Waar blijven toch al die nieuwe woningen in Rotterdam?

Woningen Bouwen: het was dé verkiezingsbelofte waarmee de VVD als electorale winnaar uit de bus kwam in 2018. Er moeten niet alleen véél woningen komen, maar ook het goede soort.

Sloop vanweder-opbouwpanden Westewagenstraat 62-80
Sloop vanweder-opbouwpanden Westewagenstraat 62-80

‘Het was een zwarte piste, maar nu begint de planvoorraad zich langzaam te vullen”, zegt wethouder bouwen Bas Kurvers (VVD). Het gaat zelfs zo goed dat sinds de gemeente de poorten openzette voor ongevraagde marktinitiatieven, ze het aantal voorstellen niet kunnen bijbenen.

Het college investeerde negen miljoen in nieuwe ambtenaren en er kwam een bups nieuwe maatregelen om de bouw (54.000 extra woningen in de regio tot 2030) te stimuleren én de goede richting op te dirigeren. Zo wordt er geld bijgelegd als een locatie niet rendabel is omdat de opbrengst niet in verhouding tot de investering staat. Kurvers: „Daarvoor heb ik een speciaal potje gekregen van 5 miljoen, die gebruikt kan worden als de grond vervuild is, of er leidingen inzitten of aanpassingen aan de infrastructuur moeten worden gedaan.” Zo investeerde hij onlangs een miljoen in een project voor meer dan duizend woningen in Hoogvliet.

Daarnaast oefent de stad ook druk uit op het type woningen, al gaat dat nog niet zo goed als Kurvers zou willen. „We hebben met ontwikkelaars afgesproken dat circa dertig procent van de gebouwde woningen voor het middensegment zijn. De mensen die ’s ochtends hun broodtrommeltje pakken en naar hun werk gaan, want die willen we vasthouden. Als je daar niet op stuurt krijg je, gezien de huidige bouwprijzen, alleen maar dure woonprojecten.” Bij projecten die nog moeten starten, zoals Feyenoord City, gaat het aantal woningen in het middensegment omhoog.

Vragen bij sloop van historisch woonblok in Rotterdam

Marktmeester

Een andere maatregel is de zelfbewoningsplicht en dat bij nieuw te bouwen huizen voor middenhuur, de prijzen voor 15 jaar vast worden gezet. Niet bepaald liberale maatregelen. „Als de markt niet functioneert heb je een sterke marktmeester nodig en dat ben ik dan maar. Als blijkt dat zonder afspraken geen enkele starter in Rotterdam meer aan een huis komt gaat er iets niet goed.”

Na de start van het college sloot Kurvers dan ook een woningbouwakkoord met corporaties, ontwikkelaars en bouwers. „In andere grote gemeenten maken ze een beleidsagenda, die de wethouder met de raad bespreekt en daarna is het klaar. Wij hebben met 44 partijen bedacht hoe we samen de bouwopgave gaan aanpakken.”

Een van de belangrijkste afspraken daarin was de wijziging van het gronduitgiftebeleid, waarbij de gemeente uitnodigde tot ongevraagde marktinitiatieven: zogeheten unsollicited proposals. Kurvers: „Als een ontwikkelaar ons verrast met een goed plan brengen we dat verder met onze grond, in plaats van dat we het via een tender aanbieden.” Architect Tom Bokkers is bezig met vier van deze unsollicited proposals, waarvan twee van rond de 50.000 m2. „Ik zie soms plekken in de stad die niet gezond zijn, waar je liever niet wilt zijn. Achterkanten, dode plinten, parkeerhoven; plekken zonder sociale controle. Ik zie woningen als oplossing voor verloedering. Dat vind ik belangrijker dan proppen. Ik wil kwaliteit toevoegen en tegelijkertijd de verdichtingsopgave realiseren.”

Foto Walter Herfst

Op dit moment is er bij de gemeente echter onvoldoende capaciteit. „Als je nu aanklopt met een project voor 100 woningen hebben ze het eigenlijk te druk.” De uitnodiging is zeer te prijzen, zegt ontwikkelaar Vincent Taapken. „Maar als je oproept om plannen te maken terwijl ambtenaren geen capaciteit hebben leidt dat tot teleurstelling. Voor een project dat ik heb ingediend zijn we nu al zo’n jaar bezig. Om te komen tot start bouw duurt dat zeker twee jaar. ” Het is een traag vak, benadrukt hij. „En daarnaast is goed personeel schaars en heb je in Rotterdam al een relatief kleinere poel hoogopgeleiden om uit te vissen dan in andere grote steden. Als je naar de lijstjes woningproductie kijkt blijven we als stad achter.”

Wethouder Kurvers onderkent het probleem. „Na mijn eerste jaar als wethouder hadden we nog steeds 120 à 150 vacatures openstaan. Landschapsarchitecten, markt- en contractspecialisten en planologen zijn op het moment schaars, daar zijn ze in heel Nederland naar op zoek.” Toch stelt hij dat veel initiatieven niet voldoen ‘aan de kwaliteit die we zoeken’. „Binnenkort publiceren we een leidraad waarin de richtlijnen duidelijk staan en sinds donderdag hebben we een website waarop je kunt zien waar in Rotterdam gebouwd gaat worden. Zo kun je de mensen die op Funda zitten ook wat perspectief bieden.”

Ontwikkelaar Nanne de Ru is inmiddels bezig met zo’n twee- tot drieduizend woningen in Rotterdam, waarvan dertig procent in het middensegment. „Vijf jaar geleden, toen ik begon met het ontwikkelen van de Baantoren zeiden beleggers: ‘Interessant, maar wij geloven nog niet in woningen in Rotterdam.’ Een jaar later stonden ze op de stoep of ze niet toch nog even mochten kijken.”

Het binnenstedelijk ontwikkelen maakt de woningopgave complex, legt hij uit. „De vorige grote woningbouwgolf was de vinex. Dat was een kwestie van stukken landbouwgrond opkopen, bestemmingsplan wijzigen en een hele woonwijk eruit rammen. In de binnenstad heb je kabels, leidingen, bouwverkeer en omwonenden.”

Dat bewoners roet in het eten kunnen gooien ondervond Bokkers bij de herontwikkeling rondom het Westerpaviljoen. „In een oude gymzaal hadden we vijftien woningen bedacht met een gedeeld hofje. Dat bleken bewoners aan de Breitnerstraat niet te zien zitten. Voor 500 euro kunnen bewoners tot aan de Raad van State elk bouwproject voor minimaal twee jaar frustreren. Het was aannemelijk dat dit hier zou gaan gebeuren. Uiteindelijk is het gekocht door één particulier die de 600 vierkante meter tot villa heeft laten verbouwen, inclusief zwembad.”

Toch ligt de oplossing voor de bouwopgave mede in de verdichting van de binnenstad, benadrukt hij. „Ik denk dat je het allemaal moet doen: kleine én grote projecten. Als er in mijn achtertuin gebouwd gaat worden vind ik dat misschien niet leuk, maar het is wél beter voor de stad. Als gemeente moet je je afvragen of je een stad wilt zijn van de grote projectontwikkelaars, of dat je ook kleine initiatieven faciliteert die misschien veel meer waarde toevoegen. Dat project van Vincent Taapken op de Noordsingel vind ik waanzinnig.” Hij doelt op de bouw van acht appartementen op een verweesd stuk van de singel. „Een klein wijnbarretje op de hoek was precies wat die plek nodig had.”

Zo kun je de mensen die op Funda zitten ook wat perspectief bieden.

Bas Kurvers Wethouder bouwen

Taapken is dan ook fervent voorstander van inbreidingsprojecten; ontwikkelen die aansluiten op de bestaande bebouwing. „In de Tweebosbuurt worden net als in Crooswijk destijds hele wijken gesloopt. Natuurlijk is dat goedkoper, maar als je de woningvoorraad wilt verbeteren kun je dat beter in blokken of stukjes doen. Waarom sloop je niet alleen het deel dat slecht is? Dan kun je sommige 19e eeuwse panden behouden en krijg je qua bouwstijlen meer historische gelaagdheid. Er ontstaat ook meer diversiteit in bestaande en nieuwe bewoners. Dat komt de snelheid van ontwikkelen en de aantrekkelijkheid van de stad ten goede.”

Hij is niet tegen torens. „Maar die duren lang. En een groot project als de Tuin van Noord, in de voormalige gevangenis, loopt al ruim tien jaar. Terwijl ik verderop met appartementen op de Noordsingel vijf jaar bezig ben geweest.” Nanne de Ru sluit zich bij hem aan. „Wat heel bijzonder was aan Rotterdam in de vorige crisis, is dat ze kleine bouwprojecten tot tien woningen als gemeente gingen faciliteren. Terwijl ze altijd van de grote gebouwen voor grote partijen waren. Dat heeft heel veel levendigheid gebracht.”

Wethouder Kurvers beaamt dat een combinatie van kleine en grote projecten het beste werkt. „Je moet ook het kleine eren. Daarom hebben we de maatregel genomen om vergunningsvrij te gaan bouwen: ‘Architect aan zet’. Dat kan van een klein bouwwerk tot aan een twee-onder-een-kapwoning, mits je een gecertificeerde architect hebt. Dat mag als eerste en enige in Nederland in Rotterdam, we hebben daar van de minister een ontheffing voor gekregen, nadat we drie jaar een pilot hebben gedraaid met zestien bouwprojecten.”

Samen moeten alle maatregelen Rotterdam uit de woningnood helpen. Kurvers: „Nederlanders ervaren de woningnood – na Corona – als het grootste probleem. „Dat merk ik ook in mijn eigen omgeving, mensen die met buikpijn Funda openen en zich afvragen: is er nog een plekje voor mij in deze stad. Daar bouwen we voor, de mensen die in Rotterdam willen blijven wonen.”

Toch krijgt Kurvers regelmatig het verwijt mensen de stad uit te jagen. „Wat mij betreft is er plek voor iedereen in Rotterdam. Maar wat ik niet wil is wijken waar meer dan 90 procent sociale voorraad is. Dat doet een wijk geen goed. Soms betekent dat sociaal weghalen en er iets anders voor in de plaats bouwen.” Dit beleid, vastgesteld in de Woonvisie, wordt door dit college uitgevoerd.

„In de beeldvorming hebben de Tweebosbuurt en Wielewaal als grote sloopprojecten veel media-aandacht gevraagd, terwijl Rotterdam relatief weinig sloopt ten opzichte van andere grote steden, blijkt uit cijfers van CBS.

In wijken waar nu weinig sociale woningen zijn wil het college deze nadrukkelijk toevoegen. „Dat is onlangs in Zestienhoven gebeurd. Maar het is moeilijk om tegen corporaties te zeggen: er moet en zal op die plek in Hillegersberg of Schiebroek worden gebouwd. Ik ken voorbeelden van locaties waarvan zij zeggen: mensen willen graag in de buurt van voorzieningen en goed openbaar vervoer zitten. Mensen die zijn aangewezen op een sociale woning hebben vaak geen auto en hebben er niks aan om op die plek te zitten.”