volledig afhankelijk geworden van marktpartijen. En juist zíj hebben het laten afweten, zegt wethouder Besteman. „Als andere partijen deze woningen willen neerzetten, zijn ze van harte welkom. Maar de markt kan dit blijkbaar niet realiseren.”

Lees ook: Hoe de overheid zelf de woningnood creëerde

Die klacht hebben meer gemeenten: beleggers willen een hoog rendement en kiezen daarom voor bouw van duurdere appartementen. Daarmee valt meer te verdienen. De middenhuur laten ze links liggen, die levert te weinig op.

Hoogleraar Eichholtz noemt het „aperte onzin” dat marktpartijen geen interesse zouden hebben. „Ik ken zo tien beleggers die dit project graag zouden doen. Het illustreert het amateurisme bij de gemeente dat ze deze partijen niet kunnen vinden.”

Gemeenten maken het zichzelf juist moeilijk, zegt Lucas Brons van Vastgoed Belang, de branchevereniging van vastgoedbeleggers. „Gemeenten stellen zo veel eisen en vragen zulke hoge grondprijzen dat beleggers dit soort projecten financieel niet rond kunnen rekenen.”

Hij vraagt zich af hoe de gemeente, als er geen ontwikkelaar valt te vinden, de businesscase „onder exact dezelfde voorwaarden en met dezelfde grondprijs” dan zelf wél sluitend krijgt.

Ook Eichholtz twijfelt of de gemeente dat lukt. „Ze moet dit project dan op een of andere manier goedkoper kunnen ontwikkelen. Maar ze hebben minder kennis, geen schaalvoordelen. Ik zie de magie niet, waarom zij het wel kunnen. Tenzij ze er subsidie tegenaan gooien, maar dan kun je net zo goed de grondprijs verlagen.”

Dat is precies wat geïnteresseerde marktpartijen in Rijswijk van de gemeente verlangden, zegt wethouder Keus. „Of dat we zouden toestaan dat de gematigde huren al na een paar jaar omhoog kunnen.” Maar de gemeente kan zich geen lagere grondprijs permitteren en zag met het oog op de doelgroep hogere huren evenmin zitten.

Hoe Rijswijk het dan wel denkt klaar te spelen? „Er is allereerst een enorme vraag naar, dus het moet lukken”, zegt Besteman. „En de kaarten liggen goed: we kunnen als gemeente met minder rendement genoegen nemen dan marktpartijen; de rente is laag, dus we kunnen goedkoop geld lenen; en het sentiment over marktdenken is de laatste jaren veranderd, waardoor we veel politieke steun hebben. Alle seinen staan op groen.”

Navolging in Den Haag

Het voornemen van Rijswijk kan niet alleen op kritiek rekenen, er zijn ook positieve geluiden te horen. „Wij zijn kritisch over de businesscase, maar we vinden dit een sympathiek initiatief”, zegt voorzitter Desirée Uitzetter van Neprom, de brancheorganisatie van Nederlandse projectontwikkelaars. „Er is een groot woningtekort, dus we kunnen alle hulp gebruiken. Wat Rijswijk nu doet, is wat we op grotere schaal aan de rijksoverheid vragen te doen.”

Hoogleraar Eichholtz noemt het plan ondanks al zijn kanttekeningen „toch een goed idee”. „Het is een experiment. Als dat ertoe leidt dat we meer doen aan woningbouw, is dat goed nieuws.”

Het initiatief van Rijswijk heeft zelfs navolging gekregen. Begin oktober nam de gemeenteraad van Den Haag een motie aan die het college vraagt te onderzoeken of het mogelijk is zelf woningen te bouwen. „Ik was positief verrast dat er zoveel steun was, ook van de wethouder”, zegt Peter Bos van de Haagse Stadspartij, die de motie indiende. „Ik speel al jaren met dit idee, en toen ik zag dat Rijswijk het ging doen, dacht ik: dit moeten wij ook proberen.” In Den Haag zou het gaan om sociale huurwoningen.

Is dit een voorbode van een nieuwe golf gemeentelijke woningbedrijven? De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) kijkt er terughoudend naar, aldus een woordvoerder. „De VNG vindt het zelf bouwen van woningen in het algemeen geen taak voor gemeenten. Andere opdrachtgevers zijn hier beter voor uitgerust. [Maar] elke gemeente kan zelf een afweging maken of het wenselijk is om zelf woningen te bouwen.”

Binnenlandse Zaken laat weten de Rijswijkse pilot te zien als „een manier om aan de vraag naar betaalbare woning structureel tegemoet te komen, die past bij de huidige marktomstandigheden”. Wel plaatst het ministerie kanttekeningen. „Het zelf ontwikkelen van woningen vraagt om specifieke expertise, brengt financiële risico’s met zich mee en moet passen binnen de regels voor staatssteun.”

Gemeente als huisbaas?

Hoe Rijswijk de woningen straks precies wil realiseren, onderzoekt het college nu. Halverwege 2021 moet er een voorstel bij de gemeenteraad liggen. Op dit moment acht wethouder Keus oprichting van een woonfonds, met deelname van de gemeente en partijen als bouwbedrijf DuraVermeer en corporatie Rijswijk Wonen, het meest kansrijk. Dat fonds zou dan geld lenen of door de deelnemers worden gevuld met privaat geld, voor aankoop van gemeentegrond en financiering van de woningbouw.

Keus: „Het voordeel van zo’n constructie is dat we de financiële risico’s delen. Want beleggen in vastgoed blijft een risico. En in deze constructie zou elke partij zijn eigen expertise leveren. De gemeente doet de grondzaken, het bouwbedrijf bouwt de woningen, de corporatie doet beheer, exploitatie en onderhoud. Het ligt niet voor de hand dat wij als gemeente ook daadwerkelijk huisbaas worden.”

Correctie 26 oktober 2020: In een eerdere versie van dit artikel stond dat er op de foto woningen te zien waren die zijn gebouwd door de gemeente. Dat is niet juist. De woningen staan in de wijk Parkrijk, waarvoor de gemeente plannen heeft in de toekomst zelf woningen te gaan bouwen. De huizen op de foto zijn door een andere partij neergezet.