WeWork: van geld verbranden naar winst maken

Kantoorverhuurder WeWork, ooit een hippe start-up, werd zwaar geraakt door corona. Het nieuwe management saneert flink.

De vestiging van WeWork op de Amsterdamse Zuidas, dat coronaproof is gemaakt. De nieuwe leiding van de kantoorverhuurder saneerde fors en stuurde tweederde van het personeel weg.
De vestiging van WeWork op de Amsterdamse Zuidas, dat coronaproof is gemaakt. De nieuwe leiding van de kantoorverhuurder saneerde fors en stuurde tweederde van het personeel weg. Foto’s Niels Blekemolen

Het is rustig, op maandagmiddag in de WeWork-vestiging op de Amsterdamse Zuidas. In normale tijden klappen hier hip geklede freelancers hun MacBook even dicht om fruitwater te drinken uit de koeler. Om drie uur is er aan de tap gratis Heineken, IPA of Affligem Blond.

Nu lopen op het flexplek-kantoor vooral WeWork-medewerkers met mondkapjes rond. Het fruitwater is weggehaald en op een roodfluwelen bank liggen kussentjes met opschrift: „1.5 meter. Keeping our workspaces healthy together”. De afgescheiden werkplekken zijn allemaal verlaten.

De markt voor co-working spaces, kantoren waar bedrijven of zzp’ers een werkplek kunnen huren, heeft zwaar te lijden onder de coronacrisis. Aanbieders kampen met huurders die contractverplichtingen niet nakomen, werkgevers die hun personeel thuis houden en gebouwen die minder klanten kunnen huisvesten.

In april, de meest recente maand waarover cijfers beschikbaar zijn, was slechts 64 procent van de wereldwijde WeWork-werkplekken bezet, tegenover 79 procent in september 2019. Cijfers over Nederland deelt het bedrijf niet.

Marktleider IWG-Regus sloot de afgelopen maanden noodgedwongen negentig van zijn 3.400 locaties. WeWork (843 vestigingen in 150 steden, waaronder drie locaties in Amsterdam) breidt nog wel uit, zij het in laag tempo. De opening van een peperdure nieuwe WeWork-locatie op de Amsterdamse Herengracht werd afgeblazen. „We willen niet meer overal elke mogelijke locatie openen”, zegt Nikolay Kolev – WeWorks directeur voor Noord- en Centraal Europa. „We willen groeien, maar niet meer ten koste van alles.”

Foto Niels Blekemolen

De allergrootste, de allerhipste

Voor WeWork had de coronacrisis niet op een slechter moment kunnen komen. Het bedrijf was amper hersteld van de vorige crisis: een rampjaar met een vertrokken oprichter, een mislukte beursgang en ruzies met investeerders.

Nog niet zo lang geleden was WeWork de allerhipste en een van de hoogst gewaardeerde start-ups ter wereld. Tien jaar na oprichting door de Israëlisch-Amerikaanse Adam Neumann uit New York was het bedrijf druk bezig de markt voor kantoorverhuur ondersteboven te keren.

In een samenleving waarin steeds meer mensen freelance werken, had – zo was de gedachte van Neumann – deze groep grote behoefte ergens bij te horen. WeWork moest een gemeenschap worden waar gelijkgestemde individuen samen werken en leven.

Met die filosofie – en 10 miljard dollar (8,5 miljard euro) van de Japanse techinvesteerder Softbank – breidde WeWork de laatste jaren wereldwijd snel uit. Investeerders betaalden veel geld voor het verhaal van de 40-jarige Neumann – lang haar, altijd energie en standaard op sportschoenen. Op het hoogtepunt werd het bedrijf gewaardeerd op 47 miljard dollar: een inschatting gebaseerd op de prijs die Softbank betaalde voor 30 procent van de WeWork-aandelen.


Foto Niels Blekemolen

Foto Niels Blekemolen
Meer achtergrond: ‘WeWork, of: hoe je in twee maanden 35 miljard aan waarde kunt verliezen’

Op 14 augustus vorig jaar barstte de bubbel. Een aangekondigde beursgang gaf een dodelijk inkijkje in de boeken van het bedrijf. WeWork maakte per uur 200.000 dollar verlies en topman Neumann bleek een alleenheerser. Binnen zijn bedrijf nam hij alleen de belangrijke beslissingen, en hij vloog rond in een jet van de zaak ter waarde van 65 miljoen dollar.

Sindsdien is WeWork hét symbool voor wat mis kan gaan met start-ups en opgeblazen waarderingen. Start-ups zijn van zichzelf bedrijven die veel geld verbranden om te kunnen groeien. Maar sinds de WeWork-bubbel barstte, staat bij investeerders een gezond bedrijfsmodel weer hoog op de agenda, gebouwd rond betalende klanten en met een zo laag mogelijke burn rate.

Zelfs Softbank – bekend om de risico’s die het nam en een go hard or go home-cultuur – heeft de strategie omgegooid en concentreert zich nu op winstgevend maken van zijn bedrijven. De grootste tech-investeerder ter wereld greep hard in bij WeWork: Softbank schreef miljarden af op zijn investering, zette Neumann aan de kant en blies de beursgang af.

Softbank is nu de facto eigenaar van WeWork en trok opnieuw de portemonnee in een poging nog iets van zijn investering terug te zien. De waardering van de flexplekverhuurder is inmiddels met een slordige 40 miljard dollar verlaagd.

In kosten gesneden

Onder de nieuwe topman Sandeep Mathrani – een vastgoedontwikkelaar – heeft WeWork de laatste maanden fors in de kosten gesneden, in de hoop het bedrijf weer gezond te maken.

Dat werpt vrucht af. Over dure huurcontracten met eigenaren van de gebouwen waar WeWork plekken verhuurt is succesvol heronderhandeld, verliesgevende locaties zijn gesloten en WeWork voert het aantal enterprise-klanten (bedrijven met meer dan vijfhonderd werknemers) fors op. De helft van de klanten van WeWork behoort nu tot deze categorie.

In het tweede kwartaal van dit jaar verbrandde WeWork ‘nog maar’ 671 miljoen dollar, half zoveel als in het laatste kwartaal vorig jaar. Neumann probeerde WeWork uit te breiden met aanvullende merken: WeGrow (scholen) en WeLive (appartementen) en investeerde veel WeWork-geld in andere techbedrijven. Van die plannen wordt nu afscheid genomen. Het personeelsbestand van WeWork daalde met twee derde: van de 14.000 werknemers zijn er nog 5.600 over.

WeWork richt zich weer op de kern, vertelt directeur Nikolay Kolev. „Het gaat alleen nog over WeWork, niet meer over het uitbreiden van WeLive en WeGrow”, zegt hij. „En over het winstgevend maken van onze locaties. Het plan is om eind volgend jaar winstgevend te zijn.”

Over het verleden heeft WeWork het liever niet al te veel meer. „Niet om je vraag weg te wuiven, maar daar is veel over geschreven”, zegt Kolev. „Ja, het is een achtbaanrit geweest. Maar de laatste negen maanden hebben we ons met volle focus op de toekomst gericht.”

Gaat WeWork het redden? „Laten we rond Kerstmis een glas wijn drinken en dan samen reflecteren”, zegt Kolev. „We willen nu eerst leveren. Daarna kunnen we praten.”