Hoelang kan de vastgoedeigenaar de coronapijn uitstellen?

Natuurlijk wisten ze dat het een keer ging gebeuren. Een economische crisis mondt uiteindelijk immers onherroepelijk uit in een vastgoedcrisis. Want als werknemers hun baan verliezen, en winkeliers en horeca-uitbaters hun omzet zien verdampen, komen huurders onherroepelijk een keer de huur opzeggen. Of anders vragen ze wel een tijdelijke of permanente huurverlaging.

In de eerste maanden van de coronapandemie konden vastgoedeigenaren de pijn nog vrij gemakkelijk voor zich uitschuiven. Door de huur tijdelijk op te schorten, bijvoorbeeld, om die later alsnog te innen. De inkomsten droogden daardoor weliswaar eventjes op, maar als zij ook even minder mochten betalen aan hun bank of geldschieter, hoefde dat geen probleem te zijn. Wie weet was de dip zo voorbij, en konden de verhuurders daarna de schade alsnog inhalen.

Toen de winkelstraat leegstroomde klopten veel winkeliers aan bij hun huurbaas voor hulp. NRC keek mee op de Vismarkt in Groningen om te zien hoe die onderhandelingen verliepen.

Ruim zes maanden nadat in Nederland een eerste geval van Covid-19 werd vastgesteld, spoelt nu een tweede golf besmettingen door het land. Tot een nieuwe lockdown leidt dat vooralsnog niet, maar een tweede dreun voor de horeca en de winkelstraat ligt op de loer. Kan een vastgoedeigenaar in zo’n geval de pijn blijven uitstellen? Of kan die straks ook niet meer om corona heen?

Toch herstructurering

Een eerste grote eigenaar van winkelvastgoed, Unibail-Rodamco-Westfield (URW), besloot onlangs in te grijpen. Het Frans-Nederlands-Amerikaanse bedrijf kondigde een enorme herstructurering aan om de schulden te verlagen en de gevolgen van de coronacrisis op te vangen. „Gezien de onzekerheid over de duur van de pandemie en het herstel, hebben we besloten onze balans aanmerkelijk te versterken”, aldus topman Christophe Cuvillier in een toelichting.

In maart zag URW dat nog heel anders. Toen benadrukte de vastgoedbelegger meer dan genoeg contanten en kredieten te hebben „om zelfs de zwaarste crisis door te komen”. Ook toen URW eind tweede kwartaal nog bijna twee derde van de huur moest ontvangen, hield het bedrijf de hoop dat een flink deel van die inkomsten alsnog kon worden geïnd.

Nu concludeert de winkelbelegger, die sinds begin dit jaar bijna 80 procent aan beurswaarde verloor, dat de financiële positie toch niet stabiel genoeg is. URW wil voor eind 2021 daarom voor 4 miljard euro van de 65 miljard aan vastgoed verkopen, 800 miljoen aan geplande investeringen schrappen en een miljard minder uitkeren aan de aandeelhouders. Daarnaast gaat URW voor 3,5 miljard euro aan nieuwe aandelen uitzetten, om zo de schuld te verlagen.

Rekenen op herstel

Bij andere Nederlandse winkelbeleggers is van zulke stevige ingrepen voorlopig geen sprake. Wereldhave, Eurocommercial en Vastned zagen hun winst het afgelopen halfjaar weliswaar inzakken, omdat ze moesten afschrijven op de waarde van hun vastgoed en omdat nog niet alle huur binnen is, maar ze rekenen op geleidelijk herstel. Met veel van hun huurders zijn al afspraken gemaakt over inningn van achterstallige huur.

Dat beleggers na zo veel maanden nog steeds verwachten dat het grootste deel van de huur voor het voorjaar alsnog binnenkomt, vindt Lodewijk Buijs van vastgoedadviseur CBRE niet gek. De situatie rond het coronavirus ligt allerminst vast, zegt hij, dus waarom zou een verhuurder dan nu al definitieve besluiten nemen? Beter is het met de huurder in onderhandeling te gaan over het inhalen van de achterstand, of om een klein stukje huur kwijt te schelden in ruil voor verlenging van het contract, vindt Buijs.

Vastgoedeigenaren kunnen ook die tijd nemen, omdat hun geldschieters geduldig zijn en niet meteen hun geld opeisen, vult zijn collega Robert-Jan Peters aan. „De meeste financiers die nerveus worden van winkelvastgoed, hebben zich de afgelopen jaren al teruggetrokken. De overgebleven financiers kunnen verder kijken dan alleen het komende kwartaal.”

Lees ook: Veel verhuurders zien nog geen reden om de huur te verlagen, maar de rechter ziet dat wél

Kwijtschelden van de achterstallige huur of afspraken maken over structurele huurverlaging ziet Peters daarom niet snel gebeuren. „Uiteindelijk is er gewoon een huurverplichting”, zegt hij. „Als er een nieuwe dip volgt, en iemand heeft opnieuw uitstel nodig, dan kun je nog een keer afspraken maken. Maar het is niet logisch om nu al te zeggen: laat die huur maar zitten.”

Onderlinge verschillen

Volgens de adviseurs van CBRE is het bovendien van belang te beseffen dat ook binnen het winkelvastgoed grote verschillen bestaan, die het onmogelijk maken in algemene oplossingen te denken. Met cijfers zoals die van de internationale taxateursorganisatie RICS kan Buijs dan ook weinig, zegt hij. De koepelorganisatie stelde onlangs dat de eigenaren van winkelvastgoed het komende jaar rekening houden met een waardedaling van zeker 8 procent. „Dat is echt te generalistisch. Supermarkten doen het nu bijvoorbeeld beter dan anders. Datzelfde geldt voor bouwmarkten en wijkwinkelcentra”, zegt Buijs. „De pijn zit vooral in de mode, schoenen en horeca.”

Ook per locatie verschilt de impact van de coronapandemie, zegt Jeroen Lokerse, directeur Nederland van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield. Een winkelcentrum waarvan de klanten van ver komen om een hele dag te winkelen wordt bijvoorbeeld veel harder getroffen dan een wijkwinkelcentrum waar klanten uit de buurt hun wekelijkse boodschappen doen. „En ook tussen binnensteden zit verschil: in steden die leunen op toerisme is de klap veel groter.”

Dat maakt het volgens Lokerse lastig om de situatie bij bijvoorbeeld URW te vergelijken met die bij andere beleggers. „Unibail specialiseert zich in topwinkelcentra en is internationaal. Ze hebben veel vastgoed in Frankrijk en de Verenigde Staten, landen waar de lockdown veel langer duurde. Dat kun je niet zomaar spiegelen aan Nederland. De verschillen zijn immens.”

Corona versnelt proces

Het neemt niet weg dat de „toegevoegde waarde van een meter winkeloppervlak” zal dalen, verwacht Lokerse. „Maar niet overal: op sommige plekken zal de waarde juist omhooggaan.”

Die ontwikkeling is volgens hem niet louter gevolg van corona, maar ook van veranderend gedrag van consumenten. De winkelstraat verliest al jaren terrein ten opzichte van webwinkels, „corona versnelt dat proces”. Lokerse: „Er zullen zeker retailers onderuitgaan, mogelijk eind dit jaar al.”

Toch is de Cushman-directeur optimistisch. Nederland is volgens hem juist goed in staat zulke veranderingen op te vangen, omdat het vergeleken met andere landen een gevarieerd ‘winkellandschap’ heeft, met locaties die allemaal een ander soort publiek bedienen. Bovendien zijn eigenaren en gemeenten hier volgens hem bereid winkelpanden een andere bestemming te geven, om locaties met leegstand weer aantrekkelijker te maken.

Vooral voor de wijkwinkelcentra ziet hij een fraaie toekomst omdat de klant daar blijft komen, zelfs toen de pandemie op zijn hevigst was. „Dit zijn plekken waar je altijd naartoe kunt fietsen of lopen, vooral voor boodschappen. Zulke centra zijn de kern van hoe wij in Nederland consumeren, en worden minder geraakt door de groei van online winkelen. De omzetten blijven er goed. Voor een belegger is het rendement daar misschien wel het best, als je dat afzet tegen de risico’s. Ik verwacht dat de waarde van zulke locaties alleen maar verder toeneemt.”